Đà tăng trưởng của doanh nghiệp BĐS công nghiệp gặp thách thức

Từ đầu năm 2021, nhiều khu công nghiệp (KCN) tiếp tục thu hút được khách thuê sau thời gian dài trì hoãn bởi các đợt dịch ở năm ngoái. Tính đến hết quý II, tỷ lệ lấp đầy KCN tại miền Bắc và miền Nam đều ở mức cao, lần lượt ghi nhận 75% và 85%.

Riêng trong quý II, giá thuê đất trung bình tại hai khu vực này tiếp tục tăng 6-7%, trong đó miền Bắc có mức tăng thấp hơn do đợt dịch vừa qua ảnh hưởng trực tiếp đến các KCN ở Bắc Ninh và Bắc Giang.

Với việc giá thuê tăng và hợp đồng thuê đất từ các tập đoàn lớn được duy trì, nhiều doanh nghiệp BĐS KCN như Becamex IDC, Kinh Bắc, Long Hậu,… ghi nhận lãi tăng trưởng cao trong nửa đầu năm.

Cụ thể, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) đạt doanh thu hơn 3.000 tỷ đồng và lãi ròng gần 930 tỷ đồng, giảm 13% về doanh thu nhưng tăng hơn 55% về lợi nhuận so với cùng kỳ, Trong đó, nhóm công ty liên doanh, liên kết, bao gồm VSIP đóng góp hơn 600 tỷ đồng lợi nhuận.

Hoạt động cho thuê đất các KCN Quang Châu, Tân Phú Trung, Nam Sơn Hạp Lĩnh của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) tăng trưởng cao trong nửa đầu năm.

Trong đó, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết giá thuê đất tại KCN Quang Châu tăng 25% so với cùng kỳ lên 100 USD/m2/chu kỳ thuê, hai KCN còn lại có giá thuê tăng 2% lên 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

Đồng thời, doanh nghiệp đã bàn giao 1,3 ha đất tại Khu đô thị Tràng Duệ với giá bán trung bình 11 triệu đồng/m2. Qua đó, Kinh Bắc ghi nhận lãi ròng hơn 630 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chưa đến 51 tỷ đồng.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường và bộ phận phân tích của các công ty chứng khoán, doanh thu cho thuê đất tại các KCN trong những tháng đầu năm tăng so với cùng kỳ năm trước sau một thời gian dài hạn chế đi lại. Tuy nhiên, dịch COVID-19 tái bùng phát có thể ảnh hưởng triển vọng ngắn hạn của phân khúc này.

Nhiều dư địa tăng trưởng nhưng đi kèm rủi ro pháp lý dự án kéo dài, giá thuê đất giảm

Kể từ khi dịch COVID-19 tái bùng phát vào đầu tháng 4, việc khảo sát địa điểm đầu tư của khách hàng tại các khu công nghiệp (KCN) bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đối với các dự án đang được xúc tiến triển khai, dịch bệnh đã ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thẩm định của các cơ quan.

VDSC cho rằng tốc độ cho thuê và đà tăng giá thuê đất công nghiệp sẽ chậm lại vào nửa cuối năm nay. Đồng thời, tiến độ pháp lý của các dự án cũng có thể chậm lại. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quỹ đất sẵn sàng cho thuê, cũng như tiến độ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp từ năm 2022 trở đi.

Đối với Kinh Bắc, VDSC dự báo nửa cuối năm doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cho thuê 63 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh từ Oppo với giá thuê 70 USD/m2/chu kỳ thuê. Đồng thời, Kinh Bắc sẽ ghi nhận doanh thu bàn giao hơn 7,3 ha tại Khu đô thị Phúc Ninh.

Trong năm 2022, ngoài nguồn thu từ các dự án hiện hữu, Kinh Bắc sẽ cho thuê thêm 20 ha tại KCN Tràng Duệ 3 với giá 122 USD/m2/chu kỳ thuê và bán sỉ 60 ha đất thương phẩm tại Khu đô thị Tràng Cát, dự kiến giá trị thương vụ trên 6.350 tỷ đồng và sẽ đóng góp 60% doanh thu trong năm 2022.

Theo đó, VDSC dự báo doanh thu và lãi ròng của Kinh Bắc tăng 102% và 382% trong năm 2022 với 10.617 tỷ đồng và hơn 4.915 tỷ đồng.

Tại khu vực phía Nam, CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) sở hữu quỹ đất hơn 2.100 ha, theo thống kê của VCSC. Dự kiến đến cuối năm nay, doanh nghiệp còn 334 ha đất đã giải phóng mặt bằng có thể cho thuê và 72 ha đất khu đô thị có thể bán.

