4 cạm bẫy khiến M&A bất động sản bất thành

Những năm gần đây, các thương vụ M&A trên toàn cầu đạt mức kỷ lục. Nhiều tài sản có giá trị cao đang trong quá trình thương thảo - bao gồm cả những danh mục bất động sản trọng điểm.

Tại Việt Nam, năm 2016 đã chứng kiến nhiều thương vụ chuyển nhượng "đình đám" trong giới đầu tư bất động sản như: Công ty chứng khoán Hàn Quốc, Mirae Asset cùng Công ty đầu tư AON BGN của Anh bắt tay mua lại tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower; CapitaLand (Việt Nam) Holdings “thâu tóm” toàn bộ dự án đất vàng thuộc phường Cầu Kho, qQuận 1, TP.HCM; Mitsubishi góp vốn liên doanh phát triển dự án The Manor Central Park của Bitexco tại Hà Nội; hay VinaCapital mua lại cao ốc văn phòng International Centre Building từ Keppel Land,...

Mặc dù, thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao, nhưng thông thường thì bất động sản được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này có thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi "những điều ẩn giấu" lộ diện.

Theo báo cáo của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL), trong M&A bất động sản, cứ năm thương vụ thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết, điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

JLL cũng chỉ ra 4 vấn đề phổ biến nhất khiến M&A bất thành trong lĩnh vực bất động sản như: Không để ý vào những yếu tố nhỏ, nhận lấy rủi ro mà không biết, kém liên kết với mục tiêu chính và làm xáo trộn nguồn nhân lực.

Không để ý vào những yếu tố nhỏ

Theo ông Remco van der Mije, Phó giám đốc JLL Hà Lan, giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án. Các chi phí dài hạn đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó.

Nhận lấy rủi ro mà không biết

Các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

Ông Van der Mije cho biết: "Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị. Bạn có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng - nhưng chỉ khi bạn đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng".

Còn theo ông Tom Carroll, Giám đốc của EMEA Corporate Research: "Một khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua và thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một bảo hiểm bồi thường có thể cần thiết để bảo vệ bạn khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho bạn thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện".

Kém liên kết với mục tiêu chính

Bất kỳ tài sản bất động sản bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

"Do đó, sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch và bạn nhận ra rất khó để bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư" ông Tom Carroll nói.

Làm xáo trộn nguồn nhân lực

Một điều quan trọng nữa mà các thương vụ M&A không thể bỏ qua nếu không muốn thất bại là không nên làm xáo trộn nguồn nhân lực. Bởi suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi họ biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi thì họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

Vì vậy, nếu một công ty có lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức, một chiến lược bất động sản là nên không thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược bất động sản không làm thay đổi tác động bất lợi lên năng suất làm việc.