Chuyên gia: Lợi nhuận đầu tư căn hộ tại TP HCM giảm nhẹ trong giai đoạn 2019 - 2023

Savills vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP HCM năm 2023 và nhóm chuyên gia đánh giá phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn. Nguồn cung sơ cấp tại TP HCM trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp, không có nguồn cung dự án hạng A mới trong quý. 

Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và tăng 120% so với cùng kỳ năm trước. 

Tỷ lệ hấp thụ chung được cải thiện 14 điểm phần trăm so với quý trước và 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ khi đạt 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%, chủ yếu ở những dự án có giá bán 2 - 5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với 670 căn được bán thành công, tương ứng mức hấp thụ 14%. 

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam bình luận: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi”. 

Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp trong quý cuối năm quay về 69 triệu đồng/m2 -tương đương với thời điểm 2020 - sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. 90% nguồn cung mới đến từ các căn hộ có giá 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Chuyên gia Savills dự báo năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng/căn. 

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn khoảng 7,7%/năm.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP HCM, cho biết: “Lợi nhuận đầu tư căn hộ tại TP HCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019 - 2023. Quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 là những khu vực có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua. 

Xét trong một thập kỷ, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận, huyện của TP HCM giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% và chứng kiến mức tăng giá đáng kể 39% mỗi năm.

Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp”.