Căn hộ dịch vụ: cầu nhiều, cung ít

Bên trong một khu căn hộ dịch vụ có nhiều khách thuê tại Hà Nội.

Công suất cho thuê tăng mạnh

Ông Ryan Lee, người Hàn Quốc cùng vợ và hai con sang Việt Nam sinh sống và làm ăn. Vợ ông Lee làm cho một tổ chức phi Chính phủ của Hàn, còn ông thì làm Giám đốc điều hành một doanh nghiệp chuyên đúc khuôn mẫu của Hàn Quốc có trụ sở tại khu công nghiệp Nam Thăng Long, Hà Nội.

Do chỉ ở Việt Nam vài năm rồi ông Lee tiếp tục học tiến sĩ tại Đức nên gia đình ông mong muốn thuê một căn hộ dịch vụ tại Hà Nội. Tiêu chí của ông Lee đưa ra là đầy đủ tiện nghi, giao thông thuận tiện, gần các tuyến đường chính để dễ đi lại tới các khu công nghiệp xung quanh Hà Nội. Các gia đình người nước ngoài như ông Lee không phải là hiếm ở các thành phố lớn.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, trong nửa đầu năm 2017, vốn FDI giải ngân đạt 7,7 tỉ đô la Mỹ (tăng 65% theo năm). Tính tới nửa đầu năm 2017, Hà Nội vẫn đứng thứ 4 cả nước về tổng vốn FDI đăng ký với 26,3 đô la Mỹ. Dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam càng nhiều thì số lao động là các nhà quản lý tới Việt Nam làm việc cũng tăng lên nhanh chóng. Nhu cầu thuê các căn hộ dịch vụ thay vì sở hữu một căn hộ tại Việt Nam hoặc thuê khách sạn của nhóm khách hàng này rất lớn. Căn hộ dịch vụ là mô hình thu nhỏ của phòng khách sạn với đầy đủ nội thất cao cấp như tivi, máy lạnh, máy nước nóng, tủ lạnh, giường, tủ, bàn ghế cùng trang thiết bị cần thiết, đặc biệt có dịch vụ đi kèm là lau dọn phòng, giặt ủi đồ, phục vụ ăn uống… Ngoài ra, tòa nhà nơi có căn hộ dịch vụ còn phải có các tiện ích khác như phòng gym, hồ bơi, khu BBQ, khu vui chơi giải trí...

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc phụ trách cộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam, trước đây phân khúc căn hộ dịch vụ có công suất cho thuê ổn định ở mức 80-85%, nhưng thời gian gần đây tình hình tốt hẳn lên khi công suất cho thuê bình quân trên thị trường đạt trên 90%. Bà Hằng cũng cho biết, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại thị trường Hà Nội đạt hơn 4.130 căn từ 50 dự án, tăng 4% theo quí và 8% theo năm do có thêm hai dự án mới và một dự án hạng B tái hoạt động. Từ quí 3-2017, 11/14 dự án sẽ bổ sung cho thị trường thêm trên 1.830 căn hộ dịch vụ. Trong số các căn hộ dịch vụ thì phân khúc hạng A hoạt động tốt nhất, đặc biệt là ở một số dự án phía Tây Hà Nội, công suất cho thuê kín đến 100%. Nhiều khách nước ngoài còn trong tình trạng khó tìm được căn hộ ưng ý. Giá thuê các căn hộ dịch vụ hạng A không hề rẻ, trung bình ở mức 24,6 đô la Mỹ/mét vuông/tháng, theo Savills.

Dạo qua một vòng quanh các trang web bất động sản cho thuê có thể thấy một số căn hộ dịch vụ hạng A đắt khách như Fraser suites, Crown plaza, Somerset West Lake, Lotte, Keangnam… Ví dụ khu căn hộ Fraser Suites tại 51 Xuân Diệu, quận Tây Hồ, với căn hộ diện tích dao động từ 125 - 156 mét vuông, được thiết kế ba phòng ngủ, ba phòng tắm, phòng khách đẹp và phòng bếp cùng các tiện nghi như điều hòa không khí, Internet, điện thoại, truyền hình cáp, lễ tân, bảo vệ 24/24 giờ, sân tennis, hồ bơi, sân chơi cho trẻ em, phòng tập thể dục... có giá cho thuê dao động từ 99 - 105 triệu đồng/tháng. Mức giá này đã bao gồm ăn sáng, phí dịch vụ Internet, truyền hình cáp, dọn phòng…

Lotte Center Hà Nội cũng là một trong những địa điểm cung cấp căn hộ dịch vụ nổi tiếng. Giá cho thuê tại đây là từ 2.700 - 7.000 đô la Mỹ/tháng, tương đương từ hơn 60 - 150 triệu đồng/tháng. Cũng như Fraser Suites, mức giá này đã bao gồm nhiều dịch vụ như ăn sáng, truyền hình cap, Internet, dọn phòng hàng ngày, nấu ăn, giặt là, xe đưa đón trẻ đi học, đi chơi.

