Đất Xanh và bài toán vốn cho dự án hàng nghìn tỉ ở 'đất vàng' Long Thành

Như Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn đưa tin, với số tiền chi ra 3.060 tỷ đồng, gấp 1,86 lần giá khởi điểm, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Hà An) đã đấu trúng khu đất "vàng" 92,2 ha gần khu vực Dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành. 

Ngoài số tiền lớn cần sớm nộp đủ cho Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải cam kết tiến hành triển khai dự án theo đúng quy hoạch và đảm bảo thời gian, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 4.117 tỷ đồng.

Hà An chỉ mới thành lập vào tháng 2/2018 nhưng đứng đằng sau, với tỷ lệ sở hữu 99,99%,  lại là “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản và không mấy xa lạ với các nhà đầu tư trên sàn chứng khoán - CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG, sàn HoSE).

Mở dài thêm danh mục bất động hàng chục dự án

Một phương án tái cấu trúc đã được doanh nghiệp bất động sản này đưa ra hồi đầu tháng 6 nhằm chuyên biệt 4 mảng hoạt động vào từng công ty con, bao gồm: dịch vụ bất động sản, đầu tư phát triển dự án, bất động sản khu công nghiệp và xây dựng & vật liệu xây dựng.

Cũng ngay sau khi đưa ra phương án trên, Hà An được Đất Xanh góp thêm 1.992 tỷ đồng, tăng vốn điều lệ lên 2.202 tỷ đồng. Đồng thời, doanh nghiệp này trở thành công ty con phụ trách mảng đầu tư phát triển dự án, nhận chuyển nhượng với giá không thấp hơn mệnh giá cổ phần tại 4 công ty con là chủ đầu tư dự án chung cư Phú Gia Hưng Apartment, dự án SaigonRes Riverside, dự án Opal Tower và dự án chung cư Thăng Long. 

Dự án tại xã Long Đức, huyện Long Thành tiếp tục mở rộng thêm danh mục dự án bất động sản của Hà An nói riêng, cũng như Đất Xanh nói chung.

Đến cuối quý II/2019, danh mục tồn kho bất động sản dở dang của Đất Xanh bao gồm giá trị của hơn chục dự án để bán đang xây dựng dở dang có giá trị xấp xỉ 4.139 tỷ đồng. Trong đó, dự án bất động sản dở dang đang được đầu tư nhiều nhất là Gem Riverside với giá trị hơn 1.500 tỷ đồng, vẫn chỉ bằng một nửa số tiền mà Hà An đã bỏ ra để giành được quyền sử dụng đất tại dự án tại Long Thành.

Ngoài ra, các khoản đầu tư vào bất động sản của Đất Xanh hiện còn nằm ở các thỏa thuận hợp tác kinh doanh, trả trước cho bên bán dự án… ghi nhận trên khoản phải thu. Số tiền chi ra cho các dự án chiếm tỷ trọng trọng yếu trong tổng tài sản gần 15.950 tỷ đồng của “ông lớn” bất động sản này.

Bài toán vốn 

Thực tế, Đất Xanh cũng phải liên tục tích lũy vốn, nên hiếm khi chi trả cổ tức bằng tiền mặt trong các năm qua (một lần chi trả bằng tiền, tỷ lệ cổ tức 5% vào tháng 5/2017 từ năm 2013 tới nay).  

Việc chia cổ tức bằng tiền sẽ làm doanh nghiệp suy yếu bởi Đất Xanh đang cần phải đầu tư, huy động vốn, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT DXG, cho biết như vậy tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2019 khi một cổ đông nêu ý kiến nên chi trả cổ tức bằng tiền mặt thay vì cổ phiếu.

Ở thời điểm hiện tại, Đất Xanh cũng đang thực hiện đợt huy động vốn lớn nhất trong năm theo kế hoạch đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên. Theo đó, doanh nghiệp đồng thời phát hành 6 triệu cổ phiếu ESOP cho CBCNV với giá 0 đồng, trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 100:22 và chào bán cổ phiếu cho cổ đông tỷ lệ 4:1. Danh sách cổ đông hưởng quyền đã chốt vào ngày 14/8, hạn nộp tiền mua cổ phần mới tới 10/9.

Số tiền mới huy động được từ đợt phát hành này xấp xỉ 874,5 tỷ đồng, để phát triển dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (Gem Riverside). Cập nhật tiến độ dự án đến tháng 7/2019, Đất Xanh cho biết đang thực hiện thủ tục nộp hồ sơ thiết kế cơ sở lên Bộ Xây dựng để xin giấy phép xây dựng. 

Trước đó, vào tháng 5/2018, doanh nghiệp đã được UBND quận 2 phê duyệt việc điều chỉnh khu chung cư cao tầng CC1 và CC5 và hiện cũng đang xin chấp thuận từ UBND TP HCM.

Với các thủ tục pháp lý kéo dài hơn dự kiến, chưa có tín hiệu có tiến triển, tương tự tình trạng của các chủ đầu tư lớn khác từ đầu năm, Chứng khoán Bản Việt (VCSC) dự báo phải tới cuối năm 2019 Gem Riverside mới được khởi công. Phần móng dự án dự báo hoàn tất vào quý II - quý III/2020, khiến việc thu tiền từ khách hàng bị chậm lại.

Ngoài các nguồn tiền trên (tích lũy lợi nhuận, tăng vốn cổ phần và người mua thanh toán trước), trái phiếu là kênh huy động vốn được Đất Xanh sử dụng tích cực thời gian qua. Tại cuộc họp bất thường năm 2018, các cổ đông đã chấp thuận việc phát hành trái phiếu chuyển đổi với số tiền huy động tối đa 1.400 tỷ đồng.

Tháng 6/2019, đợt đầu tiên đã được phát hành cho một quỹ đầu tư Hàn Quốc (ủy thác thông qua Công ty Đầu tư và Chứng khoán KIS), trị giá 234 tỷ đồng với lãi suất 7%/nămm giá chuyển đổi 29.228 đồng/cp.

Cuối tháng 7 vừa qua, Đất Xanh tiếp tục huy động thêm được 74 tỷ đồng trong đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với giá trị tối đa 400 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất ở mức cao 11%/năm.

Đất Xanh là một doanh nghiệp tăng trưởng quy mô “thần tốc”. Chỉ nhìn lại trong 5 năm qua, tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản này đã cao hơn 7  lần, vốn điều lệ tăng từ 750 tỷ đồng lên hơn 3.500 tỷ đồng và dự kiến tăng lên gấp rưỡi nếu hoàn tất thành công các phương án phát hành đang thực hiện.

Tăng trưởng quy mô tổng tài sản và vốn điều lệ từ năm 2009 đến nay - Nguồn: BCTC

Tuy nhiên, với hàng loạt dự án trong tay, nhất là dự án đất Long Thành vừa thâu tóm, nhu cầu vốn của DXG tương lai sẽ còn nhiều hơn nữa. Ngoài huy động vốn qua vay nợ, phát hành cổ phần của chính DXG hay bán các tài sản hiện có, một cách thức khác cũng được một số ông lớn theo mô hình holdings thực hiện thời gian qua là IPO các công ty con. 

Những bước đi hồi tháng 6 nhằm tái cấu trúc theo mô hình công ty mẹ - công ty con có thể mở ra cho doanh nghiệp cách huy động vốn mới này, điều quan trọng là Đất Xanh có sẵn sàng giảm sở hữu và công ty con có đủ hấp dẫn để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.