Chuyên gia: 6 tháng cuối năm là thị trường ‘bún, cơm, phở’ của bất động sản

Trong ba năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới tại các thành phố lớn như Hà Nội và HCM liên tục giảm gần một nửa so với năm 2019. Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung này tiếp tục giảm 89% tại TP HCM (có khoảng 1.800 sản phẩm) và giảm 91% tại Hà Nội (có khoảng 500 sản phẩm) trong nửa đầu năm nay.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho biết phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp hiện nay có đến 90% sản phẩm từ rổ ràng hiện hữu và chỉ có 10% là sản phẩm mới. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội khoảng 42-55 triệu đồng/m2, tăng 3-5% theo năm và tại TP HCM khoảng 60-80 triệu đồng/m2, tăng 2-3% theo năm.

Thị trường TP HCM và Bình Dương hiện có khoảng 7 dự án chung cư đang được mở bán giai đoạn tiếp theo và 5 dự án mở bán mới. Các dự án chuyển tiếp có giá bán 42-190 triệu đồng/m2 ở TP Thủ Đức; 45-50 triệu đồng/m2 ở huyện Nhà Bè; 145-167 triệu đồng/m2 ở quận 4; 45 triệu đồng/m2 ở Dĩ An (Bình Dương);…

Đối với dự án mới, một dự án gồm 978 căn hộ ở huyện Bình Chánh có giá bán dự kiến 32-36 triệu đồng/m2; dự án 880 căn hộ ở quận Bình Tân có giá bán dự kiến 60 triệu đồng/m2; dự án 1.296 căn hộ ở Dĩ An (Bình Dương) có giá bán xấp xỉ 50 triệu đồng/m2; dự án 522 căn hộ ở Dĩ An có giá bán dự kiến 45 triệu đồng/m2 và dự án 6.650 căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) chưa công bố giá bán dự kiến.

Thị trường Hà Nội chỉ có khoảng 2 dự án mới đều ở quận Hà Đông và 5 dự án đang mở bán giai đoạn tiếp theo. Các dự án mới có giá bán dự kiến 40-55 triệu đồng/m2.

Đối với các dự án chuyển tiếp, giá bán 53-58 triệu đồng/m2 ở quận Thanh Xuân; 40-45 triệu đồng/m2 ở quận Long Biên; 58-85 triệu đồng/m2 ở quận Nam Từ Liêm; 75-85 triệu đồng/m2 ở quận Cầu Giấy.

Phân khúc đủ lực để vực dậy ngành bất động sản

Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI), thị trường đang rất quan tâm phân khúc căn hộ, đặc biệt là sản phẩm có giá dưới 2,5 tỷ đồng/căn phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu tư lướt sóng như giai đoạn trước đây. Dòng sản phẩm này cũng phù hợp với chiến lược của các chủ đầu tư lớn và kể cả chủ đầu tư mới nổi.

“Trong chu kỳ phục hồi, thị trường nhà ở mà nhất là căn hộ sẽ là đầu tàu so với những loại hình có nhiều rủi ro, đòi hỏi chi phí, khả năng tài chính cao hơn. Có thể giá trị mỗi sản phẩm căn hộ nhỏ nhưng với quy mô, số lượng lớn thì giá trị toàn thị trường sẽ lớn, đủ kéo và vực dậy ngành bất động sản. Minh chứng là cuối tháng 6 vừa rồi một số chủ đầu tư đã ghi nhận dấu hiệu ra hàng khả quan”, ông Tiến cho hay.

Bà Trịnh Thị Kim Liên cũng cho rằng căn hộ là phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023 bởi yếu tố khai thác, tạo ra dòng tiền từ sản phẩm căn hộ ở thời điểm này tương đối khả thi hơn so với những sản phẩm khác.

Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services ví dụ, sản phẩm đất nền mang tính chất đầu tư dài hơi, ít nhất là trung - dài hạn để tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư. Phân khúc nghỉ dưỡng, khách sạn lúc này hơi bị “over”, tức là một số thị trường du lịch bị dư thừa nguồn cung và hấp thụ rất ít. Còn ở phân khúc căn hộ, ngoài việc mức giá đã giảm nhẹ thì nhiều chủ đầu tư hiện nay áp dụng nhiều chính sách đủ mạnh để hỗ trợ khách hàng mua để ở.

Thị trường bất động sản sẽ quay lại với sản phẩm gần gũi như “bún, cơm, phở”

Theo chia sẻ của ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI), trong quá trình nghiên cứu thị trường, bản thân ông và các cộng sự đã tiến hành một cuộc khảo sát.

Kết quả cho thấy, sau mỗi giai đoạn khó khăn, những cửa hàng bánh và cà phê ở nước ngoài kinh doanh mặt hàng bánh cookies có mẫu mã đơn giản như hình tròn, hình vuông được bán tốt hơn so với mẫu phức tạp hơn như các loại hoa, hình con bò,…

Tương tự tại thị trường Việt Nam, trong giai đoạn khó khăn, mở cửa hàng bún, cơm, phở là dễ bán nhất, thay vì mở cửa hàng Spaghetti hay phở Wagyu - những sản phẩm khó nhận biết đối với thị trường và kén chọn khách.

Ông Khôi ví von: “6 tháng cuối năm là thị trường ‘bún, cơm, phở’ của bất động sản. Cái gì quen, ngon, bổ, rẻ thì dễ hấp thụ, dễ tìm khách chắc chắn sẽ bán được và các chủ đầu tư nên tập trung vào phân khúc ‘bún, cơm, phở’ là tốt nhất.

Chuyên gia từ DXS - FERI cho rằng khi thị trường phát triển ở giai đoạn vài năm trước, khách hàng đã thử một số món lạ như condotel, officetel,… Đến khi sốt đất hay giai đoạn khó khăn vừa rồi, những chính sách pháp lý liên quan đến việc kiểm soát, thanh tra đều tập trung vào những loại hình này.

“Thực khách vừa mới ăn món lạ đã bị đau bụng, không tiêu hóa được thì sẽ quay lại với những món cơ bản là bún, cơm, phở. Nhất là giai đoạn kinh tế khó khăn, trước khi ăn ngon phải ăn no. Những rủi ro đã xảy ra với loại hình bất động sản mới chớm nở đã làm cho khách hàng e dè, quay lại với sản phẩm ăn chắc mặc bền”, chuyên gia DXS - FERI nhận định.