'Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hiện hấp dẫn hơn so với bất động sản nhà ở'

Danh mục đầu tư khuyến nghị trong nhóm cổ phiếu bất động sản năm 2023

Tromg toạ đàm Bất động sản tìm động lực phục hồi trong thách thức diễn ra chiều ngày 16/2, bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành Bất động sản, Công ty Chứng khoán ACB đã có những chia sẻ về tiềm năng ngành bất động sản và đưa ra danh mục đầu tư khuyến nghị trong bối cảnh năm 2023.

Giám đốc Phân tích ngành Bất động sản ACB cho rằng ở thời điểm hiện tại cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hấp dẫn hơn so với bất động sản nhà ở, do tiềm năng trưởng bất động sản khu công nghiệp còn rất tích cực, dự kiến tiếp tục được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc mặc dù nước này đã mở cửa trở lại.

Bà Trúc cho rằng xu hướng dịch chuyển này rất khó bị đảo ngược và vẫn tiếp diễn trong một vài năm tới. Ngoài ra, sự phát triển thần tốc của ngành thương mại điện tử, ngành bán lẻ đã tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà kho, nhà xưởng ở các khu đô thị lớn của Việt Nam.

Thứ hai, tình hình tài chính của các công ty bất động sản khu công nghiệp ít rủi ro hơn, lành mạnh hơn so với các công ty bất động sản nhà ở, như vay nợ ít, tỷ lệ tiền mặt trên tổng tài sản cao và thường trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn qua các năm.

Ưu điểm thứ ba là dòng tiền thu từ khách hàng nhanh và ít rủi ro hơn so với bất động sản nhà ở. Những doanh nghiệp này thường chỉ cần một vài tháng đến một năm để có thể thu được hết tiền từ khách hàng, trong khi với doanh nghiệp bất động sản nhà ở cần đến một đến ba năm.

Do khách hàng của bất động sản khu công nghiệp là những tập đoàn nước ngoài lớn, họ đã chuẩn bị sẵn một nguồn vốn tương đối lớn trước khi quyết định đầu tư xây dựng nhà máy ở Việt Nam, tuy thời gian thương thảo có thể lâu hơn nhưng thời gian thanh toán lại rất nhanh.

Đối với doanh nghiệp Việt Nam sản xuất trong nước cũng được Chính phủ Việt Nam ưu tiên cấp tín dụng với mức lãi suất ưu đãi, do đó ít gặp khó khăn trong thanh khoản hay dòng tiền so với bất động sản nhà ở.

"Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý thanh khoản giao dịch cổ phiếu của các công ty bất động sản khu công nghiệp thường thấp và mức độ chia sẻ thông tin không cởi mở, chủ động như bất động sản nhà ở", bà Trúc nhấn mạnh.

Các dự thảo sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong một, hai năm tới

Về những tác động tích cực của các dự thảo đến thị trương bất động sản, bà Trúc cho biết chính sách được quan tâm nhiều nhất ở hiện tại có lẽ là Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến được thông qua vào tháng 10 năm nay, những điểm sáng trong dự thảo có thể kể đến là loại bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất cập nhật hàng năm theo giá thị trường; tăng cường hoạt động giao đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu.

Những thay đổi này sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh hơn, hạn chế được hoạt động đầu cơ đất đai, hay tình trạng “công ty sân sau”, ngoài ra góp phần thúc đẩy nhanh quá trình sàng lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả năng phát triển dự án.

Bên cạnh đó, những điểm tích cực còn đến từ Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh đối với những cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tạo hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự biển; cung cấp thêm hành lang pháp lý cho việc kinh doanh bất động sản trong tương lai.

"Dự kiến những dự thảo này sẽ tác động đến thị trường dài hạn trong khoảng một, hai năm tới. Năm nay có lẽ tác động sẽ rất ít đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, thay vào đó những chính sách về xử lý, phát hành trái phiếu sẽ có tác động lớn hơn", bà Trúc đưa ra nhận định.