4 tỉnh phía Bắc có thể trở thành điểm nóng KCN tiếp theo

Tổng kết thị trường quý I/2024, các chuyên gia Avison Young cho rằng khi nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung tại ba trung tâm công nghiệp chính gồm TP HCM, Đà Nẵng và Hà Nội không đủ đáp ứng, các khu công nghiệp (KCN) mới ngày càng phát triển về hướng các tỉnh thành lân cận. Đồng thời, thị trường bất động sản công nghiệp đang chuyển mình, nhiều kế hoạch chuyển đổi các KCN truyền thống sang mô hình KCN hiện đại đang được triển khai.

Tại phía Bắc, giá thuê hạ tầng trong KCN tại Hà Nội ở mức 214 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1% so với quý trước và giảm dần về các khu vực xa thủ đô, dao động từ 120 đến 165 USD/m2/chủ kỳ thuê tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc.

Theo chuyên gia Avison Young, một số địa phương như Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Hà Nam có tiềm năng trở thành điểm nóng công nghiệp tiếp theo nhờ vị trí giáp biên giới Trung Quốc, duy trì sức hút với các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hong Kong và Đài Loan. Giá thuê tại các địa phương này dao động từ 90 đến 120 USD/m2/kỳ hạn tính đến cuối quý I/2024. 

Trong đó, nhà sản xuất ô tô Chery sẽ thiết lập nhà máy tại KCN Geleximco (tỉnh Thái Bình), nhà sản xuất chip Victory Giant đang đầu tư vào KCN VSIP Bắc Ninh II, hay nhà sản xuất quang điện GoodWe vừa khánh thành nhà máy mới tại Hải Phòng.

Còn tại Đà Nẵng, giá thuê không đổi so với quý trước ở mức 95 USD/m2/kỳ hạn và không có nguồn cung mới được ghi nhận trong quý đầu năm. 4/5 KCN hiện hữu tại Đà Nẵng với tổng diện tích hơn 2.500 ha đã cho thuê gần như toàn bộ với tỷ lệ trên 95% nhưng việc triển khai đầu tư ba KCN mới (KCN Hoà Cầm giai đoạn 2, KCN Hoà Ninh và KCN Hoà Nhơn) còn vướng mắc.

Trong giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, TP Đà Nẵng quy hoạch chuyển đổi KCN Đà Nẵng thành khu phố tài chính quốc tế An Đồn và sẽ chuyển đổi một KCN theo mô hình KCN sinh thái theo tiêu chí quốc gia.

Trong khi đó, Hà Tĩnh và Thừa Thiên Huế sắp có thêm KCN VSIP Bắc Thạch Hà và KCN Gilimex, còn Khánh Hòa vừa phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án KCN Dốc Đá Trắng 288 ha trong Khu Kinh tế Vân Phong.

Còn khu vực Đông Nam Bộ có 100 KCN và Khu chế xuất (KCX) với tổng diện tích đất công nghiệp đang được sử dụng cao nhất cả nước tính đến quý I/2024.

Tại TP HCM, bên cạnh nguồn cung ổn định, giá thuê trung bình không thay đổi so với quý trước, ở mức 230 USD/m2 /kỳ hạn. Tại Đồng Nai và Bình Dương, giá thuê bình quân trong quý vào khoảng 170 - 175 USD/m2/kỳ hạn, ổn định so với cuối năm ngoái.

Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến trở thành điểm đến tiếp theo cho đầu tư bất động sản công nghiệp nhờ giá thuê còn hợp lý ở mức 100 - 110 USD/m2/kỳ hạn. Gần đây nhất, Suntory Pepsico Vietnam đã khởi công nhà máy lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, đánh giá dòng vốn FDI vào Việt Nam đang hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là FDI trong các lĩnh vực vi mạch bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp công nghệ cao... Trong tháng 3, đoàn doanh nghiệp gồm 50 công ty hàng đầu của Mỹ thuộc nhiều lĩnh vực đã có chuyến thăm, tìm hiểu cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Đây là cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư từ Mỹ, hợp tác về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Mặc khác, từ ngày 1/1/2024, Việt Nam chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, các tập đoàn, công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu euro (hay 800 triệu USD) trở lên trong hai năm của 4 năm liền kề gần nhất đều phải đóng thuế 15% dù là ở bất kỳ quốc gia nào. Ông David Jackson cho rằng việc này mang lại cả cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Cụ thể, những thách thức bao gồm tăng chi phí sản xuất của doanh nghiệp, tăng khả năng cạnh tranh giữa Việt Nam và những quốc gia không áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Dù thách thức là không nhỏ nhưng cơ hội của Việt Nam khi áp dụng nguyên tắc này vẫn lớn hơn khi tạo ra cơ hội cạnh tranh công bằng cho doanh nghiệp trong và ngoài nước, hạn chế tránh thuế và chuyển giá của các tập đoàn đa quốc gia, cơ hội để nâng cấp mô hình thu hút FDI.

Ngoài ra, trong tương lai, phát triển các KCN theo mô hình sinh thái được coi là không thể tránh khỏi để giảm thiểu tác động đến môi trường và thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Điều này cũng góp phần quan trọng trong việc thu hút đầu tư, đặc biệt là thu hút vốn FDI.