Việc lựa chọn chủ đầu tư đang làm 'mất cơ hội' cải tạo chung cư cũ

Xung quanh việc tiến độ cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội chậm chạp, ì ạch sau 10 năm mới cải tạo được 1%, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (đơn vị mới đây đề xuất lấp 1ha hồ Thành Công để cải tạo chung cư cũ) cho rằng, nhằm đáp ứng yêu cầu cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh.

Tuy nhiên, để thực hiện được chủ trương cải tạo toàn khu chung cư cũ của Hà Nội thì các quy định pháp luật hiện vẫn còn một số bất cập, ảnh hưởng đến cơ chế thực hiện hoạt động đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gây khó khăn cho các nhà đầu tư.

Theo đánh giá của đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng, sau một thời gian dài sử dụng, hiện nay có rất nhiều chung cư cũ đang xuống cấp trầm trọng. Vì vậy, việc cải tạo, xây dựng lại là một yêu cầu cấp bách cần được thực hiện để ổn định đời sống người dân cũng như góp phần chỉnh trang đô thị thêm văn minh, hiện đại.

“Mặc dù, đã rất tích cực nhưng với cách làm hiện nay, sau 10 năm thực hiện, Hà Nội mới cải tạo được 1% và mới thực hiện được các đơn nguyên đơn lẻ ở các vị trí thuận lợi”, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng nhận xét.

Chung cư cũ G6A Thành Công được nhận định đang ngự trên “đất vàng”, thuộc kế hoạch cải tạo gấp. (Nguồn: Bất Động Sản Việt Nam)

Theo đơn vị này, để khắc phục tình trạng trên, chủ trương của chính quyền thành phố hiện nay yêu cầu phải thay đổi tư duy, cách làm, lựa chọn được các chủ đầu tư thực hiện nghiên cứu quy hoạch, chỉnh trang đô thị trên quy mô lớn toàn khu, quy hoạch đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cùng với xây dựng hệ thống cảnh quan, giảm áp lực dân số lên hạ tầng đô thị hiện hữu là rất đúng đắn.

“Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo 3 hình thức quy định trong Nghị định 101 hiện nay: Các chủ sở hữu chung cư lựa chọn doanh nghiệp tham gia đầu tư góp vốn hoặc thực hiện việc phá dỡ cải tạo, xây dựng lại; Sau 12 tháng, nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ; Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng BT với nhà đầu tư... Quy định này làm mất thời gian và cơ hội cho các nhà đầu tư”, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng cho biết.

Chờ các chủ sở hữu chung cư đồng thuận là không cần thiết?

Lý giải cho luận điểm trên, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng cho biết, một tòa nhà chung cư hiện nay có nhiều chủ sở hữu, do đó nếu một số chủ sở hữu không đồng nhất, nhà đầu tư sẽ phải chờ đợi. Khi đó, nếu chính sách có thay đổi hoặc thị trường có biến động, nhà đầu tư sẽ mất đi cơ hội đầu tư hoặc phải xây dựng lại phương án từ đầu.

“Hơn nữa, quy định của pháp luật cũng không rõ, nếu Nhà nước thực hiện theo hình thức hợp đồng BT, nhà đầu tư có phải chờ các chủ sở hữu thống nhất lựa chọn không hay Nhà nước được quyền lựa chọn hoặc chỉ định ngay?”, đơn vị này đặt câu hỏi.

Theo đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng việc cải tạo chung cư cũ trước hết phải có sự đồng thuận của chủ sở hữu thì dự án mới được tiến hành như hiện nay đang trái với quy định tại Khoản 1, Điều 92, Khoản 2, Điều 99 Luật Nhà ở về việc nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tại thì phải thực hiện phá dỡ, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

“Việc cải tạo chung cư cũ đã được các cơ quan chức năng có chức năng xem xét bằng công tác tổ chức điều tra, khảo sát và kiểm định chất lượng, xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại. Vì vậy, cần thêm thời gian chờ đợi các chủ nhà chung cư đồng thuận về việc thực hiện cải tạo là không cần thiết, không khả thi, làm giảm vai trò quản lý nhà nước đối với quy hoạch phát triển đô thị”, đơn vị này kiến nghị.

