Bãi rác, nghĩa trang bị phân lô bán nền 'ma', tại sao cơ quan chức năng chỉ... cảnh báo?

UBND P.Thạnh Xuân (Q.12, TP.HCM) cắm bảng cảnh báo người dân giao dịch đất nền trên khu đất không được phép phân lô, tách thửa, phát triển dự án trên địa bàn - Ảnh: MAI THƯƠNG

Nhiều tháng nay, khách hàng mua đất dự án A. (ở Q.Bình Tân, TP.HCM) tìm đến công ty L. để đòi lại tiền nhưng không được. Các khách hàng thường xuyên tụ tập, giăng băngrôn tại trụ sở chính của công ty nhưng vẫn không nhận được sự phúc đáp của phía công ty.

Đổ nợ khi mua sản phẩm dự án "ma"

Bà Nguyễn Thị Ngọc Phương (ngụ Q.6) cho biết từ tháng 4-2018 đã ký hợp đồng góp vốn chuyển nhượng lô đất tại dự án A. của công ty L. với giá hơn 1,4 tỉ đồng, và đã đóng hơn 90% giá trị lô đất, nhưng hơn một năm nay không được bàn giao đất. 

Khi tìm hiểu, nhiều khách hàng "tá hỏa" khi phát hiện lô đất rao bán không thuộc quyền quản lý, sở hữu của công ty.

"Tôi và hơn 30 khách hàng liên tục liên hệ công ty để đòi lại tiền nhưng chưa được giải quyết. Nhiều người dành dụm tiền, vay mượn khắp nơi để mua lô đất xây nhà nhưng lại bị lừa" - bà Phương bức xúc.

Tương tự, chị Nguyễn Thị Kim Yến (quê huyện Đức Phổ, Quảng Ngãi) nghe bạn bè giới thiệu dự án L. (ở Q.Bình Tân) cũng của công ty L. nên gom hết tiền tiết kiệm để mua một lô đất của "dự án" này.

 Thế nhưng sau khi đã đóng 80% giá trị hợp đồng với số tiền hơn 1,3 tỉ đồng, chị Yến mới phát hiện "dự án" này chỉ có... trên giấy. Chị Yến cho biết hơn một năm nay chị nhiều lần đến công ty đòi lại tiền để chữa bệnh và trả nợ nhưng công ty hứa hoài, không chịu trả.

Trong khi đó, bà T.M.H. (ở TP Biên Hòa, Đồng Nai) cho biết sau khi được một công ty bất động sản (BĐS) giới thiệu dự án C. tại huyện Hóc Môn TP.HCM đã có đầy đủ pháp lý, bà đăng ký mua 2 lô với giá gần 4 tỉ đồng và đã đóng 35% số tiền (khoảng 1,3 tỉ đồng).

 Khi liên hệ UBND xã, bà H. mới vỡ lẽ trên địa bàn xã không có dự án nào được phép phân lô, tách thửa, phát triển nhà ở.

Đây chỉ là một số trường hợp trong hàng ngàn nạn nhân của các dự án "ma", chủ yếu là đất nông nghiệp, đất giao thông, bãi rác, thậm chí là đất... nghĩa trang nhưng được nhiều công ty BĐS "vẽ" thành những dự án hoành tráng với "đầy đủ pháp lý"... để lừa đảo khách mua.

Trong đó nhiều người nghèo đã trở thành nạn nhân của những công ty này khi hi vọng mua được miếng đất giá rẻ để xây nhà, ổn định chỗ ở.

UBND P.Thạnh Xuân (Q.12, TP.HCM) cắm bảng cảnh báo người dân giao dịch đất nền trên khu đất không được phép phân lô, tách thửa - Ảnh: MAI THƯƠNG

Cơ quan chức năng chỉ cảnh báo?

Điều đáng nói là thời gian qua, chính quyền và các cơ quan chức năng chỉ dừng ở biện pháp cảnh báo, thông tin chứ chưa có giải pháp căn cơ để xử lý các công ty làm ăn theo kiểu lừa đảo này. 

Đầu tháng 7 vừa qua, UBND P.Trường Thạnh (Q.9) đã có văn bản cảnh báo người dân về một công ty địa ốc đang rao bán đất nền một dự án "ảo" trên địa bàn, không có trong quy hoạch.

Trước đó, ngày 17-6, UBND Q.Bình Tân đã đưa ra cảnh báo với người dân về 9 khu đất phân lô trái phép trên địa bàn quận này.

 Trong thực tế, các khu đất này đều được quy hoạch là đất trường học, đường giao thông dự phóng, cây xanh, không thể chuyển mục đích thành đất ở.

 Thế nhưng trên các trang mạng chuyên về mua bán BĐS và mạng xã hội có giới thiệu, quảng cáo, rao bán đất nền tại 9 khu đất này.

Từ tháng 4-2019 đến nay, UBND Q.12 cũng liên tục có thông tin cảnh báo về hàng chục dự án "ma", phân lô bán nền trái phép trên địa bàn quận. 

UBND huyện Hóc Môn cũng đã cảnh báo về 13 khu đất nông nghiệp bị tự ý phân lô, làm bản vẽ tổng mặt bằng rồi giới thiệu, quảng cáo, rao bán, nhận đặt cọc, kêu gọi góp vốn...

Trao đổi với chúng tôi liên quan đến việc mua bán trái phép khu đất 38 Nguyễn Sơn (Q.Tân Phú), ông Trần Tri Trân Trác - chủ tịch UBND P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú - cho biết khu đất này từng là nghĩa trang của một gia tộc, hiện đã được cấp giấy với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, được quy hoạch là đất cây xanh, thể dục thể thao.

