Với những chính sách ưu đãi khủng, giá nhà có thực sự tốt hơn hay chỉ là chiêu trò của chủ đầu tư?

Khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái mất thanh khoản từ quý cuối năm ngoái, các chủ đầu đã nỗ lực tự cứu mình bằng nhiều giải pháp khác nhau. Những chủ đầu tư đã công bố kế hoạch kinh doanh năm 2023 cho thấy họ tập trung vào phát triển sản phẩm lỏi, triển khai kinh doanh và hoàn thiện các dự án tồn đọng.

Đồng thời, những chủ đầu tư này chuyển nhượng những tài sản, ngành nghề phù không hiệu quả và có kế hoạch thăm dò thị trường để tung ra những sản mới. Một số chủ đầu tư khác tranh thủ thị trường khan hiếm nguồn cung mới để đẩy mạnh triển khai dự án.

Trong giai đoạn sức cầu suy yếu, phần lớn các chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách kinh doanh đột phá để dự án được hấp thụ nhanh, bao gồm điều chỉnh chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu; ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất cho khách hàng lên đến 36 tháng; phương thức thanh toán đợt 1 thấp chỉ từ 10%/giá trị sản phẩm và tổng thời gian thanh toán kéo dài đến 5 năm;…

Một số chủ đầu tư hiện nay đã bắt đầu mở rộng và đa dạng kênh phân phối thông qua việc xây dựng sàn kinh doanh nội bộ hoặc hạn chế giao độc quyền dự án cho một đơn vị môi giới nhằm tránh sự phụ thuộc cũng như rủi ro.

Có chủ đầu tư áp dụng chính sách hấp dẫn chưa có tiền lệ cho đại lý bán hàng như không ký quỹ, đối chiếu phí dịch vụ nhanh,… thậm chí chi trước chi phí marketing (dao động 1-3% tùy loại hình sản phẩm) cho đại lý để thêm động lực làm nóng thị trường, trong khi trước đây chỉ có chủ đầu tư nước ngoài chào chính sách này cho đại lý tại Việt Nam.

Thực trạng chủ đầu tư đang đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi khủng chưa từng có đặt ra vấn đề liệu giá bán tại các dự án có thực sự tốt hơn so với trước đó không, hay chỉ là chiêu trò nâng lên, hạ xuống nhằm kích cầu, thu hút khách hàng?

Theo nhận định của giới chuyên gia, những sản phẩm bất động sản bán được trên thị trường hiện nay gần như không tăng giá hoặc tăng rất nhẹ (2-3% đối với hàng sơ cấp) và giảm rất sâu (20-30-50% đối với hàng thứ cấp).

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, chia sẻ: “Phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lúc này có đến 90% sản phẩm từ rổ ràng hiện hữu và trong quá trình kinh doanh, mở bán giai đoạn gần đây, chúng tôi nhận thấy những sản phẩm này không tăng giá quá nhiều hoặc không tăng giá so với giai đoạn mở bán trước. Đối với những sản phẩm đã mở bán trong giai đoạn trước, đến nay đã thực sự giảm giá để hỗ trợ kích cầu.

10% còn lại là những sản phẩm mới hoàn toàn, chưa có mức giá trước đó để tham chiếu. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thông cảm cho chủ đầu tư khi họ có thể phải đưa ra giá bán cao hơn so với mức giá trung bình trong khu vực và sau đó áp dụng phương thức chiết khấu hoặc chính sách khác để hỗ trợ”.

Lý giải thêm về điều này, bà liên cho rằng hầu hết ở những dự án cũ đều chịu các chi phí đầu tư cố định, còn tất cả chi phí tại những dự án mới ra (triển khai, xây dựng dự án,…) đã bị đội lên nên mặt bằng giá chung cũng phải nhích lên.

Riêng thị trường TP HCM và Bình Dương hiện nay có khoảng 5 dự án ra hàng mới. Trong đó, một dự án gồm 978 căn hộ ở huyện Bình Chánh có giá bán dự kiến 32-36 triệu đồng/m2; dự án 880 căn hộ ở quận Bình Tân có giá bán dự kiến 60 triệu đồng/m2; dự án 1.296 căn hộ ở Dĩ An (Bình Dương) có giá bán xấp xỉ 50 triệu đồng/m2; dự án 522 căn hộ ở Dĩ An có giá bán dự kiến 45 triệu đồng/m2 và dự án 6.650 căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) chưa công bố giá bán dự kiến.

Theo quan sát của Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, những chính sách liên quan đến dòng tiền của khách hàng đang được thị trường đón nhận nhiều nhất. Dự án nào có chính sách thanh toán giãn ra hoặc đợt đầu tiên thanh toán thật ít được khách hàng quan tâm nhiều hơn những dự án còn lại.

Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services ví dụ, cả hai sản phẩm có cùng mức giá, đều đến giai đoạn hoàn thiện thô để chuẩn bị bàn giao nhà trong quý IV/2023, dự án thứ nhất chỉ cần thanh toán trước 20%/giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán và thanh toán đủ 95% đến khi nhận nhà như phương án truyền thống; dự án thứ hai chỉ cần thanh toán đợt đầu 15% để ký hợp đồng mua bán và sau đó ngân hàng cho vay, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho khách hàng 24 tháng thì sản phẩm thứ hai đón nhận nhiều sự quan tâm của khách hàng hơn.

“Cho nên xu hướng ở thời điểm hiện tại và ít nhất trong 6 tháng tới là chủ đầu tư xây dựng chính sách bán hàng tập trung nhiều vào dòng tiền của khách hàng”, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services nhận định.