Đất Thanh Oai đã bớt 'ngáo giá'?

Lượng hồ sơ đấu giá giảm 90%

Chiều tối ngày 16/11, sau gần 9 tiếng kéo dài, phiên đấu giá 25 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động (đợt 1) do huyện Thanh Oai (TP Hà Nội) tổ chức đã ngã ngũ sau 10 vòng trả giá.

Kết quả, giá trúng cao nhất được ghi nhận ở mức 90,3 triệu/m2, thuộc về 2 thửa đất ở vị trí góc. Các thửa này rộng khoảng 114 m2 và 129 m2, tức giá cả thửa lần lượt gần 10,3 tỷ và 11,7 tỷ, gấp hơn 17 lần giá khởi điểm.

Giá trúng thấp nhất ở mức 45,3 triệu/m2, thuộc về thửa đất rộng 157 m2, tức hơn 7,1 tỷ, gấp 8,5 lần giá khởi điểm. Được biết thửa đất này cũng nằm ở vị trí góc, song giá trúng lại chỉ bằng khoảng 50% giá trúng của 2 thửa trên. Theo chia sẻ của một nhà đầu tư, lý do là bởi thửa này vướng cột điện ngay mặt tiền.

Hướng nhìn ra 2 thửa đất ở vị trí góc được trả giá cao nhất ở mức 90,3 triệu/m2. (Ảnh: Di Anh).

Ông Nguyễn Trọng Khiển, Phó Chủ tịch UBND huyện Thanh Oai cho biết, phiên đấu giá ngày 16/11 thu hút hơn 400 hồ sơ của 111 khách hàng tham dự.

Theo ghi nhận của người viết, bên cạnh những người trực tiếp tham gia đấu giá bên trong hội trường kín thì ở phía ngoài, còn một số nhóm môi giới và nhà đầu tư riêng lẻ chờ đợi cả ngày để nghe ngóng kết quả trả giá các thửa đất. Song, số lượng không quá nhiều.

Điều này khác xa so với diễn biến phiên đấu giá của huyện Thanh Oai cách đây 3 tháng (vào ngày 10/8), khi có khoảng 1.500 người tham dự với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Ở phiên này, giá trúng cao nhất được ghi nhận ở mức hơn 100 triệu đồng/m2, thấp nhất 51,6 triệu đồng/m2.

Giá trúng đã hợp lý hơn

Có mặt tại Nhà thi đấu huyện Thanh Oai vào chiều ngày 16/11, anh Trần T. cho biết bản thân đã di chuyển gần 80 km từ huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc để đến theo dõi phiên đấu giá đất.

Môi giới này đánh giá dù mặt bằng giá trúng thấp hơn, song vị trí các thửa đất thuộc thôn Văn Quán, xã Đỗ Động được địa phương đưa ra đấu giá lần này đẹp hơn khu đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (đấu giá hồi tháng 8). Lý do bởi gần đó có đường Cienco 5 và QL21B, gần địa phận huyện Hà Đông, cách Khu đô thị Thanh Hà khoảng 10 km.

Anh T. so sánh: "Hiện giá đất ở Thanh Hà đã có nhiều thửa được rao bán ở mức hơn 100 triệu/m2. Trong khi đó, vị trí khu đất đấu giá lần này chỉ cách Khu đô thị Thanh Hà thông qua QL21C, đường đẹp đi lại dễ dàng, có nhiều tiềm năng hơn".

Đặt bàn tư vấn ngay tại khu đất đấu giá của thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, môi giới H. cũng đánh giá 25 thửa đất lần này mang ra đấu giá có vị trí đẹp hơn so với 68 thửa đất hồi tháng 8 khi gần trung tâm huyện, đường thông nhiều ngả, cách đó không xa là trụ sở UBND xã Đỗ Động, trường THCS Đỗ Động, trường THPT Thanh Oai A, chợ Văn Quán...

Theo môi giới H., hiện giá bán nhiều thửa đất nền trong làng do người dân bán ở quanh khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong dao động quanh mốc 50 triệu/m2. Do đó, những thửa đất có giá trúng 60 - 70 triệu/m2 trong phiên chợ đất vừa diễn ra là vẫn hợp lý, dễ thanh khoản, mua bán.

Nhà đầu tư Văn L. (huyện Thanh Oai, TP Hà Nội) có quan điểm tương tự và cho biết bản thân là người địa phương nên khá am hiểu về thị trường đất nền huyện Thanh Oai.

Anh L. chia sẻ: "Ở phiên đấu khu đất ở xã Thanh Cao diễn ra hồi tháng 8, tôi có đi đấu trực tiếp. Bản thân chỉ dự đoán giá cao nhất khoảng 75 - 80 triệu/m2 mà cuối cùng nhiều thửa lên ngưỡng 90 triệu/m2, thậm chí có thửa hơn 100 triệu/m2. Thấy giá bị đẩy lên cao quá nên mình rút sớm.

