Vì sao nhóm bất động sản không tăng ồ ạt, tạo sóng như ‘bank, chứng, thép’?

Cổ phiếu bất động sản ngược dòng, vượt đỉnh bất chấp thị trường điều chỉnh

Trong hơn một tháng trở lại đây, dòng tiền bắt đầu có sự chuyển hướng sang nhóm cổ phiếu bất động sản khi thị trường vào nhịp điều chỉnh. Thống kê cho thấy, nhà đầu tư cá nhân mua ròng 1.054 tỷ đồng cổ phiếu bất động sản trong tháng 7, gấp hơn 2 lần tháng trước đó.

Theo quan sát, một số cổ phiếu vốn hóa vừa và lớn trong ngành đi ngược thị trường trong tháng 7 và đang giao dịch trên vùng đỉnh lịch sử như HDC của Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco), HDG của Tập đoàn Hà Đô, NLG của Nam Long, CRE của Bất động sản Thế kỷ (Cenland) hay VPI của Văn Phú –Innvest.

Phiên giao dịch hôm qua (3/8), cổ phiếu trong ngành bất động sản và có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam là VIC của Tập đoàn Vingroup cũng tăng mạnh theo xu hướng ngành.

Đóng cửa phiên giao dịch 3/8, mã VIC tăng giá 6,5% lên 114.500 đồng/cp, có thời điểm tăng kịch trần lên 115.000 đồng/cp. Đáng chú ý là mức thanh khoản kỷ lục gần 7,3 triệu đơn vị. Phiên hôm nay (4/8), cổ phiếu NVL của Novaland cũng thu hút dòng tiền khi tăng giá gần 2% kèm với khối lượng giao dịch đột biến gần 5,8 triệu đơn vị.

Cổ phiếu ngành bất động sản ngược dòng thị trường, thiết lập các đỉnh lịch sử mới trong một tháng gần đây. Nguồn: TradingView.

Mặc dù diễn biến khởi sắc trong thời gian gần đây, song nhóm bất động sản chỉ đang có hiệu suất tương đương với thị trường chung (VN-Index) và thấp hơn đáng kể so với mức tăng của các nhóm cổ phiếu khác như ngân hàng, thép hay chứng khoán.

Dẫn chứng số liệu, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích của SSI Research cho biết, các nhóm ngành vượt trội hơn VN-Index trong 7 tháng đầu năm có Ngân hàng (tăng 34%), thép (57%) hay chứng khoán (70%). Trong khi đó, nhóm ngân hàng chỉ đạt mức tăng khoảng 30%, tương đương mức tăng của chỉ số.

Không ồ ạt tạo sóng, nhóm bất động sản đi theo từng câu chuyện

Đợt hồi phục gần đây lực tăng cổ phiếu bất động sản mạnh hơn thị trường chung. Nhưng theo quan sát, các mã trong nhóm này không ồ ạt tăng như sóng ngân hàng, chứng khoán và thép trước đó. Sự phân hóa diễn ra rõ nét trong từng phiên giao dịch.

Tại sự kiện vừa được Chứng khoán SSI tổ chức trưa 4/8, ông Hoàng Văn Thọ, chuyên gia phân tích của quỹ Dragon Capital đồng ý quan điểm trên, rằng không có sóng cổ phiếu bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay. Thay vào đó, những mã nhóm này vận động theo từng câu chuyện.

Đại diện Dragon Capital lý giải việc cổ phiếu của Novaland, Hodeco, Phát Đạt, Nam Long tăng giá gần đây theo câu chuyện riêng từ các dự án trong khi thị trường chung gặp khó khăn, hay nhờ bán hàng tại những dự án thực hiện trước đó những tháng đầu năm.

Dựa vào kinh nghiệm cá nhân, chuyên gia Dragon Capital cho rằng rất khó để chờ đợi "sóng" cổ phiếu bất động sản. Nhà đầu tư tập trung nên tập trung vào "câu chuyện" của từng doanh nghiệp đó là chu kỳ tăng vốn, chu kỳ lợi nhuận và chu kỳ bán hàng.

Yếu tố tích cực hỗ trợ ngành bất động sản

Cùng với nội tại của doanh nghiệp, triển vọng của ngành bất động sản còn nhờ các yếu tố vĩ mô. Đơn cử, chuyên gia của Dragon Capital đánh giá xu hướng lãi suất thấp sẽ là yếu tố hỗ trợ tích cực của ngành. Thậm chí khi lãi suất nhích lên cũng không hẳn là yếu tố tiêu cực bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang xu hướng tăng.

Trong khi đó việc tầng lớp trung lưu đang phát triển mạnh mẽ, thị trường bất động sản còn được thúc đẩy bởi cơ sở hạ tầng, quy hoạch, dòng vốn ngoại, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Góc nhìn của chuyên gia SSI Research, dòng tiền gián đoạn trong hoạt động sản xuất kinh doanh do ảnh hưởng đại dịch COVID-19 và chuyển hướng vào các kênh đầu tư chứng khoán, bất động sản. Nguồn tiền F0 trở thành lực đẩy cho thị trường bất động sản. Một yếu tố tích cực khác đó là việc hạn chế nguồn cung như tại thị trường Hà Nội và TP HCM.

Song song với đó là sự phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch tại các thành phố lớn. Ví dụ, Hà Nội đang triển khai quy hoạch khu đô thị bên bờ sông Hồng hay đô thị tại Thành phố Thủ Đức, cơ sở hạ tầng như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc Giầu Dây.

Nói về nguy cơ bong bóng bất động sản, vị chuyên gia SSI Research nêu quan điểm, thị trường đang ổn định nhờ các biện pháp kiểm soát của chính phủ, ngân hàng điều tiết bất động sản không tăng nóng.

Từ góc độ doanh nghiệp niêm yết, ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng Giám đốc Novagroup (Mã: NVL) nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng tốt. Trong ngắn hạn, việc giãn cách xã hội theo chỉ thị 16 tạo trở ngại người mua nhà tiếp cận với các chủ đầu tư. Nhưng khi dịch bệnh được kiểm soát, dòng tiền sẽ quay trở lại.

Nói thêm, theo Phó Tổng giám đốc của Novagroup, thời điểm đầu tư bất động sản thông thường là quý IV của năm trước và quý I của năm liền kề. Đây cũng là điểm rơi của doanh nghiệp bất động sản. Vì lẽ đó, việc giảm tốc trong quý II, quý III không phải là trở ngại trong dài hạn.