TP HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do xử lý hồ sơ chậm

Chiều 28/10, tại TP HCM, Thời báo Tài chính Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản năm 2022 với chủ đề: “Nguồn cung thị trường bất động sản TP HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ”.

Những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế; ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP; trong đó, thị trường bất động sản TP HCM - một trong những thị trường thu hút đầu tư cao nhất cả nước đã và đang đóng góp lớn vào GDP.

Sự phát triển của thị trường bất động sản TP HCM không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho thị trường bất động sản của các địa phương lân cận.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản TP HCM cũng bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, trên địa bà thành phố có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản TP HCM trong 9 tháng năm 2022 khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,… Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa quý II năm 2022 đến nay.

Theo đó, thị trường căn hộ của thành phố gặp sự sụt giảm mạnh trong sức cầu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở quý III năm 2022 do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. Trong khi đó, thị trường nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng 10-15% trong giá bán sơ cấp nhưng giá thứ cấp giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Trước thực trạng trên, ông Võ Hồng Thắng kiến nghị các cấp, ngành, chính quyền đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án mới trên địa bàn TP HCM; tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực phát hành, chào bán trái phiếu; tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, quy định việc kiểm soát, quản lý hiệu quả việc sử dụng đất; minh bạch hóa thông tin về quy hoạch, tránh những sự tiêu cực trên thị trường. Về phía chủ đầu tư, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn như quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu...

Cùng với đó, thành phố nâng cao chất lượng sản phẩm về tiện ích, thiết kế, chất lượng bàn giao, công tác quản lý vận hành; áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào. Về phía người mua cần sàng lọc sản phẩm, tìm hiểu tình hình pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư; cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với thu nhập; xác định tầm nhìn đầu tư trong trung - dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng sốt giá bất động sản.

Khi đó nhiều nhà đầu tư dự án đã có ý kiến cần đánh giá lại tại các dự án bất động sản đang triển khai để từ đó quyết định chỉ siết tín dụng đối với các dự án không có khả năng hoàn thành và vẫn tiếp tục cung tín dụng cho các dự án có khả năng hoàn thành, bởi khi siết tín dụng đồng loạt sẽ làm cho thị trường “đóng băng”.

Từ thực tế nói trên, Ngân hàng Nhà nước quyết định nới tín dụng đối với các dự án đầu tư bất động sản nhưng vẫn tiếp tục siết tín dụng đối với khu vực các nhà đầu tư thứ cấp. Câu hỏi lớn đặt ra lúc này của người dân từ thu nhập trung bình trở lên là khả năng lạm phát toàn cầu chắc chắn sẽ xảy ra, vậy khu vực nào là nơi trú ẩn an toàn cho tiền tiết kiệm của dân. Đây là câu hỏi và cũng là vấn đề khó hiện nay.

Bên cạnh đó, một chỉ số rất quan trọng của thị trường bất động sản nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình theo năm của người dân. Tại Việt Nam, tỷ số này là 30, nghĩa là người dân phải lao động 120 năm mới mua được nhà. Nhằm giải quyết tình trạng này, Chính phủ đã chỉ đạo Ủy ban nhân dân các địa phương kịp thời dẹp bỏ các "chợ cóc" bất động sản và các hoạt động môi giới trái pháp luật của giới “cò đất” tiêu cực.

Ngay đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sả; trong đó, đã có những giải pháp về công khai - minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh bất động sản và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên theo ông Đặng Hùng Võ, những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần “ngọn” của vấn đề. Giải pháp căn cơ lâu dài nhất cho Việt Nam và TP HCM nói riêng là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.

Cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu kỹ mức thuế bất động sản ban hành; cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa; thực hiện chuyển đổi số để công khai, minh bạch…