‘Cấp cứu’ các doanh nghiệp BĐS sẽ tạo sức ép lên hệ thống ngân hàng

Thị trường bất động sản (BĐS) thiếu vốn, doanh nghiệp BĐS có nguy cơ "chết trên đống tài sản",... là những điểm nóng đang được thị trường quan tâm ở thời điểm hiện tại. Không chỉ bất động sản, thị trường chứng khoán cũng ngóng trông các gói tín dụng ưu đãi, mong chờ dòng vốn được đẩy thêm ra "cứu" các doanh nghiệp bất động sản.

Ngân hàng và doanh nghiệp BĐS được xác định là những người trên cùng một con thuyền tuy nhiên chính sự cầu cứu chính sách của nhóm ngành này cũng đang khiến cho Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các ngân hàng đứng trước những bài toán khó.

Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS. Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân, chúng ta có thể cảm nhận khá rõ sức ép đối với Ngân hàng Nhà nước trong việc đưa ra chính sách hỗ trợ trước sự khó khăn của nhiều doanh nghiệp BĐS trong thời gian gần đây.

Nhận định về hai gói tín dụng được thị trường nhắc đến trong thời gian gần đây, ông Thế Anh phỏng đoán rằng hai gói này, nếu được thực hiện thì chỉ là một. Đây là gói tín dụng hướng vào phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, trong đó một nửa dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở, nửa còn lại hỗ trợ người mua nhà. Mặc dù quy mô không lớn, chỉ bằng 1% tổng tín dụng hiện tại, nhưng NHNN cũng không khỏi e ngại bởi nguồn vốn được tạo ra qua hình thức tái cấp vốn dài hạn.

"Các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình này có thể đem thế chấp dài hạn các hợp đồng tín dụng đang có để lấy tiền từ NHNN cho vay. Hay nói cách khác, với một đồng vốn huy động được từ thị trường 1, các ngân hàng có thể cho vay hai lần", ông Thế Anh chia sẻ.

Ông cũng cho biết thông thường, hình thức tái cấp vốn này thường chỉ được thực hiện ngắn hạn khi một ngân hàng nào đó rơi vào tình trạng mất thanh khoản, hoặc thị trường liên ngân hàng đóng băng do khủng hoảng niềm tin.

Theo ông, đây là lý do tại sao Thống đốc e ngại rằng chính sách này có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ khi cần hút tiền về. 

Trước đó tại Hội nghị “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết nhưng vấn đề nguồn vốn từ đâu cũng phải cân nhắc. Nếu sử dụng nguồn vốn từ tái cấp vốn, là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ.

Vì vậy, cần tính toán nguồn vốn tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng,… và ở các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.

"NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Các ngân hàng thương mại Nhà nước cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ”, Thống đốc cho hay.

Liên quan đến các đề xuất về cơ cấu lại nợ, bà cho rằng Bộ Xây dựng cần rà soát các dự án xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án gắn với sản xuất kinh doanh, gắn với thương mại và dịch vụ, thì sẽ có ứng xử và giải pháp tháo gỡ riêng. 

Về phía các ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank, cho rằng mặc dù tổng dư nợ cho vay có liên quan đến BĐS tại các ngân hàng chiếm tỷ lệ rất lớn nhưng doanh nghiệp BĐS cũng phải tự tìm cách để “cứu mình”.

Ông đặt ra câu hỏi doanh nghiệp BĐS có nhiều tài sản, tại sao không bán giảm giá đi để thu tiền về trả các khoản nợ. Bên cạnh đó, thực trạng cho thấy phần lớn các dự án BĐS hiện nay đang gặp vướng về pháp lý, đó là vấn đề cần giải quyết trước mắt.

Bên cạnh sức ép lên việc điều hành chính sách tiền tệ của NHNN, PGS. TS. Phạm Thế Anh cho hay những chính sách ưu đãi hướng vào một phân khúc nào đó thường tốn kém nguồn lực giám sát và không tránh khỏi những chiêu thức lách luật của các bên.

Trước đây với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trong khoảng thời gian năm 2013 - 2014, một số doanh nghiệp BĐS đã tách hợp đồng mua/bán nhà thành hai hợp đồng: hợp đồng mua/bán và hợp đồng nâng cấp nội thất căn hộ để đảm bảo giá trị căn hộ thuộc diện hưởng ưu đãi của gói hỗ trợ.

Do đó, trong bối cảnh hiện nay, ông cho rằng các chính sách có thể hạ mặt bằng lãi suất chung của toàn nền kinh tế nên được ủng hộ hơn là hướng vào một thị trường nào đó. "Khi lãi suất ở về mức chấp nhận được, tất cả các hoạt động kinh tế sẽ sôi động trở lại chứ không chỉ riêng thị trường BĐS", ông nhận định.