Chuyên gia VinaCapital: Khó khăn của bất động sản Việt Nam không phải là hậu quả của bong bóng

Trong báo cáo phân tích mới đây, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital cho biết, số lượng bất động sản nhà ở rao bán tại TP HCM và Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2023 đã giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, lượng mua nhà mới ở Trung Quốc giảm gần 10% so với cùng kỳ, sau khi đã giảm 25% trong năm 2022 (đo lường trên đơn vị diện tích sàn).

Một số nhà đầu tư lo ngại rằng Việt Nam đang phải gánh chịu hậu quả của bong bóng bất động sản, điều này sẽ cản trở tăng trưởng kinh tế của đất nước trong vài năm tới.

Tuy nhiên, theo vị này, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam hoàn toàn khác so với Trung Quốc - nơi có lượng cung nhà trống rất lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn đang ở mức bình ổn, dù phải hứng chịu những khó khăn ngắn hạn khá nghiêm trọng.

Tóm lại, chuyên gia cho rằng Trung Quốc đã trải qua một chu kỳ bùng nổ và vỡ thường thấy của ngành bất động sản, trong đó các ngân hàng cho vay quá mức vào thời kỳ đỉnh cao của thị trường khiến giá nhà tăng cao và dẫn đến thừa nguồn cung.

Việt Nam cũng trải qua bong bóng bùng nổ và khủng hoảng bất động sản tương tự khiến tình hình kinh tế chạm đáy vào năm 2012. Nhưng kể từ khoảng thời gian đó đến nay, Việt Nam chưa trải qua thêm bất kỳ một khủng hoàng vỡ bong bóng bất động sản nào.

Ông Michael Kokalari nhận định tình hình thị trường hiện tại chắc chắn không phải là hậu quả của bong bóng bất động sản. Minh chứng là tỷ lệ nhà đất trống thực tế của Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn và thấp hơn nhiều so với Trung Quốc.

Thực tế, Việt Nam hiện không có đủ số lượng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng trung lưu. Tầng lớp này cần những căn hộ không quá đắt tiền (tức là những căn hộ có giá khoảng 1.500 USD/m2 phục vụ nhu cầu ở thông thường).

Theo vị này, nút thắt đầu tiên mà các chủ đầu tư đang phải đối mặt để phát triển thêm các dự án là quy trình phê duyệt và quy hoạch của Việt Nam vốn đã luôn khắt khe, đặc biệt trong những năm gần đây. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang rất cần được hỗ trợ tài chính cho các hoạt động mở rộng quỹ đất và xây dựng các dự án, việc này cũng đồng thời làm chậm tiến độ các dự án nhà ở.

Thứ hai, mức lãi suất ở Việt Nam thời gian vừa qua ở mức cao khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp tục xây dựng các dự án. Việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong quy trình phê duyệt cũng như quy hoạch cũng ảnh hưởng nhiều đến vấn đề vay vốn vì các ngân hàng không hỗ trợ cho các dự án vay mà không có sự phê duyệt từ các cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, ông Michael Kokalari cho hay Chính phủ đã có những nỗ lực nhằm giảm bớt những trở ngại mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải khi xin phê duyệt cần thiết để tiến hành triển khai dự án. Những nỗ lực đó một phần xuất phát từ việc hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam chậm lại đã làm ảnh hưởng đến tâm lý người tiêu dùng ở Việt Nam, điều này cũng gây sức ép lên mức chi tiêu của người dân.

"Ngành bất động sản chỉ đóng góp một phần nhỏ vào GDP của Việt Nam. Vì vậy, lĩnh vực này phát triển chậm không phải là yếu tố chính làm giảm tốc độ tăng trưởng GDP trong năm nay, vì tốc độ phát triển bất động sản đã chậm lại kể từ năm ngoái. Nếu so với Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản trì trệ có ít tác động đến tăng trưởng GDP hơn", chuyên gia VinaCapital nhận định.