Theo quan điểm của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng, việc cần thông qua ý kiến của các chủ sở hữu sẽ gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện bắt buộc phải giải quyết theo các quy định của Luật giải quyết khiếu nại, tố cáo và Luật Tố tụng dân sự...

“Đề nghị nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định thực hiện dự án cải tạo chung cư, kiến nghị Chính phủ sửa đổi quy định pháp luật để Nhà nước có trách nhiệm trực tiếp quyết định lựa chọn chủ đầu tư, chủ động thực hiện phương án thu hồi, di dời, phá vỡ, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án và xây dựng chính sách người dân được hưởng phù hợp với đặc thù của từng dự án, tránh tình trạng thỏa thuận kéo dài, ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư của nhà đầu tư cũng như an sinh xã hội và kế hoạch chỉnh trang đô thị văn minh, hiện đại”, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng nhấn mạnh.

Theo đơn vị này chỉ có quy định như vậy mới đáp ứng được yêu cầu thực hiện tổng thể các dự án cần cải tạo, đồng bộ với quy hoạch hạ tầng, phát triển đô thị hiện đại, khai thác hiệu quả quỹ đất, góp phần tạo cảnh quan đẹp và môi trường bền vững, tránh tình trạng giải quyết nhu cầu của từng dự án nhỏ lẻ như hiện nay.

Cùng quan điểm GS. TS. KTS. Nguyễn Tố Lăng, Phó hiệu trưởng Đại học Kiến Trúc Hà Nội cho rằng, hiện việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết mâu thuẫn giữa tổng khối tích của các khu (mật độ xây dựng, tầng cao... thường là bị hạn chế do yêu cầu của hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và tổng thể phát triển thành phố) với nhu cầu của nhà đầu tư (tổng diện tích sàn, chiều cao công trình muốn được tăng thêm do lợi nhuận). Thêm vào đó, việc di dời người dân trong các khu chung cư đến các khu vực khác không phải dễ dàng, do họ có thói quen với lối sống trên địa bàn hiện tại và các hạn chế khác trong quá trình chuyển đổi, đền bù.

Theo Phó hiệu trưởng Đại học Kiến Trúc Hà Nội, để có được đô thị phát triển bền vững trong đó có các khu nhà ở, thành phố cần quan tâm đến nhiều vấn đề, như công ăn việc làm, an ninh, an toàn, trật tự xã hội; việc phát triển đồng bộ các khu chức năng trong thành phố, các khu vực hiện hữu và các khu xây dựng mới, các thành phần nhà ở khác nhau trong quỹ nhà ở, trong đó có nhà chung cư cũ.

Ông Lăng cho rằng, với các khu chung cư cũ, cần tập trung ba vấn đề: Thứ nhất, rà soát lại một cách chính xác thực trạng các khu chung cư cũ về mọi mặt và thực trạng đầu tư xây dựng trong thời gian qua của các tổ chức, cá nhân.

Thứ hai, xác định cơ chế, chính sách đặc thù, đề xuất giải pháp, lộ trình triển khai và tổ chức thực hiện.

Thứ ba, xác định cụ thể ranh giới các khu chung cư cũ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà ở trên địa bàn thành phố.

Tuy nhiên, theo quan điểm của Phó hiệu trưởng Đại học Kiến trúc Hà Nội, để đảm bảo tính khả thi, cần có từng cơ chế riêng cho từng loại khu chung cư cũ. Đó có thể là việc sử dụng đất linh hoạt, có thể cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất một phần của khu chung cư cũ, miễn tiền sử dụng đất, thuê đất. Cùng với đó, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội tham gia các hoạt động khác của thành phố khi triển khai cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.