Đấu giá đất Thủ Thiêm khởi điểm từ 11 triệu đồng/m2 có quá rẻ?

Dự kiến thu về 22.000 tỷ đồng khi đấu giá 79,3 ha đất tại Thủ Thiêm là đề xuất mới đây của Ban quản lý khu Thủ Thiêm (thuộc UBND TP HCM). Tính trung bình, giá trị mỗi m2 đất được mang ra đấu giá là 27,7 triệu đồng/m2. Trong đó, lô đất có mức giá khởi điểm thấp nhất chỉ 11 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo nhiều môi giới và chuyên gia bất động sản, khu vực Thủ Thiêm được coi là “đất vàng” tại TP HCM, giá thị trường phổ biến ở mức 200-300 triệu đồng/m2. Thậm chí có một số khu đất trị giá cao hơn 400 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá chung cư ở đây cũng phổ biến 60-80 triệu đồng/m2.

Định giá đất quá thấp so với thị trường

Theo Ban quản lý khu Thủ Thiêm, cơ quan này dự kiến chia 79,3 ha thành 3 nhóm khác nhau để mang ra đấu giá.

Nhóm 1 là những lô đất có tổng diện tích 15,8 ha đã giải phóng mặt bằng, đang đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Những lô này chiếm khoảng 1/5 tổng lô đấu giá, dự kiến thu về 7.800 tỷ đồng (trung bình 30,3 triệu đồng/m2).

Toàn cảnh bán đảo Thủ Thiêm. Ảnh: Lê Quân.

Nhóm thứ hai có diện tích 26,9 ha (chiếm khoảng 34% tổng diện tích đất đấu giá), dự kiến thu về 8.125 tỷ đồng. Tính bình quân, lô đất có giá khoảng 30,2 triệu đồng/m2.

Nhóm thứ ba có diện tích lớn nhất khoảng 36,5 ha (gần 50% tổng diện tích đất đấu giá), dự kiến thu về khoảng 9.012 tỷ đồng. Giá bán lô này được cho là rẻ nhất khi tính trung bình khoảng 24,7 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những lô đất giá rẻ hơn, chỉ từ khoảng 11-15 triệu đồng/m2.

Ban quản lý khu Thủ Thiêm cho biết định giá đất là số liệu từ năm 2016-2017 nên chưa cập nhật theo thị trường hiện tại. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng định giá đất như vậy là rất rẻ, chưa sát với thị trường.

Theo khảo sát, các phường An Lợi Đông, Bình An, An Phú, Thủ Thiêm, An Khánh… thuộc trung tâm bán đảo Thủ Thiêm và lân cận có giá đất nền ở mức khá cao, phổ biến trên 100 triệu đồng/m2.

Tại phường An Khánh giá đất nền phổ biến ở mức 120 triệu đồng/m2. Theo trang Gachvang.com, giá đất nền tại đường Lương Định Của là 123 triệu đồng/m2, khu Liên Phường vào khoảng 160-170 triệu đồng/m2. Quanh đại lộ vòng cung, giá khoảng 200 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại phường An Lợi Đông, giá đất phổ biến trên 200 triệu đồng/m2. Tại khu Trần Não giao với Mai Chí Thọ, giá đất nền khoảng 200-210 triệu đồng/m2, quanh khu vực đường Mai Chí Thọ được định giá khoảng 300-320 triệu đồng/m2.

Tại phường Bình An, giá đất nền khu vực này phố biến ở mức 100-200 triệu đồng/m2.

Quanh các khu vực đường quy hoạch D1, D2, D3, D4, D5, giá đất nền phổ biến từ 110-150 triệu đồng/m2. Xa hơn là phường An Phú, giá đất nền cũng đang giao dịch trên dưới 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ giá đất nền, chung cư khu vực Thủ Thiêm và lân cận cũng có mức giao dịch vượt xa giá khởi điểm trung bình của lô 79,3 ha.

Chung cư Sun Avenue giá bán 40-50 triệu đồng/m2, New City giá bán khoảng 50-60 triệu đồng/m2; chung cư khu đô thị Sala giá bán khoảng 80-100 triệu đồng/m2, Empire City giá bán trên 150 triệu đồng/m2…

Có thể thu về tới 500 triệu đồng/m2 đất ở Thủ Thiêm?

Trao đổi với Zing.vn, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc địa ốc Đất Lành, chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý trong đề xuất đấu giá đất của Ban quản lý khu Thủ Thiêm.

Đầu tiên, ông Đực cho rằng việc việc chia ra 3 gói thầu, tương ứng 3 nhóm đất để đấu giá có thể làm giảm giá trị thu về. Ông nhấn mạnh cần chia nhỏ ra làm nhiều lô để bán cho nhiều đối tượng theo nhu cầu khác nhau, từ đó có thể tối đa hóa lợi ích Nhà nước thu về.

