Sức nóng cạnh tranh trong bất động sản công nghiệp

Việt Nam đang là tâm điểm của dòng vốn FDI toàn cầu, đây là điểm tựa để bất động sản khu công nghiệp bứt phá trong những năm gần đây. Song, quá trình phát triển nóng đã tồn tại không ít hạn chế. Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025, các chuyên gia sẽ luận bàn về thực trạng và tiềm năng phát triển của lĩnh vực này với những thay đổi về chính sách bao gồm cả khung pháp lý và cơ chế thu hút đầu tư.

Trước thềm sự kiện, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn ôngDavid Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam để đưa tới nhà đầu tư góc nhìn về thực trạng phát triển bất động sản khu công nghiệp.

Vốn FDI đóng vai trò quan trọng, tạo nguồn lực lớn cho thị trường bất động sản phát triển. Chuyên gia đánh giá như thế nào về diễn biến dòng vốn FDI vào lĩnh vực này trong những năm gần đây?

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: Dòng vốn FDI là một trong những trợ lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại đây với mức độ quan tâm đầu tư tiếp tục tăng. Năm 2023, Việt Nam thu hút vốn FDI nhiều thứ 3 trong nhóm 10 quốc gia khu vực ASEAN, chỉ sau Singapore và Indonesia, và cũng đạt số vốn FDI giải ngân nhiều nhất trong vòng 5 năm là 23,2 tỷ USD.

Trong đó, bất động sản là một trong những lĩnh vực hưởng lợi chính, bên cạnh công nghiệp chế biến chế tạo và tài chính - ngân hàng. Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có xu hướng tăng qua các năm từ 2011 đến nay.

Nhìn thấy triển vọng kinh tế tích cực và sự cởi mở với đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư FDI tận dụng mọi cơ hội để gia nhập và gia tăng hiện diện tại thị trường địa ốc Việt Nam. Các hình thức rót vốn phổ biến như hợp tác góp vốn với chủ đầu tư, mua lại cổ phần dự án hoặc mua bán - sáp nhập (M&A).

Năm 2023, bất động sản đứng thứ 2 trong số các thương vụ M&A “inbound” (doanh nghiệp nước ngoài mua/sáp nhập với doanh nghiệp nội địa) chiếm 16,6%, sau ngành tài chính - ngân hàng là 36,9%. Các phân khúc bất động sản thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất gồm nhà ở, khu công nghiệp, du lịch - nghỉ dưỡng và bán lẻ.

Bất chấp những khó khăn chung của thị trường bất động sản thương mại trong hai năm qua, bất động sản công nghiệp lại nổi lên như một điểm sáng nhờ vào dòng vốn FDI. Vậy thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp trong 5 năm qua?

Ông David Jackson: Phân khúc bất động sản công nghiệp đã và đang hưởng lợi lớn từ dòng vốn FDI. Nhà đầu tư phần lớn vẫn là những gương mặt quen thuộc từ châu Á, gồm Singapore, Hong Kong, Trung Quốc, Nhật Bản và Đài Loan. Trong khi các nhà đầu tư từ Mỹ và châu Âu vẫn tích cực tìm kiếm cơ hội gia tăng danh mục đầu tư tại Việt Nam.

Vốn FDI rót vào bất dộng sản công nghiệp có thể hiểu ở hai khía cạnh. Thứ nhất, hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh hạ tầng trong KCN của các chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản có yếu tố nước ngoài. Trong 5 năm qua, những cái tên lớn như BW Industrial, VSIP, Mapletree, GawNP, WHA… tích cực đẩy mạnh mua quỹ đất, đầu tư hạ tầng dự án KCN mới để gia tăng và đa dạng hóa danh mục.

Một số thương vụ đáng chú ý trong hai năm gần đây có thể kể đến như: ESR Investor 5 Pte. Ltd. từ Hong Kong mua cổ phần BW Industrial trị giá 450 triệu USD; Great Master Pte. Ltd của Singapore mua 20% cổ phần của Trung Khôi JSC (nhà phát triển KCN) trị giá 5,08 triệu USD; Tập đoàn WHA (Thái Lan) công bố đầu tư KCN WHA Industrial Zone 2 tại Nghệ An với số vốn 50 triệu USD.

Gần đây, một vài doanh nghiệp vốn hoạt động trong phân khúc nhà ở như CapitaLand, cũng bắt đầu lấn sân sang lĩnh vực BĐS công nghiệp. Có thể kể đến như dự án khu đô thị - công nghiệp - logistics tại Bắc Giang với giá trị cam kết đầu tư 1 tỷ USD. Sự mở rộng của các doanh nghiệp này hứa hẹn đem lại nhiều nguồn cung đất công nghiệp hơn trong thời gian tới.

Thứ hai, nguồn vốn FDI từ các nhà sản xuất công nghiệp đầu tư vào Việt Nam cũng giúp thị trường bất động sản công nghiệp sôi động. Các nhà đầu tư bị bị thu hút không chỉ bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế mà còn nhiều yếu tố khác.

Việt Nam có lợi thế vị trí địa lý, chính trị ổn định, sức tiêu dùng nội địa và độ mở kinh tế tốt. Giá thuê đất để phát triển công nghiệp và giá thuê hạ tầng trong KCN tại Việt Nam vẫn còn hợp lý, trong khi doanh nghiệp còn được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về thuế.

Chẳng hạn, mới đây Tập đoàn Hàn Quốc Hyosung công bố đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam, dự kiến khởi công nhà máy sản xuất công nghệ sinh học và nhà máy sản xuất sợi carbon với tổng vốn đầu tư hai dự án là 1,3 tỷ USD tại Bà Rịa - Vũng Tàu vào đầu năm 2025.

Trên thực tế thời gian qua có nhiều tập đoàn lớn đến Việt Nam khảo sát đầu tư nhưng lại chuyển sang quốc gia khác. Vậy cần làm gì để các KCN của Việt Nam không bỏ lỡ các dự án tỷ USD?

Ông David Jackson: Các nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc và tìm hiểu ở nhiều vùng địa lý cùng lúc chứ không riêng gì Việt Nam, để có cơ sở so sánh trước khi quyết định. Do đó, việc họ tìm hiểu ở Việt Nam nhưng quyết định đầu tư ở một quốc gia khác cũng không có gì khác thường.

Dù vậy, cần nhìn nhận là sự cạnh tranh thu hút vốn FDI giữa các quốc gia trong khu vực ngày càng tăng. Do đó, để Việt Nam tiếp tục giữ chân nhà đầu tư hiện tại và thu hút các nhà đầu tư “queen bees” mới (nhà sản xuất lớn có hệ thống nhiều nhà cung cấp, mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng), cần phải có các bước chuyển đổi mạnh mẽ hơn nữa.

Việt Nam đã có sẵn các lợi thế chiến lược như vị trí địa lý trong khoảng 1 - 4 giờ bay đến các đầu mối giao thương chính trong khu vực), nguồn lao động dồi dào, giá thuê đất hợp lý…

Điều cần tiếp tục cải thiện là tinh gọn thủ tục hành chính, minh bạch cơ sở dữ liệu, hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế tài chính, đầu tư hạ tầng năng lượng một cách đồng bộ, cũng như tiếp tục cải thiện các chính sách và ưu đãi mới dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Có như vậy, môi trường đầu tư kinh doanh tại Việt Nam mới thật sự hấp dẫn, giúp nhà đầu tư cảm thấy an tâm và tin tưởng làm ăn lâu dài.

Giá thuê đất khu công nghiệp ở cả hai miền Nam, Bắc liệu có tiếp tục tăng trong thời gian tới, thưa chuyên gia?

Ông David Jackson:  Bất chấp biến động kinh tế vĩ mô, giá thuê đất trong KCN có xu hướng tăng đều qua các năm.Nhìn chung, giá thuê công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn khoảng 20% so với Thái Lan và Indonesia, nhưng đang tăng nhanh với tốc độ khoảng 10 - 15% mỗi năm và thậm chí nhanh hơn ở những điểm nóng. Điều này phản ánh tính chất cầu vượt cung, nghĩa là nhu cầu thuê cao hơn nguồn cung đang đáp ứng.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình ở các KCN luôn ở mức cao, lần lượt đạt 90% và 86% tại TP HCM và Hà Nội (tính đến quý III/2024) cho thấy sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp với các nhà sản xuất nước ngoài. Cộng với tốc độ triển khai dự án mới thường mất khá nhiều thời gian, điều này có thể khiến nguồn cung KCN tại Việt Nam trở nên đắt giá, thúc đẩy giá thuê tăng.

Ngoài ra, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng công nghiệp tại Việt Nam dự báo tiếp tục tăng, nhất là sau khi bảng giá đất mới được áp dụng. Khi chi phí đầu vào tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải nâng giá thuê để bù đắp.

Theo chuyên gia,thị trường bất động sản công nghiệp có những cơ hội cũng như thách thức nào trong thời gian tới?

Ông David Jackson: Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn nhờ các lợi thế sẵn có như vị trí địa lý, chính trị ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng với nguồn nhân lực trẻ và năng suất cao.

Nhà nước cũng rất chú trọng đầu tư hệ thống hạ tầng nhằm tăng khả năng kết nối và xuất khẩu, hướng đến trở thành trung tâm logistics của Đông Nam Á. Hiện có những chính sách ưu đãi như giảm thuế đất và thuế VAT đang áp dụng, góp phần tạo nên sức hấp dẫn của ngành này.

Xét về điểm sáng nguồn cung tương lai, các thị trường cấp 2, cấp 3 sẽ tận dụng thế mạnh về quỹ đất và giá thuê để vươn lên cạnh tranh với các thị trường chính, cụ thể như Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ và Thái Bình đối với miền Bắc; và Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh ở miền Nam.

Tuy vậy, cạnh tranh khu vực ngày càng tăng, trong khi giá đất và giá thuê hạ tầng công nghiệp tại Việt Nam đang có xu hướng tăng nhanh. Nguồn cung cũng chưa thực sự chất lượng và đa dạng để đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về tính bền vững.

Do đó, các chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển KCN nên tiếp tục chú trọng tính đa dạng và bền vững của tài sản. Các mô hình công nghiệp hiện đại, chú trọng bảo vệ môi trường như KCN sinh thái, KCN công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, logistics (nhà kho thông minh, trung tâm phân loại và phân phối hàng hóa) sẽ càng được quan tâm nhiều hơn.

Ở khu vực công, bên cạnh đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng, Nhà nước cần tiếp tục cải thiện hạ tầng “mềm”. Đó là nhà ở cho công nhân, mặt bằng bán lẻ, trường học và cơ sở y tế để thu hút và giữ chân người lao động. Đồng thời, cần có các chính sách kết hợp đồng bộ về đào tạo công nghệ và ngoại ngữ để nâng cao năng lực và kỹ năng cho người lao động, các chương trình cải thiện năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp để giúp họ ngày càng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng.