Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP): Quỹ đất đảm bảo phát triển 3-5 năm tới, thưởng cổ phiếu 1:1 ngay khi vừa niêm yết

Vào ngày 1/8, Sài Gòn VRG sẽ hủy đăng ký giao dịch trên sàn UPCoM. Sau đó, dự kiến gần 91 triệu cổ phiếu SIP sẽ giao dịch lần đầu trên HOSE vào ngày 8/8.

Sài Gòn VRG được thành lập năm 2007, vốn điều lệ hiện đạt 909 tỷ đồng. Công ty hiện quản lý 4 KCN tại miền Nam bao gồm: KCN - Đô thị - Dịch vụ Phước Đông (Tây Ninh, 2.838 ha); KCN Đông Nam (Củ Chi, 342 ha); KCN Lê Minh Xuân 3 (Bình Chánh, 330 ha) và KCN Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai, 500 ha).

Tổng diện tích các KCN đạt khoảng 5.000 ha, có hơn 200 công ty đang hoạt động trong các KCN, thu hút hơn 8 tỷ USD vốn đầu tư. Quỹ đất còn lại chưa khai thác đạt khoảng 1.200 ha, trong đó 700 ha đã được giao đất, khoảng 600 ha đã có chủ trương đầu tư. Ban lãnh đạo đánh giá với quỹ đất hiện tại, công ty đảm bảo phát triển bền vững 3 - 5 năm tới.

Phước Đông (Tây Ninh) là dự án quy mô nhất trong số các KCN của Sài Gòn VRG. Dự án chia làm hai khu A và B. Khu A với tổng vốn đầu tư  2.603 tỷ đồng, diện tích thương phẩm là 817 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 95%giá thuê hiện tại 80-100 USD/m2/chu kì thuê; Khu B có tổng vốn đầu tư trên 3.300 tỷ đồng, diện tích 1.175 ha, tỷ lệ lấp đầy hiện đạt 17%, giá thuế USD/m2/chu kì thuê

Bên cạnh đó, KCN Đông Nam có tổng vốn đầu tư là 1.963 tỷ đồng, diện tích 287 ha, tỷ lệ lấp đầy 88%; giá thuê 260 USD/m2/chu kì thuê. KCN Lê Minh Xuân 3 có tổng vốn đầu tư 2.065 tỷ đồng, diện tích 231 ha, tỷ lệ lấp đầy hiện là 32%, giá thuê 290 USD/m2/chu kì thuê. Tại KCN Lộc An – Bình Sơn (do Sài Gòn VRG sở hữu 69% vốn), dự án có tổng vốn đầu tư 1.984 tỷ đồng, diện tích 498 ha, tỷ lệ lấp đầy gần 64%, giá cho thuê dao động 210-230 USD/m2/chu kì thuê.

Ban lãnh đạo đánh giá nhìn chung các KCN ở TP HCM và lận cận luôn thu hút nhà đầu tư, giá thuê tốt, trong khi các KCN ở càng xa TP HCM thì nhà đầu tư sẽ ít “mặn mà” hơn. Biên lợi nhuận gộp lĩnh vực cho thuê đất dao động 61,9% đến trên 65%. Tính đến 30/6, doanh thu trả trước tiền thuê đất đạt 11.329 tỷ đồng.

Công ty cũng cho thuê nhà xưởng, tổng diện tích nhà xưởng sẵn sàng cho thuê là 119.318 m2. Trong đó, đã cho thuê 83.278 m2 và còn lại 36.040 m2 chưa cho thuê. Biên lợi nhuận gộp lĩnh vực cho thuê nhà xưởng từ 65,06% đến 66,22%. Trong đó, lợi nhuận gộp lĩnh vực cho thuê nhà xưởng năm 2021 là 11,3 tỷ đồng, năm 2022 là 21 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm 2023 là 19,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, Sài Gòn VRG còn cung cấp điện, nước, các dịch vụ tiện ích khác. Ở lĩnh vực điện, công ty thực hiện phân phối, bán lẻ cho các doanh nghiệp trong KCN và đầu tư phát triển hệ thống điện mặt trời. Bên cạnh đó, nước sạch, nước thô được cung cấp từ các nhà máy nước nội khu và nhà máy nước trong khu vực, đảm bảo cung cấp đủ sản lượng nước cho KCN. Công ty còn thành phẩm, hàng hóa, tư vấn, xây dựng, thi công xây lắp, hoạt động quản lý cảng và logistic,...

Ưu tiên phát triển hoạt động kinh doanh cốt lõi

Theo ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch HĐQT, chiến lược thời gian tới là ưu tiên phát triển lĩnh vực cốt lõi, là hạ tầng KCN và khu dân cư phục vụ KCN, đồng thời cung cấp các tiện ích đa dạng cho nhà đầu tư, phát triển các dịch vụ mới theo hướng công nghiệp xanh, bền vững và thân thiện với môi trường.

