Thị trường bất động sản văn phòng có nhiều cơ hội đầu tư

Dự báo nguồn cung trong thời gian tới, Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam (thuộc Tập đoàn tư vấn bất động sản độc lập hàng đầu thế giới Knight Frank LLP) cho biết, trong tương lai gần, đến năm 2026, thị trường thành phố dự kiến sẽ đón nhận thêm 130.000 m2 nguồn cung văn phòng hạng A từ các dự án The Nexus, VP Bank Saigon Riverside và Sun Tower trong năm 2024.

Tiếp đó, sẽ thêm 80.410 m2 từ Alpha Town và Spirit of Saigon năm 2026. Knight Frank dự báo tỷ lệ trống ở cả hai phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức hai chữ số, khoảng 20% đối với văn phòng hạng A và 14% đối với hạng B trong vòng 3 năm tới. Hệ quả là giá thuê cũng chịu tác động tương ứng, dự kiến sẽ giảm trong phân khúc hạng A và không ngừng gây áp lực lên hạng B.

Nhận định chung về cơ hội, xu hướng phát triển của thị trường văn phòng, ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam, cho rằng, mặc dù nguồn cung các dự án hạng A mới khá dồi dào nhưng hiệu suất cho thuê tích cực. Điều này cho thấy vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển văn phòng trong tương lai. Những bên cung cấp hoặc tái định vị tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ xanh sẽ thu hút được mức giá thuê cao.

Theo Công ty Knight Frank Việt Nam, năm 2023 khép lại mà tại TP HCM không có thêm toà nhà văn phòng hạng A nào gia nhập thị trường, chỉ có 2 dự án đang xây dựng, dự kiến sẽ bàn giao trong quý I/2024 là Nexus và VP Bank Tower, đều toạ lạc tại số 3B Tôn Đức Thắng, Quận 1.

Số liệu quý IV/2023 cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê không bị tác động đáng kể, chỉ có vài toà nhà hạng A ở khu trung tâm thành phố hạ giá chào thuê nhằm cạnh tranh với các toà nhà đang vắng khách cũng như với nguồn cung mới sắp tới. Nhờ vậy, giá chào thuê trung bình hạ xuống 56,93 USD/m2/tháng, giảm 1,21% so với mức giá 57,63 USD/m2/tháng của quý trước và giảm 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia của Knight Frank Việt Nam cho biết, tỷ lệ trống cũng giảm 1,2 điểm phần trăm, từ 14% trong quý III xuống 12,8% trong quý IV/2023. Cùng đó, thị trường văn phòng bắt đầu tiếp nhận mặt bằng cho thuê tại toà nhà The Hallmark (TP Thủ Đức), điều này cho thấy tỷ lệ lấp đầy rất khả quan ở các toà nhà hạng A mới hơn. Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào hơn cũng khiến tỷ lệ trống tăng 7,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc hạng B cũng không có thêm nguồn cung nào trong quý IV/2023, giá chào thuê trung bình 34,14 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 11,3%, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với quý trước nhưng lại cao hơn 3,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, do thị trường có thêm nhiều không gian văn phòng mới để hấp thụ.

Giá thuê hạng B tăng 0,29% so với quý trước và 1,4% so với năm trước do không có thêm nguồn cung. Vì thế, các chủ toà nhà cho thuê cũng tìm cách tận dụng những mặt bằng được trả hợp đồng và tranh thủ nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường trong năm 2024.

Tương tự, trong một chia sẻ mới đây liên quan đến bức tranh đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong 2 năm tới, ông Neil MacGregor nhận xét, bất chấp những thách thức trên toàn cầu, thị trường văn phòng tại TP HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê ổn định.

Thị trường văn phòng TP HCM là một trong những điểm sáng trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Những tòa văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh cũng giúp đảm bảo tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao.

“Bất chấp những nỗ lực níu kéo của chủ toà nhà, nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển theo chất lượng từ văn phòng hạng B lên văn phòng hạng A. Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là đối với những dự án hiện hữu và các toà nhà lâu năm ở cả hai phân khúc”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận định.

Theo nghiên cứu của Knight Frank Việt Nam, đa phần các giao dịch lớn trong năm 2023 đến từ khách thuê ngành ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ có nhu cầu chuyển mặt bằng văn phòng (chiếm 62%), tiếp đó là khách thuê ngành tài chính và dầu khí tái ký hợp đồng (19%), còn lại là các hợp đồng mở rộng mặt bằng thuê (16%) và khách thuê mới gia nhập thị trường (3%) từ những ngành nghề khác.

Xét về diện tích thuê, các mặt bằng lớn hơn 2.000 m2 chiếm đến 63% lượng giao dịch chủ chốt, diện tích từ 1.000 đến 2.000 m2 chiếm 25%, và 12% còn lại là diện tích 500 – 1.000 m2.