Nguồn cung cao cấp, hạng sang phủ bóng căn hộ TP HCM

Đầu tháng 11, ông lớn bất động sản hạng sang Masterise Homes ra mắt dự án chung cư Masteri Grand View với quy mô khoảng 616 căn hộ cao cấp thuộc đại đô thị The Global City (TP Thủ Đức). Dự án này đang chào giá ưu đãi thanh toán nhanh là 100 triệu đồng mỗi m2, nếu thanh toán với tiến độ thông thường, giá trung bình 130-140 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT).

Cách đó không xa, dự án Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land cũng mở bán giai đoạn tiếp theo, giá thăm dò thị trường 142 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT). Dự án có khoảng 1.968 căn hộ diện tích 45-145 m2. Một căn hộ tại đây sẽ có giá bán thấp nhất tầm 7 tỷ đồng, trung bình từ 10-12 tỷ đồng và cao nhất là gần 20 tỷ đồng.

Trước đó, khi chào bán lần đầu, dự án này có giá gần 130 triệu đồng mỗi m2, được nhận định là khá cao, nhưng 900 căn vẫn giao dịch thành công. Đây có thể là động lực khiến chủ đầu tư mở bán giai đoạn 2 với giá điều chỉnh tăng cao.

Gamuda Land còn có thêm một dự án khác là Elysian vừa khởi công tại TP Thủ Đức, quy mô 1.398 căn hộ. Theo các đơn vị nghiên cứu dự báo, giá bán dự án này sẽ không dưới 100 triệu đồng mỗi m2.

Hay dự án The Opus One, phân khu căn hộ cao tầng thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) với 2.000 sản phẩm cũng có kế hoạch mở bán tháng 11. Mức giá được các sàn chia sẻ là từ 82 triệu đồng mỗi m2. Như vậy một căn hộ phổ biến diện tích 53-76 m2 sẽ có giá thấp nhất dao động 5-7 tỷ đồng.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy hai tháng cuối năm, nhiều doanh nghiệp đã tăng cường đẩy dự án ra thị trường, nguồn cung cải thiện rõ rệt so với quý trước đó. Tuy nhiên, 90% rổ hàng rơi vào phân khúc cao cấp, giá từ 80 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án có giá dự kiến trên dưới 60 triệu đồng mỗi m2 như Fiato Uptown, MT Eastmark City, D-Homme... nhiều khả năng chưa mở bán trong quý này.

Báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam cũng cho hay gần 90% rổ hàng mở bán trong 3 tháng cuối năm đều có giá từ 3.000-5.000 USD (tương đương 60-120 triệu đồng) mỗi m2, thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Trong khi đó, phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.

Theo số liệu từ One Housing - công ty tư vấn bất động sản thuộc Techcombank, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ TP HCM quý III cũng lên hơn 80 triệu đồng mỗi m2. Riêng TP Thủ Đức là gần 100 triệu đồng mỗi m2.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, nhìn nhận thị trường căn hộ TP HCM hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây bắt đầu tái khởi động và đều có giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức đã mở bán trước. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có giá dự kiến trên 100 triệu mỗi m2.

Theo ông Trung, các chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án đều đang tập trung làm nhà ở cao cấp, hạng sang bởi họ cần tối ưu lợi nhuận khi chi phí đầu tư dự án, nhất là giá đất đã gia tăng. Hơn nữa, phần lớn dự án mới triển khai tại TP HCM đều thuộc các đại đô thị với các sản phẩm hiện hữu có mặt bằng giá cao. Vì vậy, những tòa nhà mới sẽ khó có mức giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan, cho rằng xu hướng tăng giá bất động sản là điều khó tránh. Nguyên nhân chủ yếu vẫn là do thị trường TP HCM đang quá ít dự án triển khai, lượng dự án được cấp phép thì nhỏ giọt. Cung hạn chế nhưng nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nên cuộc chơi gần như là do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt giá bán. Nguồn cung nhà ở lệch hoàn toàn vào loại hình cao cấp, giá vượt mức thu nhập bình quân và đang cướp đi cơ hội sở hữu nhà của nhiều người trẻ.

Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills Cao Thị Thanh Hương cũng nói rằng thị trường nhà ở TP HCM đang lệch pha nghiêm trọng. Cụ thể, nguồn cung giá hợp lý (dưới 3 tỷ đồng) từ 60% năm 2016 giảm xuống còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

"Nếu có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mội tháng, người TP HCM cũng cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá không tiếp tục tăng. Nhưng điều này là phi thực tế", bà Hương nói thêm.

Tình trạng chung cư cao cấp "chiếm sóng" thị trường vẫn khó có thể cải thiện trong ngắn hạn. Các đơn vị dịch vụ tư vấn, nghiên cứu thị trường dự báo căn hộ cao cấp sẽ vẫn áp đảo.

Theo OneHousing, nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 12.000 căn trong năm 2025 và 16.000 căn năm 2026, nhưng vẫn chủ yếu là sản phẩm giá cao, tập trung ở khu vực TP Thủ Đức. Điều này khiến tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở TP HCM dự báo ngày càng trầm trọng.