Đất nền ở TPHCM sốt thật hay ảo?

Hiện nay, tại TP HCM, có nơi giá đất tăng 1,5 đến 2 lần so với năm ngoái, chủ yếu là ở 2 khu vực phía Đông và Tây thành phố. Trong đó, giá tăng nóng nhất là ở khu Đông Sài Gòn, thuộc khu vực Quận 9, giáp Quận 2 và kéo dài ra quận Thủ Đức. Vậy giá đất sốt cao hiện nay là thật hay ảo và liệu có xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản?

Khu đất nền dự án Phú Nhuận đường Liên Phường, Q9

Trước Tết khoảng 3 tháng, chị Nguyễn Kim Minh mua lô đất gần 300 m2 thuộc dự án của Công ty Phú Nhuận, gần đường Đỗ Xuân Hợp, Quận 9 với gía 16 triệu đồng/m2. Cách đây 1 tháng, chị bán 19 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ trong vòng 5 tháng chị lời 900 triệu đồng.

Cầm tiền mặt chưa biết đầu tư vào việc gì, trong khi lãi suất ngân hàng không hấp dẫn, 1 tuần sau đó, chị quay lại mua nền khác cùng lô đất mới bán thì giá đất ở đây đã tăng 2-3 triệu /m2. Do vậy, chị phải mua lô đất khác tại dự án này với giá 21 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này, giá đất ở đây khoảng 20 đến 26 triệu đồng/m2, tăng từ 6 đến 10 triệu/m2 so với trước Tết.

Khi được hỏi giá đất đang sốt cao, có sợ rủi ro không mà đầu tư tiếp, chị Nguyễn Kim Minh cho biết: "Phân khúc đất nền luôn nóng, trong mọi chu kỳ, thị trường yên ắng thì phân khúc đất nền và nhà phố vẫn hoạt động bình thường. Nếu trong thời điểm này vẫn tiếp tục mua vào, tôi nghĩ sẽ không bị lỗ, quan trọng là địa điểm vị trí".

Điều đáng nói là những người mua đất nền phần lớn là để đầu tư chứ không phải mua để ở. Các dự án đất nền thường có giá từ 3-4 tỷ trở lên nên nhiều người có nhu cầu thật thì giá này là ngoài khả năng của họ. Vì vậy, nhiều dự án ở đường Đỗ Xuân Hợp, Liên Phường, Bưng Ông Thoàn ở Quận 9, giáp ranh với Quận 2 như Dự án Phú Nhuận, Kiến Á, Topia Khang Điền, Eximbank… hầu như là đất trống, rất ít người xây nhà. Có dự án đất trống nhiều, cỏ mọc, người dân tranh thủ nuôi bò.

Đất nền sốt còn lan ra đến trục đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển, Quận 9 hướng ra Thủ Đức. Dọc 2 bên đường, một số nhà đầu tư mua đất phân lô bán nền với giá cao gấp đôi so với trước Tết.

Cụ thể như dự án đất nền của Công ty Bất động sản Thăng Long tại đường Nguyễn Xiển, Quận 9 có giá đất nền mặt tiền 31 triệu đồng/m2, những lô phía trong giá 22 triệu đồng/m2, trong khi khu vực này trước Tết, giá mặt tiền chỉ hơn 14 triệu đồng/ m2.

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng, nơi nào Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông và những dự án lớn đang mở thì giá trị cộng hưởng ăn theo. Đó cũng là bài học của sân bay Long Thành khi dự án mở thì giá đất vùn vụt tăng, nhưng bây giờ giá đã giảm so với lúc mua.

Vì vậy, theo ông Nhân, chúng ta không nên mua theo tâm lý đám đông, vì khi chạy theo thị trường thì không khác nào giúp sức cho thị trường bong bóng.

Khu Dự án Eden, đường Nguyễn Duy Trinh, Q2

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, giá đất đang sốt thật vì ở mức cao nhưng vẫn có giao dịch tốt. Tuy nhiên, giá đang bị đẩy lên quá cao, có nguy cơ bong bóng bất động sản. Nguyên nhân do khu phía Đông thành phố có nhiều dự án lớn, cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông dần hoàn thiện như: đường cao tốc song hành, đường vành đai 2, đường Đỗ Xuân Hợp và gần đó có nhiều dự án lớn như Khu công nghệ cao SangSum…

Bên cạnh đó, một số dự án bất động sản vừa mở bán cũng tăng giá đón đầu làm cho giá nhà đất tăng theo. Ví dụ như Dự án Tháp Mười Merita của Khang Điền, dãy nhà phố mặt tiền đường Liên Phường phố đợt đầu nếu trừ tiền nhà thô thì giá đất 50 triệu đồng/m2 nay giá đất lên khoảng 60 triệu đồng/m2. Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thì thời điểm này, giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao. Người dân mua ở hoặc đầu tư cần cân nhắc kỹ để tránh rủi ro.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn thương mại xây dựng Lê Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: Hết năm nay, sang năm 2018 thị trường sẽ xấu rất nhiều. Trước khi xấu thì thị trường bất động sản sẽ sốt kịch điểm, và hiện nay đang là đợt sốt kịch điểm, có thể kéo dài 3-4 tháng nữa.

Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua kỳ sốt giá đất năm 2008, nên ít nhiều các nhà đầu tư cũng có kinh nghiệm mua nhanh, thoát nhanh. Tuy nhiên, thời điểm nào giá sẽ đứng và quay đầu giảm vẫn khó dự đoán chính xác để tránh rủi ro.

Hiện nhiều dự án đất nền cả chục năm nay cỏ mọc vì người mua để đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân thành phố là rất lớn. Vấn đề đặt ra là cơ quan chức năng cần có chính sách điều tiết thị trường bất động sản hiệu quả hơn, tránh tình trạng giá đẩy cao bất thường làm thị trường méo mó, dễ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.