Công suất thuê văn phòng cao cấp tại TP HCM ‘vượt mặt’ Singapore

Văn phòng hạng A tại TP HCM là một trong những thị trường hoạt động tốt nhất khu vực

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) văn phòng nửa đầu năm 2019 mà Savills vừa công bố cho biết, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP HCM trong 6 tháng qua đạt 1,9 triệu m2, tăng 2% theo quí và tăng 3% theo năm.

Giá thuê đang khoảng 31 USD/m2/tháng, ổn định theo quí và tăng 6% theo năm. Công suất thuê đạt đến 97%, tuy giảm 1 điểm % theo quí, nhưng lại tăng 1 điểm % theo năm.

Savills cho biết, qua nửa đầu năm, công suất thuê văn phòng hạng A tại TP HCM đạt 98% và giá thuê 60 USD/m2/tháng. (Ảnh: N. Lê)

Thị trường được kì vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, chỉ khoảng 20.000 m2 sàn dự kiến trong hai năm tới.

Các khách thuê cần văn phòng mới hoặc muốn mở rộng diện tích hiện tại sẽ không có nhiều lựa chọn bởi nguồn cung hạn chế trong tương lai gần. Các công ty không thể chi trả nổi giá thuê đang tăng cao rất có thể sẽ phải dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm.

Từ năm 2017 đến nay, tỉ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc văn phòng hạng A và hạng B không thay đổi đáng kể, lần lượt chiếm 37% và 63%. Khách nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến hết 6 tháng đầu năm nay, 80% diện tích thuê tại các tòa nhà hạng A là của khách thuê nước ngoài.

Theo khảo sát của Savills, trong phân khúc văn phòng cao cấp tại Asean, TP HCM tuy chỉ đứng thứ hai về giá thuê (thấp hơn giá thuê tại Singapore), nhưng lại dẫn đầu khu vực về công suất (vượt cả Singapor và Manila – Philippines). Cụ thể, công suất thuê văn phòng hạng A tại TP HCM đạt 98% và giá thuê 60 USD/m2/tháng.

Đứng vị trí tiếp theo về giá thuê là Hà Nội, công suất thuê văn phòng cao cấp tại đây cũng vượt trên Kuala Lumper – Malaysia và Jakarta – Indonesia.

Xét theo tỉ trọng khách thuê, ở phân khúc văn phòng hạng A có đến 80% là khách ngoại, chỉ có 20% là các doanh nghiệp trong nước; còn ở phân khúc hạng B, tỉ trong này có sự biến đổi với 58% khách nước ngoài và 42% khách trong nước.

Co-working space tiếp tục "lên ngôi"

Trong giai đoạn từ năm 2017 – 2019, nhóm khách hàng trong ngành tài chính, bảo hiểm và BĐS (F.I.R.E) đang dẫn đầu về diện tích sàn thuê (chiếm gần 95.000 m2 sàn).

Tiếp sau đó là ngành Công nghệ thông tin và Truyền thông (mỗi ngành chiếm khoảng 53.000 m2), bỏ xa các ngành còn lại như Du lịch hay Sản xuất (đều dưới 20.000 m2 sàn).

Báo cáo đánh giá, nhóm ngành F.I.R.E mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng dự báo rất lớn. Các doanh nghiệp F.I.R.E đã tiêu thụ gần 100.000 m2 diện tích thuê trong hai năm qua, đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác.

Riêng trong ngành bảo hiểm, việc đơn giản hóa các qui định trong ngành đã tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này.

Bên cạnh đó, ngành công nghệ tài chính (fintech) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỉ lệ thâm nhập nhành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp ở Việt Nam – 59%, trong khi của Thái Lan là 86%. Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn.

Công nghệ thông tin và Truyền thông cũng đang phát triển rất nhanh chóng, tiêu thụ 50.000 m2 trong hai năm qua và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.

Báo cáo cũng cung cấp số liệu cụ thể, trong các giao dịch ở TP HCM nửa đầu năm nay, hai ngành chiếm tỉ trọng cao nhất là BĐS (57%) và Công nghệ thông tin và Truyền thông (14%). Riêng đối với BĐS, phần lớn giao dịch đến từ các không gian làm việc chung (co-working space).

Báo cáo trích nhận định của bà Từ Thị Hồng An, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Việt Nam cho hay: Không gian làm việc chung ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp. Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê, co-working space đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng.

Giá thuê tăng cao, chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng cùng sự dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm là những xu hướng của thị trường trong thời gian tới. Đa số các khách thuê kí hợp đồng 3 năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê.

Savills nhận xét, do hiếm khi hoạt động và tổ chức độc lập, khách thuê là các công ty đa quốc gia có thể lựa chọn đặt trụ sở tại nhiều địa điểm ở các nước khác nhau trong khu vực. Mặc dù Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng vẫn còn nhiều yếu tố non trẻ so với các nước trong khu vực, chẳng hạn như nguồn cung văn phòng còn thấp.

Trong bối cảnh nhu cầu nội địa và xuất khẩu gia tăng thì việc đặt văn phòng giao dịch tại Việt Nam để hỗ trợ kinh doanh là cần thiết nếu các công ty có khả năng chi trả tốt. Trong trường hợp ngược lại, các đối tượng khách thuê này vẫn có rất nhiều lựa chọn khác trong khu vực với mức giá cạnh tranh hơn.