Tổng Giám đốc JLL: Nguy cơ 'đứt gãy' bất động sản nếu có không nằm ở nguồn cung

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự mở rộng cả về quy mô lẫn phân khúc sản phẩm trong năm 2025 và được dự báo duy trì xu hướng tăng trong chu kỳ mới. Theo thống kê của JLL, riêng thị trường phía Nam, bao gồm TP HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, dự kiến mỗi năm sẽ chào đón trung bình khoảng 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ trong giai đoạn 2026 – 2030.

Trong chu kỳ này, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, từ căn hộ trung cấp, cao cấp đến siêu sang, cùng các sản phẩm biệt thự, nhà phố. Song song đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm đầu tư, phát triển dự án nhà ở được dự báo tiếp tục sôi động, phản ánh sự tái cơ cấu mạnh mẽ của thị trường.

Theo chia sẻ của bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, tại họp báo vào ngày 27/1, hiện thị trường đang ở giai đoạn tương đối thuận lợi, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc có nhiều dư địa cho sai lầm. Với bối cảnh kinh tế, cấu trúc dân số và nhiều yếu tố mang tính “hao mòn” theo thời gian, thị trường sẽ không cho phép sự chậm chạp hay thử sai kéo dài. Trong giai đoạn tới, mỗi quyết định đều cần được đưa ra một cách chính xác và kịp thời.

Nếu không có những điều chỉnh phù hợp, Việt Nam hoàn toàn có nguy cơ rơi vào “bẫy thu nhập trung bình”. Dù đây là câu chuyện mang tầm vĩ mô, nhưng trên thực tế lại có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở.

Ở góc độ giá cả, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các đô thị phát triển bài bản và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới. Chi phí đất đai gia tăng, lạm phát và tâm lý đầu tư đón đầu hạ tầng, trong khi nhu cầu ở thực duy trì ổn định, tiếp tục tạo lực đẩy cho mặt bằng giá.

Theo JLL, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực phía Nam đã đạt khoảng 2.740 USD/m2 vào quý IV/2025, cao gấp 1,25 lần so với cuối năm 2020. Với nhà liền thổ, mức giá trung bình đã lên tới 4.427 USD/m²2 gần gấp đôi so với cùng thời điểm.

Trước những biến động đó, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra là liệu thị trường bất động sản năm 2026, đặc biệt trong nửa cuối năm, có thể xảy ra hiện tượng “đứt gãy” hay không? Theo bà Trang, nếu có đứt gãy, khả năng cao sẽ không xuất phát từ phía cung mà chủ yếu nằm ở phía cầu, nhất là nhu cầu mua căn hộ.

Bối cảnh kinh tế toàn cầu, những bất ổn của kinh tế thế giới cùng với các điều chỉnh chính sách liên quan đến đất đai, thuế và quản lý tài sản được cho là sẽ tác động trực tiếp đến hành vi của người mua và nhà đầu tư. Đáng chú ý, việc triển khai gắn mã định danh cho bất động sản đang thu hút sự quan tâm lớn của cả nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức.

Về nguyên tắc, việc gắn mã định danh nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nguồn lực đất đai cũng như minh bạch hóa dòng tiền phát sinh từ bất động sản – một mục tiêu được đánh giá là tích cực và cần thiết.

Tuy nhiên, khi hệ thống định danh hoàn thiện, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến các chính sách đi kèm như thuế đối với bất động sản thứ hai, thứ ba, hay việc giám sát chặt chẽ hơn dòng tiền đầu tư và khai thác.

Nhóm chịu tác động lớn nhất từ những chính sách này sẽ là nhà đầu tư và đầu cơ. Một thị trường phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn đầu tư mang tính đầu cơ thuần túy về bản chất sẽ không bền vững. Trong kịch bản đó, nguy cơ đứt gãy ở phân khúc đầu tư, đầu cơ là hoàn toàn có thể xảy ra.

Tuy vậy, mục tiêu sâu xa của chính sách không phải là kéo giá nhà đất xuống bằng mọi giá mà là kiểm soát mặt bằng giá, giúp thị trường tiến gần hơn tới nhu cầu ở thực. Từ kinh nghiệm nghiên cứu các thị trường khác, đặc biệt là Trung Quốc, chuyên gia JLL cho rằng chính sách thường không khiến giá giảm ngay lập tức.

Với những tài sản đã hoàn thiện, đang được khai thác cho thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm TP HCM - nơi quỹ đất gần như cạn kiệt - giá trị vẫn được duy trì nhờ yếu tố vị trí độc bản.

Ở chiều ngược lại, sự điều chỉnh nếu có nhiều khả năng sẽ diễn ra tại các khu vực mới, xa trung tâm hơn, nơi nguồn cung còn dồi dào và phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Với mặt bằng giá hiện nay, tiềm năng đầu tư bất động sản đã có dấu hiệu suy giảm so với giai đoạn trước. Hoạt động mua để sinh lời hay cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, trong khi những nhà đầu tư tham gia thị trường từ 12 – 18 tháng trước đã ghi nhận mức lợi nhuận cao hơn đáng kể.

Thực tế này khiến thị trường đang tự “lọc” bớt một bộ phận người mua. Nhóm còn lại chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực và năng lực tài chính tốt, hạn chế sử dụng đòn bẩy vay vốn để đầu cơ. Đây được xem là tín hiệu tích cực, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững hơn của thị trường nhà ở.

Việc gắn mã định danh cũng buộc người mua và nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về giá trị thực của tài sản. Nếu bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định, cao hơn chi phí thuế phát sinh, nhà đầu tư vẫn sẽ tiếp tục tham gia.

Ngược lại, những dự án chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai, không có khả năng khai thác trong thời gian dài, sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền.

“Vì vậy, nếu nhìn từ một góc độ khác, có thể sẽ có sự đứt gãy ở phân khúc đầu tư – đầu cơ, nhưng đồng thời điều này cũng mở ra cơ hội để nhu cầu ở thực tham gia thị trường một cách ổn định và bền vững hơn”, bà Trang nhận định.