Đầu tư bất động sản đừng quên lãi kép ngân hàng

Trong một báo cáo gần đây, CTCP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chỉ ra rằng, mức tăng giá bất động sản tại Việt Nam đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.

Cụ thể, mặt bằng giá bất động sản (BĐS) nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 - 8%/năm.

Thực tế, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư có sức hút lớn với số đông người dân bên cạnh kênh gửi tiết kiệm. Ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh, giá BĐS nhiều nơi vẫn không hề đi xuống. Vẫn có người tìm kiếm cơ hội đầu tư vào kênh này.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư kí Hội môi giới BĐS Việt Nam, điểm đáng lưu ý BĐS luôn tăng giá, mức độ tăng theo số liệu nghiên cứu trong nhiều năm, dao động từ 5 - 7%/năm. Bên cạnh mức tăng giá, nhà đầu tư còn có thể khai thác BĐS đó để cho thuê, vì vậy BĐS vẫn luôn có sức hút nhà đầu tư.

Mua BĐS ở vùng giá cao khó vượt lãi kép ngân hàng

BĐS vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tỉ suất sinh lợi cao hay thấp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. 

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thực tế nhiều người mua đất giá rẻ rồi để quên 5 - 7 năm, lúc đất lên đem bán là có một tài sản từ vài trăm đến vài tỉ đồng. Do vậy, việc mua đất lời hơn đem tiền gửi ngân hàng đã trở thành tiên đề, không cần chứng minh.

Tuy nhiên, theo vị này, nếu so sánh trong một khoảng thời gian dài, nhất là lúc người mua BĐS ở giai đoạn giá đã tăng cao sau một giai đoạn khoảng 3 - 4 năm thì chưa chắc đã vượt qua được lãi kép ngân hàng.

Ví dụ, mua đất năm 2009 và bán vào năm 2015 (đây là lúc BĐS đã tan băng, giá rục rịch tăng) thì đa số vẫn thua lãi kép ngân hàng. Còn nếu bán vào năm 2018 thì chắc chắn đã có lãi, thậm chí lãi cao hơn nhiều lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Phân tích cụ thể hơn, ông Hiển cho rằng, người mua BĐS năm 2009 nếu đi vay ngân hàng 50% (lãi suất tầm 10% - 12%/năm) thì còn đủ lực chờ đến năm 2018 nếu không có dòng tiền bổ sung. Nhưng nếu người mua trong giai đoạn giá đất đã cao như năm 2019 thì sẽ phải mất một khoảng thời gian để chờ giá tăng tiếp.

"Giai đoạn năm 2016 mua đất chỗ nào cũng có lãi nếu bán năm 2018, dù vay ngân hàng lãi suất 20% năm. Nhưng nếu mua năm 2019 thì người mua đã chịu lãi suất 10% - 12%; còn nếu năm 2020 đất vẫn đi ngang thì số lãi phải chịu đã là 20% - 24%", ông Hiển phân tích.

Còn nếu nếu dịch COVID-19 kéo dài, kinh tế chưa ấm lên được, BĐS phải chờ thêm một năm thì số lãi đã là 30% - 36%. Như vậy người mua BĐS giá cao năm 2019 mà chờ đến năm 2021 bán thì giá phải tăng 25% mới xứng và qua năm 2022 phải tăng 32 - 35% mới bù lại được lãi vay.

Vị này nói thêm, trong giới đầu tư, lãi vay ngân hàng từ 10% - 12% là chi phí vốn thấp nhất hiện nay. Nhưng muốn vay cũng phải có thế chấp tốt thì ngân hàng mới cho vay. 

Trong khi đó, trong vòng 5 năm nay, VNĐ giữ giá trị khá tốt, nếu so với USD thì không mất giá bao nhiêu. Nói vậy để thấy, giữ đồng VNĐ vẫn có lợi suất dương chứ không không phải cứ mua đất là "êm".

Cuối cùng, TS.Đinh Thế Hiển nhận định, nếu nói BĐS là lĩnh vực đầu tư tốt nhất trong 20 năm qua ở Việt Nam là đúng. Tuy nhiên, nếu mua vào thời điểm giá đã tăng sau một chu kì 3 - 4 năm sẽ gặp rủi ro nếu nhà đầu tư vay mà không có dòng thu nhập trả lãi như giai đoạn 2007 - 2008.

BĐS năm 2020 đang ở giai đoạn đỉnh cao sau 5 năm tăng giá (2015 - 2020). Do vậy, khả năng thu hoạch được lợi nhuận sau 3 năm vẫn có. Nhưng giá lúc đó phải tăng 25% - 35% so với hiện nay mới đáng để đầu tư.

"Hiện nay, ai mua BĐS cũng cần canh điểm rơi. Nếu tìm được BĐS phù hợp tại khu vực có tăng, có tiền nhàn rỗi thì có thể mua vào. Nhưng nếu là mua đầu tư, có vay ngân hàng trong mối quan hệ lợi suất - rủi ro thì nên kiên trì bám địa bàn, chờ người bán giảm giá rồi hãy mua", ông Hiển chia sẻ.

Còn với những người đang "ôm" đất từ giai đoạn 2016 – 2017, vị chuyên gia này khuyến nghị có thể bán chốt lời ở thời điểm hiện nay. Trong trường hợp tài chính ổn, có thể giữ thêm 2 - 3 năm. 

Nhưng nếu tài chính không ổn thì dù giảm giá 10 - 20% cũng nên bán để cân đối nguồn lực, thay vì đi vay nóng với lãi suất 15 - 20%/năm chỉ để cầm cự thêm vài tháng, chuyên gia khuyến nghị.