Thị trường bất động sản những tháng cuối năm

Từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản TP HCM vẫn duy trì đà tăng trưởng, đặc biệt tại khu Đông đang thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, thị trường cũng đã bước sang giai đoạn cuối của chu kỳ này, bắt đầu bộc lộ những khiếm khuyết, dẫn đến sự lệch pha trong các phân khúc.

Tỷ lệ hộ bình dân thấp

Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường nhà ở thương mại của TP đã có 61 dự án nhà ở hình thành, với tổng số 28.639 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%; trung cấp 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8%; bình dân 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường.

Đó là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ). Tính chung, 10 tháng qua toàn TP phát triển được hơn 8 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở lên hơn 160 triệu m2, bình quân đạt 18,73 m2/người.

Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn thấp, chỉ chiếm khoảng 25,5% chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay. Ngoài ra, phân khúc thị trường căn hộ khách sạn, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng đang có sự phát triển rất mạnh, nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho đầu tư thứ cấp.

Cơn sốt giá ảo đất nền phân lô trong những tháng đầu năm tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời. Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Thị trường BĐS 10 tháng qua vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, giữ được sự phát triển tương đối ổn định, nhưng trong trạng thái chững lại. Mặt khác, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời với việc gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.

thi truong bat dong san nhung thang cuoi nam

Thị trường BĐS vẫn duy trì đà tăng trưởng.

Đón đầu thiết lập mặt bằng giá mới

Giá nhà đất khu Đông TPHCM tiếp tục đợt tăng nhờ quy hoạch hạ tầng đồng bộ, quỹ đất khan hiếm, đang khiến nhiều khu đất vàng tại đây thêm nóng. Diễn biến này cho thấy giá nhà đất khu Đông đang bước vào chu kỳ tăng trưởng và thiết lập mặt bằng giá mới lần thứ hai sau 10 năm.

Cụ thể, việc xây cầu qua đảo Kim Cương nối khu Thạnh Mỹ Lợi với Đại lộ Mai Chí Thọ (quận 2) đang khiến giá đất quanh khu vực này có nơi vượt trên 100 triệu đồng/m2, kéo giá đất trên các tuyến đường lân cận tăng theo chóng mặt. Và khi các trục giao thông hình thành rõ nét hơn, hạ tầng tiện ích đồng bộ hơn cũng đã góp phần làm giá đất tăng liên tục.

Theo 1 nhà đầu tư đất tại dự án khu dân cư Phú Nhuận, dự án này cách đây 5 năm chỉ trên dưới 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay đã vượt 60 triệu đồng/m2 do hạ tầng khu vực này được đầu tư mạnh. Được biết cây cầu qua đảo Kim Cương đang thi công, dự kiến hoàn thành sau 11 tháng. Khi đưa vào sử dụng, cầu qua đảo Kim Cương sẽ hình thành hướng lưu thông mới cho các loại xe qua hướng Mai Chí Thọ, kết nối với đường Vành đai 2, qua cầu Phú Mỹ, góp phần giảm ùn tắc trên đường Đồng Văn Cống và khu vực quanh cảng Cát Lái.

Tại quận 9, Thủ Đức nhiều dự án cũng nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, nhiều dự án phân lô ở quận 9 chủ đầu tư đã rục rịch tăng giá sau khi lãnh đạo TP có chủ trương thông qua quyết định mới về diện tích tối thiểu để tách thửa. Một nhà đầu tư phân khúc này cho biết quận 9 thuộc khu vực 2, trước kia diện tích thửa đất hình thành sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu 80m2 nếu đưa giá mỗi m2 cao tổng gía trị lô đất rất lớn nên khó cho người mua. Nay theo quy định mới diện tích tối thiểu chỉ có 50m2 nên chủ đầu tư dễ nâng giá bán mỗi m2 đất lên cao hơn, nhưng tổng giá trị mỗi lô đất người mua vẫn có cảm giác rẻ hơn nên rất dễ bán.

Với bệ phóng hạ tầng tốt, giá BĐS tại khu Đông đang tăng nhanh, đặc biệt là phân khúc nhà phố liên kế và biệt thự. Bên cạnh đó, biên độ tăng giá và sự khan hiếm nguồn cung tại khu vực lõi trung tâm quận 2 (khu vực quanh đảo Kim Cương) nhiều người có tiền vẫn khó tìm được các vị trí tốt để xây dựng nhà liên kế, biệt thự xứng tầm. Đón đầu nhu cầu này, một số công ty BĐS có tiềm lực về tài chính và quỹ đất đã chinh phục đất vàng tại đây và đưa nguồn cung ra thị trường.