Chủ yếu chuyển đổi căn hộ bán sang cho thuê

Khu căn hộ dịch vụ Lotte Center tại Hà Nội.

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, hiện nay có một lượng lớn người nước ngoài làm việc tại các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng… có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội do không thể tìm thấy những căn hộ dịch vụ đầy đủ tiện nghi tại các tỉnh. Họ mong muốn thuê căn hộ gần các con đường lớn hay quốc lộ để dễ dàng di chuyển đến nơi làm việc.

Chính vì nhu cầu lớn và giá thuê cao như vậy nên đang có hiện tượng một số doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào căn hộ hạng A để cho thuê thay vì bán do thủ tục chuyển đổi không quá khó. Doanh nghiệp chỉ cần đầu tư thêm vào công tác quản lý và dịch vụ tòa nhà đáp ứng được nhu cầu là có thể khai thác với lợi nhuận khá hấp dẫn.

Theo một số chuyên gia, đây sẽ là xu hướng đầu tư mới của các doanh nghiệp bất động sản, hình thành các dự án gần các đường quốc lộ như vành đai 2, vành đai 3 để lao động nước ngoài dễ dàng di chuyển tới các khu công nghiệp mà không cần phải vào nội thành. Trên thực tế, một số chủ đầu tư cũng đang tính đến việc phát triển các căn hộ dịch vụ để đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thị trường đang gia tăng.

Tuy nhiên, để thành công trong phân khúc căn hộ dịch vụ, các nhà đầu tư cần tăng cường đầu tư cho công tác quản lý và cung cấp dịch vụ cho khu căn hộ. Ngoài ra, dự án cần phải có vị trí thuận tiện cho việc di chuyển đển nơi làm việc.

Đánh giá về phân khúc căn hộ dịch vụ, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng phân khúc này đang xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu. Nguồn cung hiện nay hơi ít do các chủ đầu tư chủ yếu hướng tới sản phẩm có tính thanh khoản nhanh nên họ lên phương án bán căn hộ là chủ yếu, chỉ để lại một tỷ lệ rất nhỏ căn hộ cho thuê. Và cũng không loại trừ do căn hộ giá trị cao, khó tiêu thụ nên chủ đầu tư buộc phải chuyển sang kinh doanh căn hộ dịch vụ để “vớt vát” bởi đầu tư căn hộ cho thuê thời gian thu hồi vốn khá dài. Trong khi đó, nhu cầu trên thị trường nhiều hơn so với nguồn cung nên các căn hộ dịch vụ đang có một đối tượng khách hàng lớn, trong đó đến 90% là người nước ngoài. Thực ra những người này cũng có nhu cầu mua căn hộ tại Việt Nam để ổn định cuộc sống nhưng do thủ tục pháp lý còn nhiêu khê và thời gian sử dụng căn hộ cũng không dài nên họ chuyển sang phương án thuê căn hộ dịch vụ.

Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm căn hộ dịch vụ có suất đầu tư cao, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp và đây lại không phải là dòng sản phẩm chính của các nhà đầu tư. Một số các dự án căn hộ hạng A xây ra để bán nhưng sau đó chuyển sang thành căn hộ dịch vụ chưa đó không phải là mục đích ban đầu của chủ đầu tư.

Theo ông Thành, đây chỉ là giải pháp tình thế của chủ đầu tư vì căn hộ dịch vụ cho thuê và căn hộ để bán về quy mô, diện tích là như nhau nhưng phương thức quản lý và vận hành là khác nhau. Do đó, việc chuyển đổi như vậy sẽ không mang lại hiệu quả cao cho các nhà đầu tư như mục đích ban đầu của họ.

JLL: Căn hộ giá rẻ chiếm gần 76% tổng lượng bán được trong quý III/2017 Đúng như dự đoán của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường nhà giá rẻ là phân khúc sôi động nhất ở cả Hà ...