Đến phiên này, tôi thấy các thửa đất ở xã Đỗ Động có vị trí đẹp hơn khu Thanh Cao, song khung cảnh lại vắng vẻ hơn hẳn, không còn cảnh người người chen chúc".

Theo góc nhìn của nhà đầu tư này, một trong những lý do đẫn tới thực trạng trên là bởi ở phiên đấu giá trước đó, một số đội, nhóm cò đất bị kẹt hàng.

"Hàng vừa rồi trầm, một số nhóm ôm nhiều quá mà còn chưa ra được hết. Có trường hợp 2 vợ chồng đấu trúng trong phiên Thanh Cao hồi tháng 8, họ gửi thẳng 50 triệu tiền tươi thóc thật nhờ các môi giới huy động nhau tìm khách mua trong vòng 15 ngày, túc trực liên tục ở khu đất mà song vẫn không bán được.

Nói chung vẫn là câu chuyện tài chính không đủ. Ở phiên đấu khu đất Đỗ Động lần này, đa phần những người đi đấu giá nhằm mục đích mua lướt, bán chênh. Họ không dám trả giá quá cao như đợt trước vì giá đó khó bán, mà nếu không bán được thì phải bỏ cọc.

Chưa kể hơn một nửa số thửa đất (trong số 25 thửa) có diện tích rộng trên 100 m2, tính theo giá khởi điểm (5,3 triệu/m2) cũng đã lên tới 5 - 6 tỷ/thửa. Do đó, đội nào có muốn ôm vài thửa để vào tiền thì cũng phải bỏ ra mấy chục tỷ đồng, đây không phải số tiền đơn giản ở thời điểm này", anh L. tiết lộ.

Rao chênh cả tỷ đồng 

Chị T. (người dân địa phương) cho biết, kể từ sau phiên chợ đất diễn ra hồi tháng 8 diễn ra thì đến nay, huyện Thanh Oai mới tổ chức đấu giá đất trở lại.

Bên cạnh việc số lượng hồ sơ giảm 90% (từ khoảng 4.000 xuống 400 hồ sơ), số lượng người tham dự và theo dõi đấu giá ít hơn hẳn thì một diễn biến đáng chú ý khác trong phiên chợ đất lần này của huyện Thanh Oai là các thửa đất sau khi đấu trúng được rao bán trên thị trường với giá chênh khá cao.

Chiều ngày 16/11, khi phiên đấu giá còn chưa kết thúc, chị T. thông tin với người viết rằng thành viên trong nhóm của mình đã đấu trúng 2 thửa đất ký hiệu 113 và 117 (cùng với mức giá 50,3 triệu/m2) và rao chênh 600 triệu/thửa. Được biết hai thửa này rộng lần lượt 106 m2 và 110 m2, tức 5,3 tỷ và 5,5 tỷ.

Ông Nguyễn L. (Phú Thọ) rao bán thửa đất ký hiệu 112 ở vị trí góc (giá trúng 45,3 triệu/m2, rộng 157 m2, tức hơn 7,1 tỷ) với giá chênh lên tới 1 tỷ đồng.

Với thửa đất ký hiệu 93, anh Trần T. (Vĩnh Phúc) cũng rao bán với giá chênh 1 tỷ đồng. Được biết thửa này có giá trúng 55,3 triệu/m2 (ở vị trí góc), diện tích 143 m2, tức hơn 7,9 tỷ.

Bao giờ đất đấu giá hết nóng? 

Mới đây Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến giá đất đấu giá‏‏ một số nơi ‏‏tăng cao ‏‏bất thường ‏‏như‏‏ mức khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn, một số khu vực có hạ tầng phát triển nên tạo kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư,...‏

‏Ngoài ra, còn do các hành vi trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.

‏T‏‏rao đổi với người viết, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định‏‏,‏‏ nếu nguồn cung không được cải thiện thì sức hấp dẫn của đất đấu giá vẫn sẽ tiếp diễn. Bản chất vấn đề là do thiếu cung, trong khi lực cầu ở mức rất cao. Ngoài ra, không tránh khỏi việc có sự tham gia của giới đầu cơ. 

‏“Riêng tại Hà Nội, tôi nghĩ tình trạng này ở sẽ còn kéo dài đến năm 2025. ‏‏S‏‏ẽ có nhiều kỷ lục đấu giá mới được thiết lập, đây là thực tế không tránh được”, lãnh đạo SGO Homes dự báo.

‏Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định‏‏,‏‏ đây vẫn là phân khúc đắt hàng, hấp dẫn trong những tháng cuối năm 2024 và sang năm 2025. Thậm chí, sức hấp dẫn của đất đấu giá có thể kéo dài đến hết cả chu kỳ bất động sản. Bởi, nguồn cung ngày càng khan, lại gặp đúng giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư cao, có thể dẫn đến sự bùng nổ.

Song, chuyên gia này cũng lưu ý “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn”. Khi ‏‏quyết định ‏‏trả giá tại phiên đấu, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa vào các yếu tố như quy hoạch, công năng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dư địa phát triển… của khu vực. Tránh viễn cảnh đổ vốn vào mà không rút ra được.