Nhà đất

Vay tiền mua nhà khó hơn?

15:15 | 01/12/2019

Chia sẻ

Nguồn vốn vào bất động sản (BĐS) sẽ ngày càng hẹp sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 22, trong đó giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống còn 30%, lộ trình từ 2020 đến 2022.
 - Ảnh 1.

Ngân hàng thực hiện quy định giảm tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn sẽ hướng dòng vốn đến người mua nhà để ở, hạn chế vay để đầu cơ - Ảnh: Q.Định

Việc điều chỉnh này là cần thiết, tránh lặp lại tình trạng nợ xấu BĐS của những năm 2010 mà đến nay chưa thể xử lý hết, tránh tình trạng BĐS sẽ tiếp tục bị đẩy lên như thời gian qua, giá cả cũng tăng không ngừng vì cứ rao bán là có người mua.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển

Các chuyên gia dự báo sắp tới thị trường BĐS sẽ bước vào giai đoạn khó khăn hơn. Ghi nhận của Tuổi Trẻ cũng cho thấy người vay mua nhà thời điểm này gặp khó hơn do các ngân hàng đang siết dần nguồn vốn vào BĐS để phòng ngừa rủi ro.

Cho vay ít hơn, lãi suất thả nổi

Vừa bán xong mảnh đất tại vùng ven, chị Trang (Q.Gò Vấp, TP.HCM) định vay thêm hơn 2 tỉ đồng để mua căn nhà phố tại quận nội thành. 

Tìm đến chi nhánh một ngân hàng có vốn nhà nước trên đường Nguyễn Thái Sơn (Q.Gò Vấp), chị Trang được nhân viên tín dụng cho hay hiện nay chính sách của ngân hàng đã thay đổi. 

Theo đó không còn ưu đãi lãi suất như trước mà mức lãi suất cho vay áp dụng ban đầu xoay quanh mức 11%/năm, thả nổi, 6 tháng điều chỉnh một lần căn cứ trên lãi suất huy động 24 tháng cộng biên độ 3,8-4,5%/năm. Tính ra dao động từ 10,6-11,3%/năm.

Không chỉ vậy, do chị trả nợ bằng lương nên khoản cho vay được xếp vào nhóm cho vay tiêu dùng. 

Theo quy định của ngân hàng này, khoản cho vay tiêu dùng tối đa là 2 tỉ đồng, trường hợp vay mua để đầu tư, ngân hàng chỉ tài trợ tối đa 50% phương án vay, trong khi trước đây là 70-80%. Thời hạn cho vay dài nhất chỉ còn 15 năm thay vì 20 năm như trước.

"So với cách đây hai năm, ngân hàng đã siết lại rất nhiều điều khoản với người vay mua BĐS, trong khi lãi suất cho vay lại tăng" - chị Trang nói.

Sau khi tham khảo một vòng các ngân hàng về chính sách cho vay mua nhà, anh Long (Q.Bình Thạnh) cho hay ngoài việc tăng lãi suất, ít có các gói ưu đãi cho vay mua nhà như trước, hiện nhiều ngân hàng chỉ thẩm định, còn giải ngân thì hẹn qua đầu năm 2020 do hiện nay đã hết "room" (giới hạn cho vay). 

Một số ngân hàng còn hạn mức nhưng cũng cân đối các khoản cho vay mua BĐS để làm đẹp số liệu cuối năm.

Về phía ngân hàng cũng phải xoay xở để thích nghi với quy định mới. Theo tiết lộ của nhân viên tín dụng một ngân hàng cổ phần tại TP.HCM, do thông tư 22 quy định khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro là 150% nên hiện ngân hàng cũng phải xử lý theo hướng chia nhỏ khoản vay để tránh chịu hệ số rủi ro quá cao. 

"Khoản vay 3 tỉ đồng thì 2,5 tỉ là cho vay mua nhà, 500 triệu còn lại tách thành khoản cho vay sửa chữa nhà" - nhân viên này tiết lộ.

 - Ảnh 3.

Giảm đầu cơ BĐS

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Tấn Hoàng Văn, tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), cho rằng quy định mới của Ngân hàng Nhà nước sẽ điều chỉnh những bất cập trước đây, kéo theo đó nguồn vốn vào BĐS sẽ bị hạn chế hơn. 