Công ty đánh giá mình đang làm tương đối tốt ở lĩnh vực hạ tầng, tuy nhiên dự án khu dân cư còn đang chậm. Điều này do những vướng mắc thủ tục mà nhiều đơn vị bất động sản khác trên địa bàn cũng đang gặp phải. Ưu thế là Nhà nước đang khuyến khích phát triển KCN và khu dân cư KCN.

Ở một lĩnh vực cung cấp dịch vụ thêm trong KCN, ví dụ như ăn uống, kinh doanh cây xăng,... công ty định hướng sẽ linh hoạt về phương pháp tiếp cận, trong đó bao gồm kết hợp với đối tác để thực hiện, nghĩa là công ty sẽ xây sẵn cơ sở rồi cho đối tác cung cấp dịch vụ đến thuê, thay vị tự Sài Gòn VRG đứng ra làm toàn bộ. Hiện lĩnh vực dịch vụ thêm công ty có khoảng 40% thị phần và mới khai thác 10%, còn 30% nữa để khai thác tiếp.

Ngoài ra, ban lãnh đạo nhìn nhận đầu tư không thành công tại một công ty lĩnh vực bao bì, khi đã gặp khó khăn do dây chuyền máy móc sản xuất đã lạc hậu cùng nhiều yếu tố bất lợi khác. Sài Gòn VRG chủ trương sẽ tái cơ cấu, thoái vốn tại đơn vị này.

Về kế hoạch đầu tư giai đoạn tới, công ty sẽ tiếp tục đầu tư cho dự án Phước Đông (Tây Ninh) và các dự án năng lượng,... Sài Gòn VRG cũng sẽ cố gắng tham gia vào các dự án Phạm Văn Hai, Long Đức nếu có cơ hội. Ban lãnh đạo chủ trương thận trọng khi xem xét đến việc mở rộng lĩnh vực kinh doanh, không tham gia quá nhiều. Ông Lư Thanh Nhã, Tổng giám đốc, cho biết công ty chưa có nhu cầu huy động vốn trong 1 đến 3 năm.

Giai đoạn 2016 - 2022, doanh thu thuần của công ty tăng trưởng tương đối đều, đạt 6.034 tỷ đồng năm 2022, gấp 3,3 lần sau 6 năm. Trong đó, mảng dịch vụ tiện ích điện, nước chiếm hơn 80% cơ cấu doanh thu. Ngoài ra, Sài Gòn VRG còn ghi nhận doanh thu việc cho thuê đất, bán thành phẩm khác.

Năm 2023, SIP đặt kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất gần 5.313 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 755 tỷ đồng, lần lượt giảm 12% và 25% so với kết quả năm ngoái. Nửa đầu năm, công ty ước tính có doanh thu khoảng 2.894 tỷ đồng và lãi sau thuế 445 tỷ đồng, lần lượt giảm 6% và 12% so với cùng kỳ 2022. Với kết quả này, đơn vị đã thực hiện được lần lượt 54% và 59% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm đề ra.

Hiện công ty đang áp dụng phương pháp hạch toán doanh thu thuê đất theo từng năm cho toàn bộ các KCN và dự kiến vẫn duy trì trong thời gian tới. Trong trường hợp có thay đổi sang phương pháp hạch toán doanh thu một lần, công ty sẽ thông tin sau.

Tăng vốn điều lệ gấp đôi sau khi niêm yết

Về cơ cấu sở hữu, hiện Sài Gòn VRG có 4 cổ đông lớn gồm: Công ty Đầu tư và Phát triển Đô thị An Lộc, ông Trần Mạnh Hùng, KCN Nam Tân Uyên (Mã: NTC) và ông Lư Thanh Nhã. Ban lãnh đạo chỉ tiết lộ cổ đông lớn nhất An Lộc là một đơn vị đầu tư nhiều lĩnh vực đa dạng, trong đó bao gồm bất động sản, tài chính,...

Trên sàn UPCoM, thanh khoản cổ phiếu SIP chưa cao, khối lượng giao dịch bình quân phiên qua một năm ở mức 72.000 đơn vị. Ban lãnh đạo cho biết sẽ thảo luận nội bộ để tìm cách cải thiện yếu tố này. Công ty cũng mong muốn tìm kiếm cổ đông gắn bó lâu dài, với cam kết giữ vững hiệu quả kinh doanh ổn định.

Một thông tin đáng chú ý, Tổng Giám đốc Lư Thanh Nhã cho biết công ty sẽ thực hiện thưởng cổ phiếu tỷ lệ 1:1 ngay khi vừa niêm yết. Theo đó, vốn điều lệ sẽ nhân đôi lên mức 1.818 tỷ đồng.