TP HCM không áp dụng bảng giá đất, hệ số K khi bồi thường giải phóng mặt bằng

UBND TP HCM vừa thông qua quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng từ 1/7, nhằm triển khai Nghị quyết 254 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai. Hệ số K là hệ số do UBND cấp tỉnh ban hành để điều chỉnh giá đất trong bảng giá, làm căn cứ xác định giá đất ở một số trường hợp theo quy định. Giá đất sau điều chỉnh được tính bằng giá trong bảng giá đất nhân với hệ số K.

Theo quy định vừa ban hành, các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Thay vào đó, giá đất được xác định theo giá cụ thể cho từng trường hợp, từng vị trí theo quy định tại Nghị định 49.

Việc xác định giá đất do đơn vị tư vấn, thẩm định có chức năng thực hiện theo phương pháp giá đất cụ thể, qua đó được kỳ vọng giúp mức bồi thường tiệm cận giá thị trường tại thời điểm thu hồi, hạn chế chênh lệch và khiếu nại phát sinh.

Cơ chế này cũng áp dụng khi xác định giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như các trường hợp gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển đổi hình thức sử dụng đất.

Với các trường hợp còn lại, TP HCM vẫn áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K. Trong đó, hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường (K1) và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác (K3) đều được giữ ở mức 1, không làm phát sinh thêm chi phí ngoài bảng giá đất.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thuộc nhóm áp dụng hệ số K bằng 1, nghĩa là nghĩa vụ tài chính được tính theo bảng giá đất hiện hành, không làm tăng chi phí.

Riêng các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng sẽ áp dụng thêm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2), dao động từ 1 đến 1,7 lần với dự án cao tầng và 1-1,3 lần với dự án thấp tầng và khu công nghiệp tùy theo hệ số sử dụng đất.

Cụ thể, dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần áp dụng K bằng 1; từ 4 đến dưới 5 lần là 1,1; từ 5 đến dưới 6 lần là 1,2. Các dự án có mật độ xây dựng cao hơn sẽ áp dụng hệ số tăng dần, tối đa 1,7 lần đối với dự án có hệ số sử dụng đất từ 10 đến dưới 11 lần. Trường hợp vượt mức này, mỗi bậc tăng thêm sẽ cộng thêm 0,1 vào hệ số.

Với dự án nhà ở thấp tầng như liền kề, biệt thự, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, hệ số không quá 1 thì K2 bằng 1; từ trên 1 đến 2 là trên 1 đến 1,1; từ trên 2 đến 3 là trên 1,1 đến 1,2; và từ trên 3 đến 4 là trên 1,2 đến 1,3.

TP HCM cho biết trong quá trình thực hiện, nếu hệ số K không còn phù hợp thực tế, thành phố sẽ tiếp tục điều chỉnh để đảm bảo sát diễn biến thị trường.

Hệ số K được xây dựng cho 168 phường, xã và đặc khu của TP HCM, áp dụng với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí. Đây là căn cứ để xác định giá đất trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 được áp dụng từ ngày 1/7. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp các đơn vị liên quan hướng dẫn và tổ chức thực hiện trên toàn địa bàn.