Nhà đất

Đất nóng Bảo Lộc: Góc nhìn khác biệt giữa chuyên gia và nhà đầu tư

10:02 | 01/09/2020

Chia sẻ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản lặng sóng, giá đất tại TP Bảo Lộc, vùng đất đang được các nhà đầu tư xem là "thánh địa" đã tăng gấp 4 lần so với thời điểm năm 2017.

Chỉ vài tháng trở lại đây, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã đổ về khu vực Bảo Lộc, Lâm Đồng để nghiên cứu và triển khai dự án. Nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng tìm đến khu vực này săn đất, qua đó đẩy giá đất nơi đây lên cơn sốt.

Theo Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, các chuyên gia thường đánh giá tiềm năng phát triển của một vùng đất dựa trên tầm nhìn về hạ tầng, dân cư, giao thông,... Với tầm nhìn này, đôi khi các chuyên gia không hiểu hoặc bỏ qua cơ hội "đất lên". 

Trong khi đó, người buôn đất chuyên nghiệp hơn bởi họ không chỉ dựa vào tầm nhìn như chuyên gia mà họ còn dựa vào xu thế xuống tiền của nhà đầu tư và nhờ vậy họ trúng lớn chỉ sau vài tháng mua đất.

Ghi nhận sau chuyến đi thực địa, TS Đinh Thế Hiển cho biết: "Tôi đứng trước một khu dân cư mới ở đường Hoàng Văn Thụ, Bảo Lộc, chỉ cách quốc lộ 20 khoảng 3 km và cách hồ lớn trung tâm TP Bảo Lộc tầm 1,5 km.

Một căn hộ một triệt một lầu, góc hai mặt đường, diện tích 120 m2 (6 m x 20 m) có giá bán 11 tỉ đồng. Cách đó ba căn, căn nằm giữa có khách hàng trả 6,5 tỉ đồng nhưng chủ nhà chưa bán".

Theo đánh giá của TS Đinh Thế Hiển, "so về thế đất, giá bán này không đắt với nhà đầu tư đến từ TP HCM, Hà Nội. Song, vấn đề là mức giá này đã tăng 4 lần (400%) so với năm 2017. Thậm chí, giá các khu đất gần phía đường cao tốc tăng 10-20 lần so với 4 năm trước".

Theo một số nhà đầu tư, lí do chọn Bảo Lộc bởi nơi đây hội tụ những điểm du lịch sinh thái nổi tiếng như thác Dambri, Tuyệt Tình Cốc, Chùa Linh Quy Pháp Ấn, Khu du lịch Madagui hay những đồi chè xanh tươi như Đồi chè Tâm Châu và các ngọn đồi trập trùng cùng với khí hậu mát mẻ, không khí trong lành.

Trong khi đó, điểm yếu khiến địa phương này chưa phát triển đúng tiềm năng chính là giao thông kết nối với các vùng phụ cận và TP HCM. Điều này đang được kì vọng sẽ thay đổi khi dự án giao thông trọng điểm nhất là cao tốc Dầu Giây - Liên Khương (Lâm Đồng) tổng chiều dài 200 km đi ngang qua Bảo Lộc cũng đang được xúc tiến để sớm khởi công.

Với các nhà đầu tư săn đất nông nghiệp, cơ sở hạ tầng đang ngày càng được đầu tư đồng bộ và hoàn thiện cùng những thông tin về các ông lớn đổ xô đến đầu tư đã khiến giá đất nông nghiệp tại địa phương này đang nóng hơn bao giờ hết.

Dù vậy, giá đất Bảo Lộc tăng vọt trong thời gian qua không chỉ khiến các chuyên gia thấy có sự bất thường, bởi vùng "thánh địa" Bảo Lộc vẫn còn quĩ đất rất lớn và dân cư sinh sống thưa thớt. 

Ngay cả người dân bản địa tại đây cũng cho biết: "Không biết bao giờ khu này lấp đầy dân cư chứ đừng nói mấy khu đất lớn phía xa". 

"Đi sâu vào 2-3 km là đất bạt ngàn, dân cư thưa thớt. Mua đất ở đây để cho thuê sẽ khó, mà kinh doanh cũng không dễ. Thế nhưng giá đất đã lên và vẫn đang 'hot'. Tôi tự nghĩ sao mọi người vẫn xuống tiền với giá chát như vậy?", TS Đinh Thế Hiển đánh giá.

Dù vậy, vị chuyên gia cũng cho rằng, mỗi người sẽ có trường phái đầu tư khác nhau. Có người thì chỉ đi theo cách bài bản, còn người kinh doanh đất họ đi theo dòng tiền, họ sẽ biết vùng nào "sẽ ăn khách" và người nhạy bén thì biết rút ra đúng lúc. 

Một số ý kiến khác thì cho rằng, bất động sản Bảo Lộc sẽ có cơ hội rõ nét hơn nếu như các ông lớn thực sự xuống tiền xây dựng dự án xứng tầm tại đây, chẳng hạn như một khu du lịch qui mô, hay một "resort dưỡng lão" đẳng cấp cho người già. 

Thực hư giá đất Bảo Lộc lên cơn sốt  - Ảnh 1.

Một số vùng xa trung tâm thành phố như Cầu Đất, một sào đất nông nghiệp trước đây chỉ vài chục triệu thì nay đã lên 1-2 tỉ đồng, tùy vị trí. (Ảnh: Nguyên Ngọc)

"Bỏ phố về vườn" - Giấc mơ và thực tế khác nhau rất nhiều

Hiện nay, nhà đầu tư các nơi đổ về mua đất để làm dự án nghỉ dưỡng như homestay và farmstay theo trào lưu mới "bỏ phố về vườn" đang hình thành kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát. Tuy nhiên, khi giá đất nông nghiệp đã tăng như hiện nay theo các chuyên gia là thiếu thực tế.

Theo khảo sát của TS Hiển, một số vùng xa trung tâm thành phố Đà Lạt như Cầu Đất, một sào đất nông nghiệp trước đây chỉ vài chục triệu thì nay đã lên 1-2 tỉ đồng, tùy vị trí. Với giá này, chuyên gia cho rằng không thể làm nông nghiệp, còn làm nhà nghỉ dưỡng phải tốn thêm các chi phí như xây nhà, thuê người trông dự án…

Ở diễn biến khác, du khách đến đây chỉ muốn thuê ngay trung tâm, chệch khỏi trung tâm 3-4 km cũng khó có khách thuê. Những villa dù đẹp, đủ tiện nghi sân vườn đến đâu vẫn còn ế, nói chi mấy vùng xa cả chục km...

"Phong trào mua đất nông nghiệp làm nhà nghỉ dưỡng theo ý thích sẽ hạ nhiệt trong vài tháng nữa, khi các nhà đầu tư nghiệp dư nhận ra miếng đất 1.000-2.000 m2 của mình ở các vùng nông thôn vắng người sẽ chẳng làm được gì".

Nếu cố làm farmstay trên nền giá đất hiện tại (du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng) theo ý thích thì sẽ thấy giấc mơ và thực tế khác nhau rất nhiều…

TS Đinh Thế Hiển

Theo TS Hiển, nếu tính đường dài 5 năm, 7 năm, 10 năm thì đúng là mua một miếng đất nông nghiệp rồi để đó có thể tăng giá. Một khi đã chấp nhận đầu tư đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thì phải mua bằng dòng tiền nhàn rỗi và không có chuyện đầu tư lướt sóng, mà phải “ngâm vốn” ít nhất 3-5 năm.

Trong khi đó, việc mua đất nông nghiệp cũng tồn tại nhiều rủi ro. Người mua phải kiểm tra kĩ nguồn gốc, tính pháp lí của lô đất trước khi xuống tiền. Bởi theo chia sẻ của một "thổ địa" tại Bảo Lộc, giá đất nông nghiệp hiện đã tăng mạnh, một số vùng sâu xa mới có giá rẻ, nhưng đất ở những khu vực này phần lớn kèm đất rừng do người dân tự khai phá.

Nguyên Ngọc