VCCI: Các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá, khó xác định thông tin đầu vào

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội góp ý về Dự thảo Luật đất đai. 

Theo đó, cơ quan này cho ý kiến về thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất. Cụ thể, theo dự thảo, thông tin đầu vào gồm: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến; giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập qua điều tra, khảo sát.

Theo VCCI, quy định trên áp dụng ngay khi Luật phát sinh hiệu lực sẽ khó khả thi, bởi "giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” sẽ chưa phù hợp với thực tế. Hiện nay các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá và để thay đổi tình trạng này cần một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, rất khó để xác định được thế nào “chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến” trong khi hoạt động đấu giá do Nhà nước thực hiện và vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Bên cạnh đó, việc quy định cứng “đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát” có thể gây khó khăn trên thực tế áp dụng. Bởi, nếu trong quá trình định giá đất, người thực hiện nhận thấy có giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai nhưng chưa sát với thị trường, thì theo quy định này lại không thể thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

Vì vậy, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường.

VCCI đề nghị với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

Ngoài ra, về phương pháp định giá đất, VCCI đề nghị ban soạn thảo cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành (Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính).

Dự thảo đang thu hẹp đáng kể các trường hợp áp dụng phương pháp này. Theo VCCI, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.