Hiện nay rủi ro cho vay BĐS không nằm ở phân khúc cho vay cá nhân mà chủ yếu ở các dự án. Vì món cho vay cá nhân thường nhỏ, trả nợ bằng lương. Trong trường hợp rủi ro xảy ra, ngân hàng cũng dễ xử lý được tài sản đảm bảo.

Theo chuyên gia Huỳnh Trung Minh, BĐS có cảm giác đóng băng vì dù giá bị đẩy lên nhưng không có giao dịch thực. 

Cộng thêm việc siết vốn vào thị trường, ông Minh dự báo trong thời gian tới thị trường BĐS khó khăn sẽ chồng chất khó khăn. Tuy nhiên theo các chuyên gia, đây là động thái cần thiết.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là bước đi chính sách phù hợp và cần thiết nhằm hạn chế bong bóng BĐS. 

Việc này cũng nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng đóng góp tích cực cho kinh tế, đưa vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ. 

Theo nhận định của ông Hiếu, thời gian qua BĐS đã tăng quá nóng. Nếu quá tập trung tín dụng cho lĩnh vực này sẽ dẫn đến hiện tượng bong bóng nhà đất. 

Do vậy cần giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nhằm tránh hiện tượng này, đồng thời đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng.

"Ngoài thống kê về tỉ lệ cho vay BĐS trong tổng dư nợ, cho vay BĐS còn "ẩn" trong tín dụng tiêu dùng. Trước đây Hiệp hội BĐS TP.HCM từng tính toán rằng nếu gộp cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS thì tỉ trọng cho vay BĐS cả nước lên đến 14,43% tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng. 

Tính riêng tại TP.HCM, tỉ lệ này là 15%. Tuy nhiên theo ước tính của tôi, có thể tỉ lệ này còn cao hơn" - ông Hiếu phân tích.

Cũng theo ông Hiếu, trong khi chỉ khoảng một nửa số người vay mua BĐS để ở, còn lại nhằm "lướt sóng" kiếm lời. 

Trong đó, lượng đầu cơ BĐS qua tín dụng tiêu dùng rất lớn. Do vậy việc siết tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống 30% sẽ giảm thiểu được đầu cơ BĐS.

 - Ảnh 4.

Thị trường bất động sản sẽ bớt tình trạng đầu cơ thổi giá khi nguồn vốn bị siết. Trong ảnh: một góc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM - Ảnh: Quang Định

Tránh bong bóng bất động sản

Đồng tình với quy định mới, ông Nguyễn Thành Đô, phó chủ tịch HĐQT HDBank, cho rằng BĐS là lĩnh vực có nhiều rủi ro, nhất là các khoản vay tiêu dùng từ 4 tỉ đồng trở lên vì chủ yếu là vay mua nhà cao cấp. 

Vì thế, việc tăng hệ số rủi ro đối với mức dư nợ này là cần thiết để hạn chế rủi ro cho ngân hàng cũng như thị trường BĐS. 

Do đó, muốn đẩy mạnh cho vay tiêu dùng với phân khúc này ngân hàng không còn cách nào khác là phải tăng vốn tự có, điều không phải ngân hàng nào cũng làm được.

Tuy nhiên, đối với khoản vay BĐS, ngân hàng không dễ tách được người mua nhà để ở với người mua để đầu tư. 

Trường hợp một người vay để mua 3-5 căn nhà chắc chắn là không phải để ở. Nhưng người có nhà nhưng chật hẹp, nay vay để chuyển sang căn nhà thứ hai, vậy có được xem là đầu tư hay không? 

Trong khi chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai, rất khó để xác định chính xác đối tượng mua để ở hay kinh doanh.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, lộ trình giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được Ngân hàng Nhà nước định hướng từ năm 2016 và đã thực hiện đợt 1 từ 2018 và nay đang tiến hành đợt 2. 

Lộ trình điều chỉnh này không quá gắt nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS đang có dấu hiệu suy thoái, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng BĐS và chặn cuộc đua lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ tác động khá mạnh đến thị trường BĐS  trong thời gian tới.

Đặc biệt việc tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%, áp dụng từ năm 2020 sẽ làm số tiền ngân hàng cho vay BĐS hụt đi. 