Một dự án chung cư tại Thủ Thiêm đang bán giá 50-60 triệu đồng/m2. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Giống như mua cả một con heo thì giá rất rẻ nhưng ta chia ra nhiều loại thịt khác nhau, bán cho người có nhu cầu khác nhau sẽ thu về nhiều lợi ích hơn. Tại sao chia làm 3 nhóm chứ không phải là 30 nhóm đất?”, ông Đực bình luận.

Vị này cũng cho rằng khi chia ra làm nhiều nhóm đất, việc tổ chức đấu giá sẽ minh bạch hơn, phù hợp nhu cầu của nhiều đối tượng.

Nguyên nhân là những lô đất to thường rơi vào tay các đại gia có tiềm lực hơn, hoặc những đối tượng móc ngoặc với nhau. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp có nhu cầu có thể tham gia đấu giá đông đảo với các lô đất giá trị thấp hơn.

Điểm bất cập thứ hai mà ông Đực chỉ ra là giá khởi điểm trung bình theo đề xuất là gần 28 triệu đồng/m2. Ông đánh giá đây là mức giá quá rẻ so với thị trường hiện tại khi phổ biến ở mức 200-300 triệu đồng/m2.

Theo lãnh đạo địa ốc Đất Lành, để định giá một khu đất cần căn cứ vào vị trí và quy hoạch 1/500 khu vực đó thay vì chỉ quan tâm đến giấy chứng nhận quyền sử dụng. Theo đó, nếu lô đất được phép xây dựng biệt thự thấp tầng sẽ có giá khác với quy hoạch cho phép xây chung cư cao tầng.

Với đất quy hoạch xây dựng biệt thự, ông Đức cho rằng khởi điểm ở mức 100-150 triệu đồng/m2 là hợp lý. Trong khi đó, với quy hoạch cho phép xây dựng chung cư thì có thể khởi điểm ở mức 300 triệu đồng/m2, thậm chí có thể là 500 triệu đồng/m2.

Lý giải, ông Đực cho biết với các lô được xây dựng chung cư, các nhà đầu tư thường quan tâm hệ số sử dụng đất. Nếu hệ số sử dụng đất là 20, nghĩa là với 1 m2 đất nền, chủ đầu tư được phép xây dựng 20 m2 sàn. Với 20 m2, trung bình có thể bán ra thị trường 15 m2 sàn chung cư.

Như vậy, khi mua 1 m2 đất nền với giá 300 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể bán ra 15 m2 sàn chung cư. Trung bình 1 m2 sàn chung cư phải bỏ ra 20 triệu đồng tiền đất. Chi phí xây dựng trên thị trường phổ biến là 15 triệu đồng/m2. Như vậy, giá thành cho 1 m2 sàn chung cư là khoảng 35 triệu đồng/m2.

“35 triệu đồng/m2 chung cư vẫn là quá rẻ so với khu vực này hiện nay. Chung cư Thủ Thiêm đang bán giá 60-80 triệu đồng/m2”, ông Đực đánh giá.

Vị này đề xuất, với những lô đất có vị trí đẹp, được phép xây chung cư cao tầng, hệ số sử dụng đất lớn hoàn toàn có thể đấu giá khởi điểm từ 500 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.

Bài học đấu giá tại đường Lê Duẩn cho Thủ Thiêm

Nói với Zing.vn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho rằng nguyên tắc đấu giá ở bất cứ khu vực nào cần phải đảm bảo ngang giá thị trường. Nhà nước không thể thu về lợi ích thấp hơn giao dịch hiện tại.

Ông cũng nhấn mạnh cần chia nhỏ các lô đất để đấu giá để đảm bảo thu được lợi ích cao nhất.

“Mỗi lô đất lại có một vị trí, hình dạng, kích thước, chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, do đó phải căn cứ vào từng lô cụ thể, đưa ra mức định giá phù hợp”, GS Võ chia sẻ.

Chuyên gia cho rằng đấu giá đất Thủ Thiêm phải dựa trên nguyên tắc thị trường. Ảnh: Quỳnh Danh.

Vị nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng nhấn mạnh cơ quan Nhà nước cần mời đơn vị định giá độc lập để xác định giá trị các lô đất trước khi mang đấu giá. Làm như vậy mới đảm bảo tính khách quan và lợi ích tối đa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ủng hộ phương án đấu giá, nhưng ông cũng nhấn mạnh việc tổ chức thực hiện cần phải minh bạch.

Vị này nêu ví dụ về việc đấu giá lô đất tại 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) đã thành công khi thu về số tiền lớn. Khi đó, giá khởi điểm lô đất là 550 tỷ đồng, có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia. Sau 16 vòng đấu, lô đất vàng được bán với giá 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

Ông Châu nhấn mạnh đây là bài học trong việc tổ chức thực hiện. Cơ quan Nhà nước cần mời thầu quốc tế, đấu giá rộng rãi, khách quan để thu được lợi ích tối đa cho Nhà nước.

“Cần phải có biện pháp để không có hiện tượng quân xanh, quân đỏ, móc nối với nhau khi đấu giá. Cũng cần đấu giá quốc tế, có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia để minh bạch khâu thực hiện", ông nói.