Đề xuất bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì khi mua nhà chung cư

Đại diện Sở Xây dựng TP HCM cho rằng phát sinh vấn đề cần sửa chữa toà nhà, cư dân nộp tiền vào thay vì để phí bảo trì bị lạm dụng như hiện nay.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở, tại hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng diễn ra ngày 7/3.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng quy định khi mua nhà phải nộp 2% ngay từ đầu như hiện nay còn nhiều vấn đề phức tạp phát sinh. "Chúng ta đưa ra quy định 2% phí bảo trì là vì muốn có sẵn tiền ở đó, khi phát sinh là có tiền sửa luôn. Nhưng nhà nước và chủ đầu tư đâu có lo mãi cho cư dân được. Phí bảo trì cũng là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ khoảng 5-10 năm. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu", ông nói.

"Nếu sau đó phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân nộp vào. Trường hợp người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn", ông Hải nói.

Đại diện Sở Xây dựng TP HCM cũng cho rằng nếu chưa thể bỏ được quỹ bào trì chung cư thì trước mắt, những tranh chấp liên quan đến khoản phí này nên quy thành những vấn đề dân sự (hiện nay là quan hệ hành chính), cư dân có quyền kiện ra toà nếu bị chiếm dụng.

Về tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, ông Hải cho rằng, chính quyền địa phương có quyền cưỡng chế doanh nghiệp để đòi tiền cho cư dân. Tuy nhiên, lúc đó, theo ông, đa số các chủ đầu tư không còn tiền.

"Trường hợp này, chỉ có biện pháp xử lý về mặt tài sản, bán rồi định giá để trả 2% phí bảo trì. Tuy nhiên, quy trình, trình tự để hoá giá lấy lại 2% phí bảo trì thì chưa có", ông nói và cho rằng với trường hợp này chỉ trông chờ vào việc phát mại tài sản của chủ đầu tư.

Một khu chung cư từng xảy ra tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị xung quanh việc sử dụng quỹ bảo trì. Ảnh: Nguyễn Hà

Không chỉ chủ đầu tư, nhiều ban quản trị chung cư cũng chính là "thủ phạm" chiếm dụng quỹ bảo trì.

Đại diện Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) cho biết, hiện nay nhiều cư dân ở các khu chung cư gửi đơn thư khiếu nại về việc không bàn giao quỹ bảo trì cho họ. Tuy nhiên, thực tế, ở góc độ chủ đầu tư, nếu bàn giao không đúng quy định thì doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng. Ông lấy ví dụ, ở một dự án do đơn vị này làm chủ đầu tư tại Việt Hưng (Hà Nội), sau khi bàn giao quỹ bảo trì, trưởng ban quản trị tiêu hơn một tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhưng không có giấy tờ, chứng từ. Và hiện thì cư dân này đã bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống.

"Tuy đã bàn giao hết quỹ cho ban quản trị song trước sự việc như trên chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm báo công an mà đến nay đã 2 năm vẫn chưa giải quyết được", ông này nói và cho rằng, cần phải quy định tư cách pháp nhân của ban quản trị một cách chặt chẽ hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, hiện nay quy định chủ tài khoản của ban quản trị chung cư có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản, có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Đơn vị này đề nghị cần có quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Đề nghị có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest cũng cho rằng nên có bộ tiêu chí để cử người vào ban quản trị một cách rõ ràng hơn. Ở một số dự án, trưởng ban quản trị lại là người của chủ đầu tư rất gây phản cảm. Theo ông, để tránh rủi ro, tài khoản quỹ bảo trì nên đứng tên hai người trong ban quản trị để tránh tình trạng một người tự ký rồi rút tiền ra tiêu các khoản không rõ ràng.

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia nhận định, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra tại các chung cư ngày càng phức tạp, hỗn loạn. Cư dân tại nhiều chung cư đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định của pháp luật như tổ chức diễu hành trên đường phố, các hoạt động tiêu cực nhắm vào uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư... Bởi vậy, một số ý kiến cho rằng cần có các chế tài, quy định rõ ràng để nhanh chóng giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thống kê sơ bộ cả nước có khoảng 3.000 tòa chung cư. Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư.

Các tranh chấp, khiếu nại xoay quanh diện tích sở hữu chung - riêng, phí bảo trì, tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính...