VCBS: Kinh Bắc có thể thu về 7.000 tỷ từ quỹ đất còn lại tại các KCN hiện hữu

Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự phóng quỹ đất còn lại tại các khu công nghiệp (KCN) hiện hữu có thể mang về cho Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) gần 7.000 tỷ đồng dòng tiền cho thuê.

Hiện nay, diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của Kinh Bắc đến từ KCN Quang Châu mở rộng, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Vào tháng 1/2024, UBND huyện Tiên Du đã có quyết định đưa 55 ha đất thuộc KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh vào kế hoạch sử dụng đất của năm 2024, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục gia tăng tỷ lệ lấp đầy tại KCN này. 

Tính đến hết quý III/2024, ba KCN này đã có 34 ha được ký MOU nhưng chưa bàn giao, bao gồm: 6 ha tại KCN Quang Châu mở rộng, 3 ha tại KCN Tân Phú Trung và 25 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Với tiến độ cho thuê như hiện tại, VCBS kỳ vọng diện tích đất cho thuê đất KCN của Kinh Bắc sẽ đạt khoảng 49 ha trong cả năm 2024. Trong đó, khoảng 27 ha dự kiến sẽ được bàn giao và mang về khoảng 1.147 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn cuối năm 2024 – đầu năm 2025.

Trong ngắn hạn, quỹ đất còn lại từ các KCN đã hoàn thiện cơ bản pháp lý tương đối hạn chế khi tỷ lệ lấp đầy trung bình đã đạt 70%. Nhóm phân tích đánh giá sẽ cần thêm thời gian để ông lớn KCN này tháo gỡ một số vướng mắc pháp lý trước khi tiếp tục đưa vào bàn giao.

Cụ thể, với KCN Tân Phú Trung, hiện Kinh Bắc vẫn còn khoảng 80 ha đất thương phẩm. Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất nằm ở khâu giải phóng mặt bằng do chưa đạt được sự thống nhất về giá đền bù và cần chờ bảng giá đất cụ thể từ UBND tỉnh. 

Với KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, sau khi Thủ tướng có quyết định về việc điều chỉnh một số chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2025 được ban hành, tỉnh Bắc Ninh đã được tăng thêm 780 ha (từ 4.760 ha lên 5.540 ha). Đây là tiền đề quan trọng cho việc đưa phần diện tích còn lại vào sử dụng. Tuy nhiên, vẫn cần thêm thời gian để phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể về các huyện.

VCBS đánh giá các KCN đang hoàn thiện pháp lý của Kinh Bắc đều nằm tại vị trí tương đối đẹp của các tỉnh có sức hút đầu tư lớn như Hải Phòng và TP HCM. Trong đó, động lực chính trong dài hạn là KCN Tràng Duệ 3, nằm tại khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải. 

Đối KCN Tràng Duệ 3, trong năm 2024 doanh nghiệp đã hoàn thành GPMB 200 ha đất và sẵn sàng cho thuê ngay sau khi dự án được phê duyệt. Đồng thời, công ty đã ký MOU cho thuê hơn 100 ha, trong đó, LG Display dự kiến thuê 80 ha với giá thuê 130 - 140 USD/m2. Đến nay, doanh nghiệp đã đi đến những khâu cuối cùng trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, và dự kiến có thể nhận chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2025.

Sau khi hoàn thành thủ tục pháp lý, VCBS dự phóng Kinh Bắc có thể ghi nhận doanh thu tương ứng khoảng 3.500 tỷ đồng từ 100 ha đã ký cho Tràng Duệ 3 trong năm 2025. 

Bên cạnh Tràng Duệ 3, Kinh Bắc đang tích cực mở rộng quỹ đất về các tỉnh thành phía Nam, đặc biệt là huyện Cần Giuộc, Long An với KCN Lộc Giang, KCN Tân Tập với diện tích đất thương phẩm lần lượt đạt 326 ha và 461 ha. Cả hai KCN đều đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch 1/2.000, dự kiến sẽ là nguồn cung bổ sung sau khi doanh nghiệp này bàn giao toàn bộ diện tích KCN Tân Phú Trung.

Với các dự án bất động sản nhà ở, nhóm phân tích cho rằng Kinh Bắc vẫn cần thêm thời gian để hoàn thành thủ tục pháp lý.

Trong đó, Khu đô thị Phúc Ninh đã hoàn thiện hạ tầng, đang trong giai đoạn nhận đặt cọc, và chưa tiến hành bàn giao. Hiện tại, tiến độ pháp lý vẫn gặp nhiều khó khăn và dự báo việc triển khai bàn giao sẽ lùi lại sau năm 2025. 

Khu đô thị Tràng Duệ hiện còn 15 căn biệt thự chưa được ghi nhận doanh thu do chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Dự kiến, việc hoàn tất các thủ tục pháp lý có thể sẽ phải lùi sang năm 2025.

Khu đô Tràng Cát đã nhận được tiền đặt cọc 5.650 tỷ đồng để phục vụ hoạt động môi giới từ CTCP Du lịch Sài Gòn – Hàm Tân, thời gian hoàn trả tiền đặt cọc là ngày 20/9/2025 nếu không được thực hiện. Do còn một số thủ tục pháp lý cần hoàn thiện, hiện tại dự án gần như chưa có công trình hạ tầng nào được triển khai xây dựng.  VCBS đánh giá việc triển khai kinh doanh trong năm nay là khó khả thi và nhiều khả năng phải lùi tiến độ kinh doanh sang cuối năm 2025, khi đã có các văn bản luật hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá đất. 

VCBS cũng dự phóng doanh thu và lợi nhuận thuần của Kinh Bắc trong năm 2024 đạt lần lượt 2.639 tỷ đồng, giảm 53% và 535 tỷ đồng, giảm 74% so với năm 2023. Sang năm 2025, doanh thu và lợi nhuận thuần được dự báo đạt lần lượt 4.748 tỷ đồng và 1.662 tỷ đồng.