Chung cư cao cấp Hà Nội ‘ế’ dài, nhà liền kề tăng giá vẫn hút khách

Chung cư cao cấp ế nặng

Nhận định về thị trường căn hộ năm 2018 nói chung và phân khúc căn hộ cao cấp nói riêng, nhiều chuyên gia đều nhận định lạc quan rằng thị trường vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Ông Stephen Wyatt, tổng giám đốc của JLL cho rằng, giá căn hộ cao cấp ở thời điểm cuối năm 2017 đạt mức 2.180 USD/m2, vẫn thấp hơn 12% so với mức đỉnh điểm của năm 2007. Tuy nhiên thực tế diễn biến thị trường căn hộ cao cấp những tháng đầu năm nay lại thể hiện sự “đuối sức” rõ rệt.

Từ đầu năm sức mua căn hộ chung cư đã giảm, có dự án cả tuần không có bất cứ khách hàng nào gọi điện đến hỏi thăm thông tin hay đến nhà mẫu nữa... (Ảnh: Hiếu Quân)

Trao đổi với PV, anh T, nhân viên môi giới tại dự án Khu đô thị Ciputra (quận Tây Hồ) cho biết: “Từ đầu năm sức mua căn hộ chung cư đã giảm, đặc biệt là trong khoảng hai tháng trở lại đây. Trước trung bình bán được khoảng 4 căn hộ/tháng thì hai tháng nay không bán được căn nào hết, thậm chí có tuần không có bất cứ khách hàng nào gọi điện đến hỏi thăm thông tin dự án hay đến nhà mẫu nữa. Đây cũng có thể coi là dấu hiệu báo động của thị trường chung cư cao cấp, khi mà số lượng người giàu trong xã hội có giới hạn, nếu họ đã mua nhà rồi thì anh ít có cơ hội mời chào họ mua thêm nữa”.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một dự án cao cấp tại quận Nam Từ Liêm, trong 6 tháng đầu năm tiêu thụ được hơn 20 căn hộ, trong khi chỉ trong 2 tháng cuối năm ngoái, số lượng căn hộ tiêu thụ cao gấp 5 lần. Một dự án cao cấp khác tại quận Thanh Xuân cũng chỉ bán được khoảng chục căn trong nửa đầu năm nay...

Một nhân viên môi giới các dự án căn hộ cao cấp cho hay, bán hàng ế ẩm nhưng chủ đầu tư (CĐT) dự án chung cư cao cấp lại có đặc thù không ban hành chính sách kích cầu (như giảm giá hay khuyến mãi), cũng không khuyến khích nhân viên môi giới gọi điện làm phiền khách hàng hay đứng đường phát tờ rơi mời chào khách... Bởi những hành động này có thể bị xem là “hạ cấp” dự án.

Trao đổi với báo chí, anh Nguyễn Anh Vũ, trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản tại quận Thanh Xuân cho hay, nguyên nhân khiến thị trường căn hộ cao cấp chậm lại là do nguồn cung liên tục tăng qua các năm, trong khi 80% khả năng chi trả của khách hàng thuộc về phân khúc bình dân. Những người có nhu cầu mua ở thực có khả năng mua căn hộ cao cấp không nhiều, trong khi giới đầu tư không còn mặn mà với phân khúc này trong hai năm trở lại đây.

Dự đoán về tình hình thị trường cho đến cuối năm, anh T, nhân viên môi giới tại dự án Khu đô thị Ciputra nói: “Tháng 7 âm lịch (tháng ngâu) thậm chí sẽ còn “đuối” hơn nữa. Tuy nhiên thị trường luôn diễn biến theo chu kỳ có lên thì có xuống và ngược lại. Ví dụ, thời điểm ra tết, khách hàng có nguồn tiền thu về từ các thị trường chứng khoán hay doanh nghiệp kinh doanh nên nhu cầu mua nhà tăng cao vào khoảng tháng 3 dương lịch; cao quá thì sau thị trường lại phải hạ xuống và chững lại trong các tháng 4, 5, 6, 7; đến tầm tháng 9 lại tăng trở lại và các tháng cuối năm lại sụt giảm... Vì vậy, tôi hi vọng sau tháng 7 âm lịch thị trường sẽ tăng trưởng trở lại”.

Bằng kinh nghiệm của mình, nhân viên môi giới này đánh giá, vẫn có một luồng khách hàng nhỏ quan tâm đến phân khúc chung cư cao cấp, tuy nhiên vẫn chưa có “sóng” để lan tỏa nhóm này. Đến khoảng tháng 9 có thể các CĐT sẽ có động thái giảm giá bán hàng để phủ kín căn tầng, hoặc khi chuẩn bị bàn giao dự án thì thị trường sẽ dễ tấp nập trở lại.

Theo anh T, trong thị trường căn hộ chung cư, thương hiệu quản lý của CĐT rất quan trọng, hầu hết khách hàng đều dựa vào thương hiệu CĐT để tìm mua hàng, giá bán căn hộ cũng do thương hiệu của CĐT quyết định. Trong khi dự án Ciputra gặp khó trong bán hàng thì các dự án chung cư cao cấp của Vinhomes lại vẫn duy trì được lượng khách bình ổn.

Đồng quan điểm, anh Linh, nhân viên bán hàng tại các dự án mang thương hiệu Vinhomes thông tin, việc chững lại của thị trường căn hộ cao cấp không xảy ra với các dự án của Vingroup. Bởi thương hiệu CĐT lớn, số đại lý phân phối bán hàng cho mỗi dự án lớn đến khoảng 20 sàn môi giới (trong khi Ciputra chỉ có 3 sàn) nên khách mua tìm đến luôn rất nhiều, môi giới không quá khó khăn trong việc tiếp cận với khách hàng.

Anh Linh lấy ví dụ: “Dự án Vinhomes West Point (Đỗ Đức Dục) mới đây chỉ trong ngày đầu tiên mở bán đã bán được đến 70% số căn hộ trên tổng số 500 căn hộ (tức là bán được khoảng 350 căn hộ chỉ trong một ngày). Vì có tiềm lực tài chính mạnh nên việc thi công các dự án của Vinhomes không phải phụ thuộc vào việc bán hàng. Có giai đoạn dù ít khách hàng mua hàng thì CĐT này vẫn đảm bảo việc thi công bình thường, bởi thế khách hàng thường quyết định chọn chung cư cao cấp từ các dự án của Vinhomes”.

Căn hộ trung cấp giá hơn 1 tỷ đang có thanh khoản tốt nhất thị trường

Không bán được hàng, nhân viên môi giới các dự án chung cư cao cấp không những không nhận được trợ cấp, mà thậm chí còn bị gây sức ép phải phủ kín thông tin thị trường nhiều hơn. Nhiều sàn môi giới còn cắt giảm nhân sự trong những giai đoạn thị trường ì ạch như hiện nay, bởi họ không thể chi trả lương cố định hàng tháng cho cả bộ máy cồng kềnh trong khi quá thiếu vắng khách mua.

Nhiều môi giới cho các dự án chung cư cao cấp đã phải nghĩ cách kết hợp vừa bán hàng cho CĐT, vừa bán lại căn hộ cao cấp cho những khách mua lần đầu (các nhà đầu tư thứ cấp). Hay khi khách hàng hỏi thăm thông tin dự án chung cư cao cấp mà có lăn tăn thì môi giới có thể chuyển hướng giới thiệu một số dự án khác có tiện ích, điều kiện cơ sở tương tự nhưng giá “mềm” hơn.

“Hiện nay, khách hàng sẽ cân nhắc nhiều hơn đến việc lựa chọn các dự án thấp cấp hơn, tiền vừa phải mà vẫn đáp ứng được không gian cảnh quan, lại có nhiều chính sách ưu đãi khi mua hàng... Tính thanh khoản của các dự án căn hộ chung cư có giá bán khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2 đang rất cao”, anh T nói.

Tính thanh khoản của các dự án căn hộ chung cư có giá bán khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2 đang rất cao. (Ảnh: Hiếu Quân)

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, phân khúc căn hộ có tầm giá 1,3 tỷ đổ lại đạt tỷ lệ thanh khoản khá cao. Các dự án có tầm giá trên ở các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm đều ghi nhận tốc độ bán hàng khá tốt. Tính đến hiện tại, gần như 100% căn hộ tòa CT1A và CT1B của dự án Hateco Apollo Xuân Phương (Nam Từ Liêm) đã giao dịch thành công, chỉ còn không nhiều căn hộ tòa cuối cùng là CT2 đang được chào bán nốt.