Và dù việc vay vốn mua BĐS để ở hay đầu tư thì việc số tiền vay bị giảm đi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sức mua và giá cả của thị trường.

Không ảnh hưởng người mua nhà để ở

Việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có ảnh hưởng đến nhu cầu vay mua nhà để ở?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Ngân hàng Nhà nước khẳng định quy định mới tại thông tư 22 không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, đặc biệt các khoản vay không quá lớn.

Cụ thể, cho vay cá nhân để mua nhà với số tiền dưới 1,5 tỉ đồng có hệ số rủi ro là 50%. Như vậy, cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2 tỉ đồng.

Đồng thời, hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có vay dưới 4 tỉ đồng. Đây là mức dư nợ hợp lý đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân.

Bên cạnh đó, theo Ngân hàng Nhà nước, việc tăng hệ số rủi ro như nêu trên không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, nhà ở có tổng giá trị dư nợ gốc ban đầu dưới 1,5 tỉ đồng cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hằng ngày của khách hàng vì hệ số rủi ro không thay đổi.

"Việc tăng hệ số rủi ro như nêu trên là nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Rõ ràng với quy định mới này, các ngân hàng phải thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống, đặc biệt liên quan đến BĐS, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu" - đại diện Ngân hàng Nhà nước khẳng định.

Hướng đến mục tiêu phát triển thị trường trái phiếu

Đó là giải thích của Ngân hàng Nhà nước nhằm thực hiện quyết định số 1191 năm 2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lộ trình phát triển thị trường trái phiếu.

Bên cạnh đó, việc cắt giảm tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn nhằm từng bước kiểm soát được rủi ro thanh khoản, bảo đảm an toàn hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Mặt khác, việc quy định giảm tỉ lệ này theo lộ trình giúp các ngân hàng có thêm thời gian để điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn huy động gồm tìm kiếm các nguồn vốn dài hạn và bền vững, điều chỉnh danh mục tín dụng theo cơ cấu hợp lý, hướng nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực an toàn, hiệu quả...

Số liệu giám sát của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua cho thấy việc điều chỉnh giảm tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn theo lộ trình như quy định không ảnh hưởng lớn đến khả năng mở rộng tín dụng trung, dài hạn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Hiện nay, khối chi nhánh ngân hàng nước ngoài có room nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn rất lớn, không sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, thậm chí nguồn vốn trung, dài hạn còn dư thừa để cho vay trung, dài hạn.

Còn đối với khối ngân hàng thương mại trong nước thì tuân thủ và có tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn thấp, như thời điểm cuối tháng 9 thì bình quân của khối ngân hàng thương mại nhà nước là 29,79%, khối ngân hàng thương mại cổ phần là 30,89%, khối ngân hàng liên doanh là 28,97%, khối ngân hàng 100% vốn nước ngoài là 7,53%.

photo-4

Các nhân viên tư vấn cho khách đầu tư tại buổi giới thiệu một dự án bất động sản ở quận 1, TP.HCM - Ảnh: T.T.D.

Nhắm đến giới đầu cơ BĐS

Việc tăng hệ số rủi ro 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống từ 4 tỉ đồng có phải siết tín dụng tiêu dùng?

Trả lời Tuổi Trẻ, Ngân hàng Nhà nước cho hay quy định này là để kiểm soát cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến thị trường BĐS, nhất là phân khúc BĐS có giá trị lớn. Qua đó, ngân hàng phải dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro.

Qua giám sát thị trường, Ngân hàng Nhà nước nhận thấy diễn biến thị trường và triển vọng kinh tế cho thấy tín dụng tiêu dùng tiếp tục có xu hướng tăng và ở mức cao so với mức tăng trưởng chung của toàn hệ thống.

Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao, đặc biệt tín dụng tiêu dùng phục vụ lĩnh vực BĐS có mức độ rủi ro vào nhóm cao nhất.

Lý do là thời hạn cho vay thường dài, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng...

Chính vì vậy, việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng cũng như toàn hệ thống.

Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh việc tăng hệ số rủi ro chỉ áp dụng đối với các ngân hàng chưa đạt chuẩn (gọi là Basel 2) chứ ít ảnh hưởng đến các ngân hàng có năng lực tài chính tốt, tỉ lệ an toàn vốn cao.

Ánh Hồng - Lê Thanh