Chuyện gì sẽ xảy ra nếu thị trường BĐS tiếp tục lình xình?

Hơn 900 doanh nghiệp giải thể

Kể từ đầu tháng 3/2020, dịch COVID-19 bùng phát khiến thị trường bất động sản (BĐS) phải đối mặt với không ít những khó khăn.

Trong đó, các phân khúc như BĐS cho thuê (nhà phố, căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ,… cho thuê); BĐS du lịch nghỉ dưỡng (khách sạn, condotel) và cả thị trường thứ cấp, mua đi bán lại của các nhà đầu tư lướt sóng đang chịu ảnh hưởng lớn nhất.

Dịch bệnh cũng có tác động tới các doanh nghiệp BĐS. Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho thấy, trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp BĐS bị giải thể hoặc tạm ngừng hoạt động, tăng 136% so với cùng kì, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác.

Mặc dù vậy, giá nhà trên thị trường sơ cấp không có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng nhẹ. Trong khi đó, giá BĐS thứ cấp lại đang có xu hướng giảm do làn sóng cắt lỗ từ các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS đang chứng kiến làn sóng rao bán khách sạn với qui mô lớn. Mặt bằng bán lẻ cho thuê tại những vị trí đắc địa ghi nhận tỉ lệ bỏ trống tăng mặc dù chủ nhà đã giảm giá mạnh.

Đủ mọi chiêu huy động vốn

Thị trường BĐS khó khăn, nhiều doanh nghiệp sống phụ thuộc vào vốn vay đang phải đối mặt với sức ép lớn trong việc cân đối dòng tiền dẫn đến việc phải tìm đủ mọi cách để xoay sở như "bán lúa non", hợp tác kinh doanh, phát hành trái phiếu,...

Dự án An Phú Long Garden đang được quảng cáo rầm rộ là dự án lớn nhất Bình Dương và được cam kết mua lại theo kiểu địa ốc Alibaba, với lợi nhuận lên đến 25%.

Hay như dự án Revex của CTCP Tập đoàn Thế Kỷ (CenGroup) vừa đưa vào vận hành trên nền tảng công nghệ đầu tư chung BĐS, cho phép khách mua góp vốn mức tối thiểu từ 1 triệu đồng. Sau một năm, chủ đầu tư cam kết mua lại với giá cao hơn 10-15%, tuỳ từng dự án.

Mới đây, một doanh nghiệp BĐS mới thành lập, có địa chỉ tại Hà Nội gây chú ý khi công bố chính sách tri ân đặc biệt gói Hợp tác kinh doanh.

Theo đó, khách hàng tham gia gói hợp tác kinh doanh từ 1 - 3 tỉ đồng sẽ được hưởng lãi suất tới 35%/năm (gấp 6 -7 lần lãi suất tiết kiệm), nhận trong 24 tháng, được tặng kèm một ô tô. Sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc BĐS có giá trị tương đương,... Chính sách này kéo dài từ ngày 1/9 đến 31/10/2020.

Hay như một doanh nghiệp khác tại TP HCM đang chào mời mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê, với phương thức đầu tư góp vốn 40 triệu đồng sở hữu một phòng trọ.

Người góp vốn được hưởng lợi nhuận hàng tháng là 1,2 triệu đồng, trong suốt 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng nhận lại tiền gốc 40 triệu. Hoặc đầu tư 600 triệu đồng, sở hữu 15 phòng trọ. Lợi nhuận hàng tháng hưởng 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng, nhận tiền gốc 600 triệu đồng.

Mức cam kết lợi nhuận chung cho các nhà đầu tư góp vốn là 36%, nhà đầu tư có quyền thoái vốn sau 12 tháng với lợi nhuận là 25%/năm.

Theo các chuyên gia, việc cam kết lợi nhuận của nhiều chủ đầu tư trên thị trường địa ốc thực chất chỉ là cam kết chữ tín của doanh nghiệp và đôi khi không có bất cứ ràng buộc nào về mặt pháp lí. Song song với đó, lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro, người mua phải cân nhắc kĩ lưỡng.

Cuộc phát hành trái phiếu trước giờ G

Bên cạnh việc tung các gói hợp tác kinh doanh với lợi nhuận khủng, nhiều doanh nghiệp BĐS gần đây cũng đang đẩy mạnh việc huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.

Theo số liệu thống kê của HNX, trong tháng 8/2020, nhóm doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về tỉ trọng giá trị phát hành trái phiếu với 30 %, tương ứng đạt 11.670 tỉ đồng.

Chỉ tính trong tháng 8, CTCP Tập đoàn Sovico và Công ty TNHH Saigon Glory là hai doanh nghiệp huy động nhiều nhất trong tháng qua khi cùng đạt mức huy động 5.000 tỉ đồng. 

Mới đây, HĐQT CTCP Tập đoàn Apec Group đã thông qua phương án huy động 3.000 tỉ đồng thông qua kênh trái phiếu với lãi suất lên tới 18%/năm, kì hạn 5 năm. Số tiền này để phát triển từ 3 - 5 dự án lớn.

Trong đó, nếu khách hàng lựa chọn kì hạn 5 năm thì lợi nhuận nhận một lần duy nhất vào cuối kì. Điều này đồng nghĩa người mua sẽ thu về lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.  

Trước đó, trong giai đoạn từ 30/5 đến 22/6, CTCP Vinhomes đã hoàn thành nhiều đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị 12.025 tỉ đồng.

Hay trong tháng 4, TNR Holdings đã phát hành 2.925 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất cố định 10,9%/năm,...

Bên cạnh sự khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay của ngân hàng, theo đánh giá của Công ty Chứng khoán SSI, các doanh nghiệp BĐS đang tranh thủ huy động vốn trước khi Nghị định 81 có hiệu lực từ 1/9, sẽ siết chặt việc phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp.

Theo số liệu của FiinGroup, hệ số đòn bẩy tài chính của ngành BĐS đã chạm mức 0,84x – đây là mức cao nhất của ngành kể từ quí II/2014. Theo thông tin từ các doanh nghiệp phát hành trái phiếu gần đây công bố cho thấy, một số doanh nghiệp như Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Khu Đông, hay Thành Phố Xanh đều có hệ số nợ lên đến gấp 5 lần. 

Trong khi đó, FiinGroup cũng cảnh báo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp đang suy giảm đã ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán lãi vay và các khoản nợ đến hạn. Hệ số chi trả lãi vay hiện ở mức 2,02 lần trong quí II/2020, thấp hơn rất nhiều so với mức 3,96 lần trong quí II/2019 và 3,47 lần trong quí IV/2019.

Do vậy, khó khăn của các doanh nghiệp BĐS dự kiến sẽ còn khó khăn hơn nếu hoạt động bán hàng không sớm được cải thiện.