Vẫn còn rào cản cho người vay mua nhà

Trong báo cáo vừa công bố, Bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, giai đoạn 2012 - 2015, thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu với một chu kỳ đặc trưng bởi lãi suất cao, nguồn cung mới dồi dào và tăng trưởng GDP tương đối chậm. Sau khi thực hiện các luật đất đai mới trong năm 2013 và 2014, có hiệu lực từ giữa năm 2014 đến 2015 cùng với sự phục hồi kinh tế giữa năm 2014 - 2015, thị trường đã phục hồi với số lượng giao dịch cao hơn nhiều. 

Tương tự như chu kỳ thị trường bất động sản giữa năm 2012 đến 2015, năm 2024 đánh dấu sự khởi đầu của một giai đoạn phục hồi mới. Theo CBRE, tổng khối lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng 104% so với cùng kỳ lên hơn 38.100 căn trong năm 2024, trong đó, Hà Nội là động lực tăng trưởng chính.

Theo nhóm phân tích, lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi đã ở mức thấp kỷ lục, dao động từ 5,3% đến 7,2%/năm trong năm 2024. Những mức lãi suất thấp này do cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng trong nước để thu hút người mua nhà và chi phí vốn hợp lý của các ngân hàng.

Tuy nhiên, từ đầu tháng 11/2024, thống kê từ SSI cho thấy một số ngân hàng trong nước như Agribank, Techcombank, VIB và MB đã tăng nhẹ lãi suất huy động.

Lãi suất huy động trung bình theo đó đã tăng từ mức thấp 4,8%/năm lên 5,5%/năm trong nửa cuối năm 2024. Nguyên nhân tăng lãi suất là do tăng trưởng tín dụng cao hơn so với cùng kỳ khiến tiền mặt có khả năng thiếu hụt trong mùa tín dụng cao (quý IV/2024 đến quý I/2025).

Đồng thời, tỷ suất lợi nhuận cao hơn từ các kênh đầu tư khác, như vàng và bất động sản làm giảm nhu cầu gửi tiền của người dân. Với chi phí vốn cao hơn một chút, lãi suất cho vay mua nhà trung bình có thể tăng nhẹ từ đầu năm 2025.

SSI Research dự báo với chi phí vốn tăng nhẹ, lãi suất cho vay mua nhà trung bình có thể tăng từ đầu năm 2025. Tuy nhiên, nhóm phân tích vẫn kỳ vọng lãi suất huy động ổn định và lạm phát thấp trong năm 2025 sẽ giữ lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi thấp hơn mức trước COVID-19, hỗ trợ tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Bởi nếu lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi tăng đáng kể trong năm 2025, đạt 9 - 10% mỗi năm, thị trường bất động sản có thể suy yếu do giá trị cho vay mua nhà cao, gây áp lực đến việc thanh toán nợ và lãi vay đối với người mua nhà.

Nhóm phân tích dự báo, với môi trường lãi suất cho vay mua nhà thấp và ổn định, các luật liên quan đến đất đai mới có hiệu lực, sự hỗ trợ của Chính phủ để tăng nguồn cung và tăng trưởng kinh tế liên tục, thị trường bất động sản dự kiến sẽ phục hồi mạnh mẽ với nguồn cung tăng trong năm 2025. 

Giá nhà cao khiến nhiều người thận trọng khi vay

Tại Hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Chính phủ đề xuất một số giải pháp để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có mức giá không quá 35 triệu đồng/m2 và căn hộ giá không quá 3 tỷ đồng.

Theo đó, Hiệp hội này đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ từ 18 - 45 tuổi mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý, khoảng 6 - 7%/năm với bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó, thời hạn vay 10 - 15 năm để tạo cú hích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Thực tế, một số ngân hàng thương mại cũng vừa tung ra các gói vay ưu đãi cho vay mua nhà, với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm. Mặc dù vậy, sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi sẽ vẫn ở mức cao.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, giá bán đang quá cao và có xu hướng tăng trong năm 2024 nên làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân. Giá nhà cao cũng khiến nhiều người dân cân nhắc vay tiền ngân hàng để mua nhà, tỷ lệ cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm 2024 chững lại, chỉ tăng 6%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung cùng kỳ 15%.

Vị này cho biết thêm, tính toán với giá bán căn hộ bình quân hiện nay và mức thu nhập bình quân một hộ gia đình trong năm 2024, thời gian tích lũy đủ để mua một căn nhà của một hộ gia đình khoảng 23,7 năm. Như vậy, một công chức làm việc gần hết đời mới mua nổi một căn hộ.

Điều đáng nói là thời gian hộ gia đình tích lũy để mua nhà có xu hướng tăng lên, dù thu nhập người dân ngày càng được cải thiện. Điều này cho thấy tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều lần so với mức độ cải thiện thu nhập đa số người dân.