Toàn bộ căn hộ hai phòng ngủ có khoảng giá 1,2 - 1,3 tỷ đồng của dự án Start Up Tower (Nam Từ Liêm) đã được khách đặt mua hết, hiện số căn còn lại đều rơi vào loại căn hộ ba phòng ngủ với khoảng giá từ 1,5 - 1,8 tỷ đồng. Dự án Mipec City cũng đã tiêu thụ 95% bảng hàng tòa M3, hiện chỉ còn hơn 20 căn chưa có chủ. Ngay cả một dự án mới mở bán là Eurowindow River Park (có giá bán 18 triệu đồng/m2) cũng ghi nhận hơn 100 căn được khách hàng đặt cọc giữ chỗ chỉ trong 1 tháng giới thiệu dự án trên thị trường.

Liền kề tăng giá vẫn “hot”

Chính trong dự án Khu đô thị Ciputra còn xảy ra một diễn biến khác, đó là căn hộ cao cấp bán chậm hẳn nhưng các căn liền kề lại “xôm” hơn kể từ đầu năm đến nay. Do không bị hạn chế yếu tố tài chính nên nhiều khách hàng của phân khúc chung cư cao cấp lại chuyển hướng tìm đến loại hình bất động sản này.

Xu hướng chuyển hướng tìm mua từ chung cư cao cấp sang nhà liền kề đặc biệt rõ ràng kể từ sau vụ cháy chung cư Carina trong TP HCM vào hồi tháng 3.

"Trước vụ cháy, suốt hai tháng có khi chỉ bán được một căn liền kề, hoặc thậm chí không bán được căn nào. Trong khi từ tháng 3 đến nay, trung bình mỗi tháng bán được khoảng 7 căn liền kề, mà toàn căn diện tích lớn chứ diện tích nhỏ hầu như đã hết hàng rồi (hiện quỹ hàng còn khoảng 80 căn liền kề chưa bán được)", anh T dẫn chứng số liệu về tình hình bán nhà liền kề tại Ciputra.

Có một nghịch lý là trước vụ cháy, giá bán các căn liền kề khá “mềm” nhưng lại không có ai mua. Sau vụ cháy, giá liền kề tăng mạnh thì người dân lại đổ xô đi mua.

Anh T cho hay: “Chỉ trong mấy tháng trở lại đây mà giá bán nhà liền kề tại Khu đô thị Ciputra tăng nhanh chóng mặt. Trước tết khoảng 16,8 tỷ đồng/căn rộng 140 m2, nay giá lên đến 18,9 tỷ đồng (tăng thêm 2 tỷ đồng), vậy mà vẫn gần như không còn hàng diện tích 140 m2 nữa, chỉ còn toàn căn diện tích rộng hơn với giá bán lên đến 50 - 60 tỷ đồng/căn thôi”.

Lượt xem tin biệt thự liền kề trên Batdongsan.com.vn. Phân khúc biệt thự, liền kề thời gian qua tăng trưởng lượng tìm kiếm rõ rệt từ quý III/2017 đến nay và vẫn tiếp tục xu hướng tăng sau dịp Tết Nguyên đán. Ngay sau kỳ nghỉ lễ, lượng tìm kiếm thông tin về phân khúc này trên cả nước trong tháng 3 đã đạt mốc kỷ lục với 1,4 triệu lượt, trong khi những tháng trước đó chỉ dao động trong khoảng 400.000 – 600.000 lượt.

Trước đó, ông Trương Văn Đạt, người có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư căn hộ từng cho biết, vụ cháy chỉ là chất xúc tác khiến một bộ phận khách hàng thay đổi quyết định của mình từ mua chung cư sang mua nhà mặt đất. Còn thực tế trong một năm trở lại đây, nhiều người thuộc tầng lớp trung và thượng lưu đã có xu hướng chuyển từ mua căn hộ cao cấp sang biệt thự, nhà phố ở các quận nằm dọc vành đai 2 và vành đai 3 (Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoài Đức).

So với chung cư, nhà liền thổ luôn tăng giá theo thời gian, không những thế, gần đây hệ thống giao thông đã thuận tiện hơn, các dự án thấp tầng lại được quy hoạch bài bản về tiện tích, dịch vụ, cảnh quan... nên rất thu hút giới nhà giàu đến ở.

Xem thêm Giữa cơn sốt đất nền, thị trường chung cư biến động ra sao từ đầu năm 2018? Giữa cơn sốt đất nền, thị trường chung cư biến động ra sao từ đầu năm 2018?