Trong khi giá thị trường đất nền tại các dự án xung quanh dao động 7-10 triệu đồng/m2, chi phí giải phóng mặt bằng trung bình của Sonadezi chỉ khoảng 150.000 đồng/m2. VSCS cho rằng với lợi thế chi phí giải phóng mặt bằng thấp sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận cho doanh nghiệp khi các dự án bắt đầu bàn giao.

Riêng CTCP Long Hậu (Mã: LHG), do quỹ đất hạn chế và doanh nghiệp đã cho thuê 12 ha trong nửa đầu năm nên hoạt động cho thuê đất sẽ thu hẹp ở nửa cuối năm.

Với giá thuê trung bình tăng 25% lên 200 USD/m2/chu kỳ thuê, VDSC dự báo lợi nhuận gộp mảng cho thuê KCN của Long Hậu tăng trưởng 68% lên 338 tỷ đồng trong năm nay.

Về triển vọng năm 2022, VDSC cho rằng đà tăng trưởng của Long Hậu được thúc đẩy bởi giá đất tăng 10% lên 220 USD/m2/chu kỳ thuê và diện tích cho thuê nhà xưởng tăng 26% lên hơn 12,3 ha. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp được dự báo tăng hơn 4% và 11% so với năm trước với 859 tỷ đồng và 307 tỷ đồng.

Tuy nhiên, VDSC và VCSC đều đưa ra nhận định việc phê duyệt pháp lý bị trì hoãn là rủi ro cho các doanh nghiệp bởi tiến độ bàn giao nhà cũng như thời gian ghi nhận doanh thu sẽ kéo dài hơn dự kiến.

Đơn cử như trường hợp của CTCP Cao su Phước Hòa (Mã: PHR), 80% lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm nay phụ thuộc vào KCN VSIP 3. Dự án đang chờ được phê duyệt chuyển từ đất cao su sang phát triển KCN và doanh nghiệp kỳ vọng có thể ghi nhận thu nhập bồi thường tạm ứng từ quý III.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên việc thẩm định dự án bị chậm lại và VDSC cho rằng đến năm 2022 doanh nghiệp mới có thể ghi nhận tiền đền bù từ dự án này.

Bên cạnh đó, Cao su Phước Hòa đang trình phương án đầu tư KCN Tân Lập 1, dự kiến pháp lý sẽ được hoàn tất vào cuối năm nay hoặc đầu năm 2021. Nếu mọi việc diễn ra như kế hoạch, doanh nghiệp có thể bắt đầu cho thuê đất từ năm sau với quy mô trung bình 35 ha mỗi năm.

Ngoài ra, KCN Tân Bình mở rộng cũng đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2024 với diện tích cho thuê trung bình 40-50 ha mỗi năm. 

Theo dự phóng của VDSC, khi các KCN nói trên đi vào hoạt động sẽ giúp doanh thu và lợi nhuận gộp của Cao su Phước Hòa tăng 30%/năm và 68%/năm trong giai đoạn 2021-2025.

Còn theo VCSC, Cao su Phước Hòa có thể ghi nhận gần 900 tỷ đồng tiền đền bù trong giai đoạn 2021-2022, 20% thu nhập được chia từ doanh số bán đất và 20% lợi nhuận được chia từ cổ phần tại KCN VSIP 3. Đây là yếu tố đóng góp lợi nhuận cho doanh nghiệp trong trung và dài hạn.

Tương cho trường hợp của Kinh Bắc, việc chậm trễ hoàn thiện pháp lý, cũng như mở bán tại dự án Tràng Cát và Tràng Duệ 3 có thể làm chậm tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, VCSC đưa ra một số rủi ro khác đối với Kinh Bắc như các khách hàng tiềm năng có thể trì hoãn việc đầu tư, biến động vốn lưu động liên quan đến mảng kinh doanh cốt lõi,…

Nhìn chung về triển vọng trong trung và dài hạn, VDSC đưa ra dự báo phân khúc KCN vẫn có triển vọng tích cực. Trong đó, mở rộng quỹ đất là phương án tối ưu cho các doanh nghiệp nhưng không phụ thuộc vào đà tăng giá thuê.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là nhiều doanh nghiệp đang đánh cược với thị trường này với việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Doanh nghiệp BĐS KCN đầu tư dự án mới phải gánh chịu chi phí tài chính cao, rủi ro thanh khoản gia tăng khi dự án kéo dài hơn nhiều so với kế hoạch.