Biến đất vàng sân golf Phan Thiết thành khu đô thị: Doanh nghiệp muốn nộp 1.000 tỉ, Sở TN&MT đề xuất chỉ thu 800 tỉ đồng

Đất "vàng" giá bèo

Trong thông báo lần hai, Thanh tra Chính phủ (TTCP) nhận xét đơn phản ánh của ông Đinh Trung, nguyên Ủy viên Trung ương đảng, nguyên Bí thư tỉnh Bình Thuận thể hiện: " UBND tỉnh Bình Thuận xác định giá đất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất chưa chính xác, có nguy cơ gây thiệt hại ngân sách nhà nước" là có cơ sở một phần.

Ông Đinh Trung, người viết đơn tố cáo UBND tỉnh Bình Thuận và Công ty Rạng Đông (chủ đầu tư dự án Sân golf Phan Thiết) cho biết, khu đất sân golf Phan Thiết được xem là khu "đất vàng" của tỉnh Bình Thuận, nằm ở vị trí đẹp nhất nhì TP Phan Thiết, hai mặt giáp đường Tôn Đức Thắng và Nguyễn Tất Thành, một mặt giáp bờ biển, mặt còn lại giáp khu đô thị hiện hữu.

Tại Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Thuận ngày 26/12/2014: "Ban hành qui định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận áp dụng từ ngày 1/01/2015 đến ngày 31/12/2019",  giá đất đường Nguyễn Tất Thành là 11 triệu đồng/m²; giá đất đường Tôn Đức Thắng là 14 triệu đồng/m²; giá đất trục đường ven biến là 8,4 triệu đồng/m².

Theo ông Đinh Trung, quyết định giá đất trên là căn cứ vào Nghị định của Chính phủ và HĐND tỉnh. Tuy nhiên, UBND tỉnh Bình Thuận không áp dụng giá đất theo quyết định trên để tính giá tiền sử dụng đất đối với KĐT Du lịch biển Phan Thiết, trong khi cả ba mặt tiền của dự án đều có giá đất cụ thể?

Thay vào đó, ngày 25/11/2015, UBND tỉnh Bình Thuận có Quyết định số 3371/QĐ- UBND "Về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m² được phép chuyển mục đích sử dụng đất của Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết". Trong đó, tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m² là 936,8 tỉ đồng, tức chỉ gần 2,6 triệu đồng/m².

Ông Đinh Trung cho rằng, chỉ cần so sánh giá tiền sử dụng đất do nhà nước qui định tại hai con đường Nguyễn Tất Thành và Tôn Đức Thắng, theo hai Quyết định trên thì đã cao gấp gần 5 đến 6 lần.

"Nếu căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm giao đất thì cao gấp gần 10 lần. Vì thực tế giá thị trường các tuyến đường nằm quanh khu đô thị này tại thời điểm giao đất có giá đất từ 15 đến 24 triệu đồng/m². Và chỉ trong vòng một năm chủ đầu tư vừa xây dựng cơ sở hạ tầng vừa phân lô, bán nền, giá đất dự án thấp nhất 20 triệu đồng/ m², giá cao nhất gần 40 triệu đồng/m². Hiện tại, giá bán đất tại KĐT này còn cao hơn nữa", ông Trung phân tích.

Phương pháp định giá chưa hợp lí?

Đối với việc định giá đất của UBND tỉnh Bình Thuận tại dự án KĐT du lịch biển Phan Thiết, trong Báo cáo của TTCP thể hiện: "Sở TN&MT tỉnh Bình Thuận đã giao Chi cục quản lí đất đai tỉnh Bình Thuận kí hợp đồng tư vấn thẩm định giá với Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam (đơn vị tư vấn thẩm định giá đất).

Theo đó, đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất; ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất để tính toán giá đất cụ thể theo qui định tại Khoản 4, Điều 6 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT, qui định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Theo phương pháp thặng dư, ước tổng chi phí phát triển qui về thời điểm định giá đất là 1.892 tỉ đồng (trong đó: chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng là: 1.278,5 tỉ đồng); ước tổng doanh thu phát triển khu đất qui về thời điểm hiện tại là: 2.828,7 tỉ đồng. Tổng số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước là 936,8 tỉ đồng.

Ông Đinh Trung cho rằng, cách tính giá tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, cần phải xem lại việc áp dụng có phù hợp đối với dự án này hay không?

"Thông tư 36, hướng dẫn theo phương pháp thặng dư, nhà đầu tư bỏ vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất được Nhà nước giao để bán, hoặc cho thuê chứ không phải xây dựng hạ tầng kĩ thuật rồi phân lô bán nền. Vì thực tế, chủ đầu tư dự án hiện nay chủ yếu là phân lô bán nền", ông Trung lí giải.

