Ai được hưởng lợi từ phương thức thế chấp nhà cũ mua nhà mới?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) đang xuất hiện phương thức mua nhà mới gần như không cần vốn, áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết.

Chẳng hạn, khi áp dụng phương thức này để mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, khách hàng sẽ đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà, đồng thời thế chấp căn nhà cũ cho khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng căn hộ mới.

Khi khách hàng nhận căn hộ mới, căn hộ mới sẽ được thế chấp để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới.

HoREA nhận định, đây là phương thức mua bán nhà vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà mà vẫn có được căn nhà mới. Đồng thời, phương thức này cũng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Với phương thức mua bán này, chủ đầu tư dự án là bên hưởng lợi trực tiếp khi được nhận đủ 100% tiền bán nhà (95% giá trị hợp đồng và 5% sau khi làm xong sổ hồng), lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp, vừa có nguồn khách hàng tiềm năng.

Đôi với ngân hàng cung cấp tín dụng, chủ thể này cũng có lợi nhờ các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, HoREA vẫn lưu ý người mua nhà cần cân nhắc, tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp.

Cụ thể, khi mua bán như phương thức này, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà.. Với căn nhà giá 5 tỷ đồng thì con số phải vay 70% là 3,5 tỷ đồng được thế chấp bằng chính căn hộ mua mới. Nếu mức lãi suất là 10%, lãi vay phải trả sẽ là 29,1 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) thì phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (hai căn nhà). Nếu lãi suất là 10% thì mỗi tháng sẽ phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

HoREA nhận định, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.