Chứng khoán Shinhan: 4 lợi thế giúp Nam Long dẫn đầu phân khúc vừa túi tiền

Theo nhóm phân tích của Công ty TNHH Chứng khoán Shinhan Việt Nam, để duy trì vị trí dẫn đầu phân khúc vừa túi tiền, CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) triển khai dự án trong thời gian nhanh nhất và với chi phí tối ưu nhất thông qua: (1) Mua đất với giá rẻ; (2) thời gian từ khi thực hiện đến bàn giao 2 - 3 năm/dự án; (3) chi phí tài chính ít nhất; (4) công nghệ xây dựng - thiết kế tối ưu.

Nam Long có ba đơn vị kinh doanh phục trách mảng công việc chuyên biệt: Tập trung tìm kiếm quỹ đất, làm thủ tục pháp lý, hạ tầng; tập trung phát triển nhà ở và khu đô thị tích hợp; tập trung phát triển bất động sản thương mại.

Theo ghi nhận của nhóm phân tích, quỹ đất của Nam Long thường là đất thô, nằm trong vùng có dự án quy hoạch hạ tầng giao thông và thường đi trước thị trường 10 – 15. Hiện doanh nghiệp sở hữu đất dự án tại các khu vực đã và đang phát triển hệ thống giao thông như cao tốc TP HCM - Trung Lương, Vành đai 3, đại lộ Nguyễn Văn Linh, đại lộ Võ Văn Kiệt...

Việc phát triển quỹ đất từ rất sớm giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí và theo đuổi được chiến lược nhà ở phân khúc vừa túi tiền. Bên cạnh việc nhận chuyển nhượng dự án và tham gia đấu giá, phần lớn đất của doanh nghiệp được thu mua từ nhiều năm trước.

Đơn cử như dự án Southgate (355 ha cho 2 giai đoạn, chiếm 52% tổng diện tích quỹ đất) tại Long An được mua vào khoảng 15 năm trước. Năm 2018, giá trị sổ sách của cả 2 giai đoạn là 1.480 tỷ đồng (gần 400 nghìn đồng/m2). Hiện tại, Nam Long đang phát triển giai đoạn 1 và tìm đối tác hợp tác cho giai đoạn 2.

Ban lãnh đạo Nam Long cho biết, quỹ đất hiện tại khoảng 684 ha đủ để doanh nghiệp phát triển dự án trong 5 năm tiếp theo. Đồng thời, doanh nghiệp cũng thực hiện tìm kiếm thêm các quỹ đất mới.

Trong năm 2023, nhóm phân tích dự báo giá trị ký bán của Nam long đạt 5.556 tỷ đồng, giảm 45,5% so với cùng kỳ và thực hiện được 59% kế hoạch do chưa mở bán Izumi giai đoạn tiếp theo và tỷ lệ hấp thụ Akari giảm.

Doanh thu năm 2023 được dự phóng  đạt 3.846 tỷ đồng, giảm 11,36% so với cùng kỳ, thực hiện được 80% kế hoạch nhờ bàn giao biệt thự Valora tại dự án Izumi và Southgate.

5 dự án trọng điểm của Nam Long trong năm 2024

Theo dự phóng của Shinhan, doanh số ký bán năm 2024 của Nam Long đạt 9.360 tỷ đồng, tăng 68,5% so với cùng kỳ, được đóng góp bởi 5 dự án lớn.

Thứ nhất, Akari được kỳ vọng đẩy mạnh hoàn thiện các thủ tục pháp lý để dự án được triển khai và bắt đầu mở bán từ năm 2024. Trong điều kiện phân khúc Flora của dự án Akari tiếp tục được đón nhận như các giai đoạn trước, doanh số ký bán năm có thể đạt 2.726 tỷ đồng.

Thứ hai, Nam Long dự kiến ra mắt Mizuki phân khu CCTM 1 và 2 với 465 căn giai đoạn 2024 - 2025. Doanh số ký bán trước năm 2024 của Mizuki cho phân khu mới và các phân khu còn lại được dự phóng đạt 1.423 tỷ đồng.

Thứ ba, Izumi đang thực hiện cập nhật quy hoạch 1/500. Dự án được kỳ vọng sẽ tiếp tục được triển khai vào năm 2024 - 2025 với doanh thu ký bán năm 2024 đạt 963 tỷ đồng. Backlog của dự án này còn khá lớn khi mới dự kiến thực hiện bàn giao 275 căn Valora (chiếm khoảng 10% tổng số sản phẩm Valora) trong quý IV/2023, đóng góp gần 2.000 tỷ vào doanh thu).

Thứ tư, hai phân khu The Pearl (250 căn) và Central Park (Park Village, 96 căn) thuộc dự án Waterpoint - Southgate được kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào doanh số ký bán trong năm sau với khoảng 2.844 tỷ đồng. Riêng phân khu Central Park có giá bán từ 16,8 tỷ đến 28,6 tỷ đồng/căn. Giai đoạn 1, Nam Long dự kiến triển khai 39 căn.

Cuối cùng, Nam Long đang triển khai Ehome và EhomeS tại Cần Thơ và Southgate Long An với giá từ 1 tỷ đồng/căn. Shinhan dự phóng doanh thu ký bán cho các sản phẩm này năm sau đạt 822 tỷ đồng.

Theo cập nhật từ Nam Long, doanh nghiệp đang có kế hoạch bổ sung sản phẩm Ehomes/Ehome vào khu đô thị Izumi.

Bên cạnh vay vốn, Nam Long phát triển dự án đến khi phát triển hạ tầng cơ bản và kêu gọi hợp tác từ đối tác thông qua chuyển nhượng một phần vốn. Điều này giúp Nam Long thu được dòng tiền để thực hiện các dự án khác, nhận được phần lợi nhuận từ việc bán vốn với giá trị cao hơn (khi dự án đã hoàn thiện hạ tầng cơ bản) và giảm áp lực đáo hạn nợ trong thời điểm thanh khoản thị trường bất động sản kém.

Trong năm 2023, NLG đang hoàn tất việc chuyển nhượng 50% vốn cho các đối tác trong dự án Paragon Đại Phước (25% lãi chuyển nhượng đã được ghi nhận năm 2022). Doanh nghiệp đang cập nhật giấy chứng đăng ký nhận doanh nghiệp để hoàn thành việc chuyển nhượng. Nhóm phân tích dự phóng lãi chuyển nhượng dự án ghi nhận trong năm 2024 vào khoảng 250 tỷ đồng.