Đề xuất điều chỉnh lại hệ số rủi ro với các phân khúc bất động sản

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến về bất động sản diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng bất thường bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường này lại gần như "đóng băng". Do đó, rất cần tháo gỡ những điểm nghẽn.

Theo chuyên gia, có một số nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là thị trường cần điều chỉnh sau hơn hai năm tăng trưởng khá nóng. Thứ hai, vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời.

Thứ ba, nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Thứ 4, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến việc lệch pha cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý.

Cần sớm cấp hạn mức tín dụng

Về giải pháp tháo gỡ, TS Cấn Văn Lực có một số kiến nghị. Thứ nhất, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu bất động sản, thay vào đó dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Quan điểm nữa là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Về những giải pháp trước mắt. Chuyên gia cho rằng, đầu tiên đối với Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Tiếp theo là sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, ông Lực đưa ra hai gợi ý sau: Chính phủ nên cân nhắc có một Đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; cần rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

Vấn đề nữa là Thủ tướng cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung – cầu, và muốn như thế phải có thông tin dữ liệu. Đây là vấn đề quan trọng với thị trường.

Đối với NHNN, ông Lực kiến nghị cần cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm. Đồng thời kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân nhóm bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng,…

Bên cạnh đó, NHNN cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Chuyên gia cũng kiến nghị Bộ Tài Chính sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

Đối với Bộ Xây dựng, Tổ công tác sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình một nghị định sửa nhiều nghị định. Bên cạnh đó là sớm phân loại các phân khúc bất động sản theo 5 phân nhóm khác nhau để NHNN, Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro. 

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí. Đồng thời, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành,...