Ông Trung cho rằng, cần xem xét lại tỉ lệ chiết khấu về giá trị hiện tại, tại thời điểm định giá đất. Bởi theo nguyên Bí thư tỉnh Bình Thuận tỉ lệ chiết khấu này không đúng, dẫn đến ước tính tổng doanh thu phát triển không phải là 2.828,7 tỉ  đồng mà con số đó cao hơn rất nhiều.

"Lấy ước tính tổng doanh thu phát triển trừ ước tính tổng chi phí phát triển (qui về thời điểm hiện tại), còn lại là tổng giá trị tiền sử dụng đất của khu đất vàng và giá tiền sử dụng đất gần 2,6 triệu đồng/m² là không thể chấp nhận được", ông Trung cho biết..

Theo ông Đinh Trung, bản chất của thất thu ngân sách là do cách định giá thu tiền sử dụng đất không đúng, chứ không phải đợi đến khi nhà đầu tư thực hiện xong công trình, có kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Vậy nên, đối với Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết, nếu chi phí thấp hơn 1.693,6 tỉ đồng, nhà đầu tư cam kết nộp bổ sung phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước, nhưng đây là chi phí do nhà đầu tư tự định ra, và chưa được tổ chức có thẩm quyền thẩm định theo qui định của Luật xây dựng là trái qui định của pháp luật.

Sở Tài nguyên đề nghị thu tiền sử dụng đất chưa tới 800 tỉ đồng, chủ đầu tư nói sẽ nộp hơn 1.000 tỉ đồng

Trong khi đó, Thanh tra Chính phủ  (TTCP) nhận định, chính do chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết của cơ quan chuyên ngành, nên trong Quyết định số 3371/QĐ-UBND ngày 25/11/2015 (phê duyệt giá đất cụ thể của Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết) UBND tỉnh Bình Thuận đã thận trọng qui định: "Sau khi nghiệm thu quyết toán công trình chi phí đầu tư thấp hơn 1.693,6 tỉ đồng, Nhà đầu tư có trách nhiệm nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước phần chênh lệch. Nếu phát sinh tăng trong chi phí dự phòng nhà đầu tư tự chịu". 

Vì vậy, TTCP cho biết, việc xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án này "có nguy cơ thiệt hại ngân sách nhà nước" là không có cơ sở.

Phản biện với nội dung trên, ông Đinh Trung cho biết, nhận xét của TTCP như vậy là đang mâu thuẫn với nội dung nhận xét đơn phản ánh của công dân, là có cơ sở một phần, như vậy nhận xét này đang đúng, sai nhập nhằng.

Một vấn đề khác được ông Đinh Trung đưa ra, tại Văn bản Kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy ngày 2/11/2015 ghi: "Phương án xác định giá trị đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, được UBND tỉnh chỉ đạo chặt chẽ, Hội đồng thẩm định giá của tỉnh, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam và các ngành liên quan đã tiến hành các khâu, các bước thẩm định giá đất khá công phu; đã bám sát các qui định, thông tư hướng dẫn, tranh thủ ý kiến các bộ ngành Trung ương, đã thu thập, khảo sát nhiều thông tin có liên quan trong và ngoài tỉnh để làm cơ sở tính toán xác định giá đất theo đúng trình tự, sát hợp với tình hình thực tế".

Tuy nhiên, thực tế cho đến ngày 12/11/2015, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam mới có Chứng thư thẩm định giá số 15/11/194BĐS/Bth, và ngày 19/11/2015, Hội đồng thẩm định giá của tỉnh Bình Thuận mới có Văn bản thẩm định giá. "Như vậy, trên cơ sở nào mà Ban Thường vụ Tỉnh ủy nhận xét như vậy?," ông Trung đặt vấn đề.

Trong một diễn biến khác, ngày 29/5/2015, Sở TN&MT Bình Thuận có tờ trình số 274/TTr-STNMT gửi UBND tỉnh đề nghị, tổng số tiền sử dụng đất của dự án là 757. 946 triệu đồng, trong khi chủ đầu tư Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết có Văn bản số 204-BC/TH-RĐ ngày 24/12/2013 đề nghị, khi tỉnh cho chuyển mục đích đất sân golf, thì sẽ nộp tiền sử dụng đất hơn 1.000 tỉ đồng. "Như vậy, Tờ trình của Sở TN&MT là có vấn đề, có dấu hiệu bất thường?", nguyên Bí thư tỉnh Bình Thuận đặt thêm câu hỏi.

Trong khi đó, kết quả Kiểm toán nhà nước về nội dung xác định giá đất đối với KĐT du lịch biển Phan Thiết đã xác định sai về chi phí. Trong phương án tính tiền sử dụng đất đã làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách. Cụ thể là giảm số tiền nộp ngân sách là 19,99 tỉ đồng, Kiểm toán nhà nước cũng đã kiến nghị và chủ đầu tư đã nộp khoản tiền này vào NSNN.

Theo ông Đinh Trung, Thanh tra Chính phủ đã không xác định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân nào để xảy ra vấn đề này.