Trung Quốc nới lỏng quy định đấu giá đất

Theo Bloomberg, Trung Quốc đang ngầm loại bỏ các quy định giới hạn bán đất của chính quyền địa phương. Đây là những nỗ lực mới nhất nhằm khôi phục thị trường nhà ở và thúc đẩy nguồn thu cho những thành phố đang gánh những khoản nợ lớn.

Những quy định được các nhà lập pháp đưa ra vào tháng 2/2021, giới hạn những thành phố quan trọng chỉ được tổ chức đấu giá đất ba lần một năm. Điều này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ của các nhà phát triển bất động sản trong thời kỳ bùng nổ.

Hai năm sau đó, các hạn chế này đã trở nên thừa thải trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách khắc phục vấn đề tài chính bị ảnh hưởng do cuộc suy thoái chưa từng có của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Thay vì ngăn cản các nhà thầu, chính quyền địa phương đang đẩy mạnh đấu giá đất để thu hút người mua mới và hỗ trợ cho ngân sách trước việc sẽ có 3.650 tỷ (tương đương 530 tỷ USD) trái phiếu chính quyền địa phương đáo hạn trong năm nay.

Thông tin của Bloomberg cho biết, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên Trung Quốc đã thông báo cho ít nhất hai thành phố được tổ chức nhiều đợt đấu giá đất trong năm nay.

Bộ này cũng xác nhận với Bloomberg rằng họ đã ra thông báo hướng dẫn chính quyền địa phương về việc cung ứng đất đai và cho rằng hành động này nhằm củng cố hệ thống “cung cấp đất tập trung” hơn là loại bỏ điều đó.

Trả lời với Bloomberg, ông Yan Yuejin, Giám đốc nghiên cứu của Viện nghiên cứu và phát triển E-House Trung Quốc cho biết: “Chính sách mới đánh dấu một điều chỉnh ngầm với kế hoạch cung cấp đất tập trung trước đó”.

Sự thay đổi này có sau khi 18/22 thành phố lớn (thuộc danh sách thực hiện hạn chế đấu giá đất) đã tổ chức hơn ba đợt đấu giá đất vào năm ngoái. Một số đợt đấu giá vượt quá quy định được tổ chức vào quý IV/2022 khi thị trường nhà ở sụt giảm ngày càng nghiêm trọng.

Bloomberg cho biết, trong tháng 10/2022, thủ phủ của tỉnh Giang Tây (TP Nam Xương) đã đề nghị chính quyền trung ương loại mình khỏi danh sách giới hạn đấu giá đất. Trong khi đó, Bắc Kinh và Hàng Châu thì gấp rút chuẩn bị kế hoạch đấu giá đất lần thứ năm trong tuần cuối của tháng 12/2022.

Chính quyền địa phương phải thắt chặt chi tiêu

Suy giảm của thị trường bất động sản đã làm giảm nguồn thu từ bán đất, từng chiếm 30% nguồn thu của chính quyền địa phương. Vào năm ngoái, nguồn thu này đã giảm 23%, xuống còn 6.690 tỷ NDT, mức thấp nhất kể từ 2018 và buộc một số tỉnh phải thắt chặt chi tiêu.

Trong đó, tỉnh Quảng Châu cho rằng sụt giảm 40% doanh thu bán đất là nguyên nhân làm chi tiêu ngân sách của tỉnh này thấp hơn kế hoạch trong năm ngoái.

Tuy nhiên, theo nhà phân tích của China Index Holdings, ông Zhang Kai, điều tệ nhất vẫn chưa kết thúc. Để thu hút nhiều nhà thầu hơn, chính quyền địa phương cho phép người mua đất hoãn thanh toán trong một năm, cộng thêm giá trị giao dịch đất đã giảm 48% vào năm ngoái.

Ông Zhang cho biết: “Chính quyền địa phương sẽ thực sự đối mặt với áp lực tài khoá trong năm nay. Thêm nhiều đợt bán đất có thể giúp ích đôi chút, nhưng thị trường chỉ có thể ấm lên khi sự phục hồi thị trường nhà ở trở nên rõ ràng.”

Các địa phương có thể dựa vào các tổ chức nhà nước để mua đất trong tương lai gần, bởi khu vực tư nhân sẽ tiếp tục hạn chế chi tiêu. Theo China Index Holdings, lượng đất mua của các nhà xây dựng tư nhân đã giảm khoảng 80% trong năm ngoái. Tháng 1/2023, chỉ có ba trong số 100 nhà phát triển hàng đầu bổ sung quỹ đất theo dữ liệu của China Real Estate Information Corp. 

“Phương tiện tài chính của chính quyền địa phương” (tổ chức nhà nước nói trên) đóng vai trò tài trợ cho hạ tầng của Trung Quốc đã chiếm hơn 1 nửa số đất thổ cư được bán năm ngoái, theo ghi nhận của Guangfa Securities Co.

Tuy nhiên, sự hỗ trợ của phương tiện này không bền vững, nhà phân tích Xie Yangchun của CRIC cảnh báo. Dữ liệu từ CRIC cho thấy, những tổ chức nhà nước như vậy mới chỉ bắt đầu phát triển 38% số đất mua được trong năm 2021 và một số trong đó thì có tỷ lệ nợ tăng cao, hơn cả những nhà phát triển có sử dụng đòn bẩy.

Theo Bloomberg, những năm tới sẽ đặc biệt khó khăn đối với chính quyền địa phương Trung Quốc khi gần 15.000 tỷ nhân dân tệ trái phiếu sẽ đáo hạn trong 5 năm tới (chiếm hơn 40% dư nợ của chính quyền địa phương). 

Bên cạnh đó, các tỉnh cũng phải đối mặt với gánh nặng lãi suất ngày càng tăng. Chính quyền địa phương đã trả 1.100 tỷ nhân dân tệ tiền lãi trái phiếu vào năm 2022, tăng 21% so với năm trước và cao nhất kể từ năm 2019. 

“Không có sự thay thế nhanh chóng nào cho sự phụ thuộc lâu dài của chính quyền địa phương vào việc bán đất,” ông Zhang Kai nói với Bloomberg.