40% chung cư cũ ở Hà Nội giá trên 5 tỷ đồng

Trong báo cáo thị trường mới đây, Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng cho biết tốc độ tăng giá nhanh khiến giá chung cư ngày càng vượt xa thu nhập hộ gia đình, nhất là nhóm thu nhập thấp tại Hà Nội, TP HCM.

Tại Hà Nội, chung cư tăng nhiệt vào cuối quý I - đầu quý II khiến giá bán leo thang trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. So với cuối năm 2023, giá nhà thời điểm đó đã tăng gần 18%, thậm chí một số dự án có giá bán tăng hơn 40%.

Sau giai đoạn tăng nóng, chung cư chuyển nhượng cũng lập mặt bằng giá mới với gần 40% sản phẩm có giá trên 5 tỷ đồng. Hơn 19% thị phần thuộc về phân khúc 1,5-3 tỷ đồng. Còn chung cư dưới 1,5 tỷ đồng chiếm chưa đến 3% và đang có xu hướng biến mất.

Chung cư cũ tăng giá chủ yếu do "ăn theo" nguồn cung mới giá cao. Phần lớn dự án mở bán tại Hà Nội năm ngoái có giá trên 50 triệu đồng mỗi m2. "Việc các chủ đầu tư ưu tiên phân khúc cao cấp đã khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở ngày càng mất cân đối", báo cáo nêu.

Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường nhà ở còn nhiều bất cập khi ngày càng lệch pha sang phân khúc đắt tiền. Năm ngoái, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận gần 10.000 sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2 ra mắt. Số lượng này tăng gấp ba lần so với 2023, cho thấy phân khúc đắt tiền ngày càng áp đảo nguồn cung mới.

Theo ghi nhận của VnExpress, phân khúc chung cư tại Hà Nội đã tăng giá mạnh trong năm ngoái và ngày càng vượt ngoài tầm với của phần đông người dân. Nhiều khu chung cư giá rẻ, mở bán từ 10-15 triệu đồng mỗi m2 chục năm trước, đã leo thang 40-50% so với 2023.

Với ngân sách 2-3 tỷ đồng, người mua nhà ngày càng ít sự lựa chọn ở quận trung tâm. Bởi ngay cả khu vực xa trung tâm Hà Nội, nguồn cung chung cư liên tục bổ sung nhưng giá bán lên đến 70-90 triệu đồng mỗi m2, cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Thậm chí, có một số dự án chào bán hơn trăm triệu đồng một m2 ở huyện Đông Anh.

Tình trạng lệch pha phân khúc chung cư cũng diễn ra tại TP HCM. Báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng cho thấy khoảng 37% nguồn cung thứ cấp trên thị trường có giá trên 5 tỷ đồng. Tỷ trọng phân khúc 1,5-3 tỷ đồng đạt hơn 30%, dồi dào hơn Hà Nội. Tuy nhiên chung cư cũ giá dưới 1,5 tỷ đồng cũng chỉ chiếm chưa đến 3%.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay giá chung cư TP HCM hiện vào khoảng 75-120 triệu đồng mỗi m2. Thành phố đã cạn kiệt căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2 và còn lác đác vài dự án giá tầm 50-55 triệu đồng mỗi m2 (chiếm khoảng 10-15%). Khả năng cao các năm tới, nguồn cung tầm giá này chỉ có thể tìm thấy ở những thị trường tỉnh.

Theo ông David, chủ đầu tư "kém mặn mà" làm chung cư vừa túi tiền bởi họ phải cân bằng bài toán lợi nhuận. Hiện các chủ đầu tư đối mặt với chi phí liên quan đất đai tăng đáng kể sau khi áp dụng bảng giá đất mới cộng với giá vật liệu xây dựng và thủ tục pháp lý kéo dài, làm tăng chi phí đầu vào.

"Điều này dẫn đến giỏ hàng sơ cấp dưới 3 tỷ đồng ngày càng hiếm tại hai đô thị lớn, kéo theo chung cư cũ dưới 1,5 tỷ đồng cũng dần biến mất", chuyên gia cho hay.

Giá nhà leo thang tạo thách thức cho khả năng chi trả của các hộ gia đình. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy tính chung năm 2024, tốc độ tăng thu nhập bình quân tháng của người lao động là 8,6%, đạt 7,7 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi tốc độ tăng giá nhà tại hai đô thị lớn đều tính bằng hai chữ số.

Theo một thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả, có đến 52% phản hồi cho biết chỉ đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỷ đồng.

Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS. Ông khuyến nghị cơ quan quản lý nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung giá phù hợp.

Một giải pháp khác là cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Ông Đính cho rằng phần lớn doanh nghiệp không đủ năng lực mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Trong khi có nhiều nhà đầu tư, nhất là doanh nghiệp nước ngoài, muốn phát triển nhà ở thương mại quy mô lớn lại gặp vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.