Đầu tư BĐS công nghiệp: Huy động vốn thế nào nếu không vay ngân hàng?

Giao dịch bán - tái thuê trong bất động sản khu công nghiệp (KCN) là một dạng công cụ tài chính, trong đó một bên (người bán, người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư, người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó người bán trở thành người thuê và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.

Theo Savills Việt Nam, lợi ích cho người bán, người thuê tương lai trong giao dịch này là họ có thể tận dụng tài sản để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam cho biết, những lợi ích cho nhà đầu tư tương lai có thể thấy là việc có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì dưới hình thức trả tiền thuê hàng tháng. 

Do đó, với tệp khách thuê có sẵn, nhà đầu tư không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư (hay còn gọi là chủ sở hữu mới).

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, xu hướng trên vẫn chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư đang tìm cách mua bất động sản KCN đang vận hành để thực hiện giao dịch bán - tái thuê. Ngoài ra, các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng khách hàng phù hợp vì nhiều công ty sản xuất và hậu cần thậm chí còn chưa biết đến việc bán - tái thuê như một giải pháp tài chính thay thế.

Một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đã bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017.

Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng với tổng diện tích sàn xây dựng 6,6 ha của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Năm 2020, một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 3,6 ha tại Dĩ An (Bình Dương) đã được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn thuê 5 + 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Ông John Campbell cũng đưa ra một số lời khuyên dành cho các nhà đầu tư có ý định triển khai phương thức này tại Việt Nam.

Đơn cử, một giao dịch bán - tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện, đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán để kết thúc giao dịch mua thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê. 

Hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê. 

Chẳng hạn, một nhà đầu tư mua một nhà kho rộng 3 ha với giá 18 triệu USD và cho chủ sở hữu, người thuê trước đó thuê lại với giá 4,5 USD/m2/tháng thì lợi suất ròng ban đầu có thể đạt được trong năm đầu tiên là 9%.

Cũng theo chuyên gia Savills, do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong quá trình giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán - tái thuê. 

Bên cạnh đó, các điều khoản này cần phải phù hợp với bên thuê và cung cấp cho nhà đầu tư hoặc bên cho thuê lợi tức đầu tư thỏa đáng.