Cơ hội gỡ vướng cho hơn 20 dự án nhà ở thương mại

Hơn một năm qua, các cấp có thẩm quyền từ trung ương đến địa phương đều nỗ lực giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản. Báo cáo của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gửi đến Chính phủ đều nhấn mạnh: Vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các chủ đầu tư.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho 142/191 dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà các địa phương đã báo cáo. Riêng TP HCM đã tháo gỡ khó khăn cho 44/148 dự án.

Thế nhưng quá trình xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản cũng gặp nhiều vướng mắc khác khi đối chiếu các luật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ví dụ về một bất cập điển hình là quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở đối với một trong hai trường hợp: (1) Đang có quyền sử dụng đất ở hoặc (2) đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định trên dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

Báo cáo của Hiệp hội cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp luôn áp đảo trên thị trường vào giai đoạn này với tỷ khoảng 70% và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người dân. Ba năm gần nhất thành phố không có căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 (năm 2020 có 163 căn).

“Một mặt, điều này tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, mặt khác gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, chôn vốn vào các quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại trong nhiều năm”, ông Châu nói.

Sẽ còn nhiều dự án thương mại không được công nhận chủ đầu tư

Vào thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), TP HCM có có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư. 126 dự án còn lại không có 100% đất ở (hơn 100 dự án trong số này có đất ở và đất khác, hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở) không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, sau nhiều lần điều chỉnh, bổ sung, khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là “sử dụng đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp" và nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật”.

Nội dung này tiếp tục quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai 2024: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”.

Theo ông Châu, “khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/1/2025), vẫn còn khoảng 20 dự án nhà ở thương mại chỉ có ‘đất khác không phải là đất ở’. Hầu hết các dự án này có quy mô, diện tích lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng lại không đáp ứng điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại”.

Ông Châu ví dụ, Công ty bất động sản V mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích 3.219 m2, thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công ty V không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp với quy hoạch mới đã được phê duyệt. Thế nhưng Công ty V cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do Công ty V đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng sử dụng đất.

Hay như tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung đối với một khu công nghiệp khoảng 3.000 ha, được điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ, bao gồm nhà ở thương mại và đã có ba nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, cả ba nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”.

Các trường hợp nhà đầu tư từ hai ví dụ trên đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do không đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014 và sẽ không được thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất của mình từ ngày 1/1/2025 theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

“Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác là giải pháp rất cần thiết cho những bất cập trên.

Nếu được thông qua, chính sách này sẽ tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản)”, ông Châu nhận định.