"Nếu người dân xây dựng, làm hạ tầng, chúng tôi sẽ xử phạt, cưỡng chế các hành vi xây dựng trái phép. Phường cũng yêu cầu lực lượng công an kiểm tra, rà soát và xử lý các hành vi gây mất an ninh trật tự, mua bán trái quy định tại khu đất trên" - ông Trác nói.

Trong khi đó, theo ông Phạm Đăng Duy - chủ tịch UBND P.Thạnh Xuân (Q.12), chính quyền địa phương này đã ra quân cưỡng chế một số trường hợp doanh nghiệp tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phân lô, bán nền. 

Theo đó, cơ quan chức năng địa phương đã tịch thu dụng cụ, máy móc, phá dỡ đường hình thành trong khu đất san lấp sai phạm.

Trước đó, qua kiểm tra tại P.Thạnh Xuân, lực lượng chức năng Q.12 đã phát hiện nhiều khu vực bị các doanh nghiệp tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phân lô, bán nền. 

"Các khu đất đều không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ở nên chúng tôi đã công khai cảnh báo trên các kênh thông tin để người dân tránh bị lừa" - một lãnh đạo Q.12 cho biết.

Một dự án ở Q.Bình Tân, TP.HCM dù là đất ao nằm trong quy hoạch đất công viên, thể dục thể thao nhưng vẫn rao bán cho người dân - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG

Phải xử lý mạnh tay

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - cho biết theo quy định, muốn lập dự án phân lô bán nền, chủ đầu tư phải có sổ đỏ khu đất, cơ quan chức năng công nhận chủ đầu tư, phải có bản vẽ cơ quan chức năng duyệt, hệ thống giao thông, kết nối điện, nước phải đúng chuẩn của cơ quan chức năng.

Trong khi đó, các dự án "ma" đều được phân lô bán nền trái phép. Hầu hết các dự án này thiếu nhiều yếu tố pháp lý, không hội đủ điều kiện kinh doanh BĐS, đặc biệt là loại hình BĐS hình thành trong tương lai.

Để ngăn chặn loại hình kinh doanh trái quy định này, cơ quan chức năng phải minh bạch thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, truyền thông báo chí. 

Dựng panô, bảng hiệu cảnh báo khu đất quy hoạch, khu đất không làm dự án để người dân cảnh giác và phòng ngừa như một số quận tại TP.HCM hay thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) vừa làm.

"Ngoài ra, chính quyền địa phương phải vào cuộc, quyết liệt cưỡng chế các dự án sai phạm, trả lại hiện trạng lô đất, nhắc nhở chủ lô đất không nên nghe theo lời của các công ty BĐS bất chính. 

Xử lý nghiêm các doanh nghiệp cố tình phân lô bán nền trái phép. Khi có hình thức xử phạt, chế tài nặng, doanh nghiệp làm trái quy định thật sự sợ" - ông Châu nói.

Trong khi đó, theo một số chuyên gia BĐS, Luật kinh doanh BĐS chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS. 

Luật điều chỉnh loại hình "dự án" nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

Lợi dụng những kẽ hở này, các môi giới bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư, thỏa thuận hợp tác kinh doanh... với giá trị đặt cọc lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

"Để ngăn chặn các công ty BĐS lợi dụng các kẽ hở này, phải sớm sửa đổi, bổ sung các quy định trong luật, thay vì các cơ quan chức năng chạy theo xử lý từng vụ việc" - một chuyên gia nói.

Xử lý các dự án của Alibaba

Một phần khu đất nông nghiệp rộng gần 25.000m2 ở xã Châu Pha, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đứng tên ông Nguyễn Ngọc Sự (trú Hà Nội). Khu đất này bị làm hạ tầng trái phép và vừa bị chính quyền cưỡng chế ngày 22-7 vừa qua. Khu đất này do Alibaba phân phối - Ảnh: ĐÔNG HÀ

Sáng 22-7, chính quyền thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) đã cưỡng chế khu đất nông nghiệp rộng hơn 24.000m2 do ông Nguyễn Ngọc Sự (trú Gia Lâm, Hà Nội) đứng tên, do có những hành vi vi phạm như xây dựng hạ tầng trái phép (làm đường giao thông, cắm trụ điện...) rồi phân thành từng khu, từng lô.

Theo cơ quan chức năng, "dự án" này đang được Tập đoàn BĐS Alibaba phân phối.

Cũng tại thị xã Phú Mỹ, ngày 13-6, chính quyền xã Tóc Tiên đã tổ chức phá dỡ đường, hạ tầng trong khu đất rộng 11ha trên địa bàn. Đây là phần đất nông nghiệp không được phép xây dựng.

Khu đất này không hề có dự án BĐS, đất nền nào được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. "Dự án" này do người của Công ty Alibaba đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tin từ UBND tỉnh Đồng Nai cho biết trong 2 năm qua, Công ty địa ốc Alibaba đã rao bán 29 dự án đất nền trên địa bàn, trong đó riêng huyện Long Thành có đến 27 dự án.

Tuy nhiên, những "dự án" này chưa được bất kỳ cơ quan chuyên môn nào của địa phương cấp phép.

Đầu tháng 7-2019, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết đã nhận được văn bản của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đề nghị cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến các dự án của Công ty địa ốc Alibaba trên địa bàn để tiến hành điều tra.