Thị trường bất động sản nhìn từ bức tranh ngành xây dựng

Theo thông tin định kì quí III về thị trường bất động sản (BĐS) của Bộ Xây dựng, cả nước có 295 dự án nhà ở thương mại được cấp phép trong quí III. Con số này giảm khoảng 9,3% so với quí II/2020.

Cụ thể, tại miền Bắc có 109 dự án được cấp phép, tăng 2 dự án so với quí trước. Tại miền Trung có 140 dự án được cấp phép, tăng gấp khoảng hơn 6 lần so với quí II. Trong khi đó, số dự án được cấp phép ở miền Nam giảm mạnh xuống còn 46 dự án, chỉ bằng 25,4% so với quí II.

Đối với phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, trong quí III cả nước có 49 dự án được cấp phép, giảm mạnh 46,7% so với quí II.

Trong đó, số dự án được cấp phép ở miền Bắc không biến động nhiều, ở miền Trung tăng gấp 6 lần so với quí trước. Ngược lại, trong quí III khu vực miền Nam không có bất kì dự án du lịch nghỉ dưỡng nào được cấp phép.

Còn theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2020, TP HCM chỉ có 13 dự án được cấp phép xây dựng, giảm 28% so với năm trước.

Nhà thầu khát việc làm

Từ đầu năm đến nay, dịch COVID-19 đã tác động tiêu cực đến hầu hết các phân khúc trên thị trường BĐS, bao gồm cả phân khúc nhà ở. Việc số lượng dự án BĐS được cấp phép giảm mạnh không chỉ khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó mà còn kéo theo nhóm doanh nghiệp xây dựng cũng chịu những tác động nhất định.

Đến quí III, những khó khăn càng rõ ràng hơn khi số lượng dự án BĐS trúng thầu và khởi công của các doanh nghiệp xây dựng bắt đầu có dấu hiệu chững lại bất chấp dịch bệnh đã được khống chế sớm tại Việt Nam và lệnh giản cách xã hội đã được gỡ bỏ.

Chẳng hạn, CTCP Fecon (Mã: FCN), trong 6 tháng đầu năm, công ty công bố trúng thầu khá nhiều dự án BĐS như Lotte Mart (TP Vinh), Đại Phước Lotus (Đồng Nai), Lotte Mall, Mỹ Đình Pearl (Hà Nội), Park City, GS Metro City Nhà Bé (TP HCM),...

Tuy nhiên, khoảng 2 - 3 tháng trở lại đây, Fecon chỉ trúng thầu dự án Mỹ Đình Pearl - giai đoạn 2 (Hà Nội). Dự án này được được khởi công vào ngày 15/10 vừa qua.

Hay như CTCP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (Mã: HBC), từ tháng 9 đến nay công ty mới thông báo trúng ba gói thầu qui mô nhỏ gồm Khách sạn Sea Stars Hạ Long, Sungrand City (Hạ Long) và Lotte Mall (Hà Nội).

Dự án gần nhất được Hòa Bình khởi công là Khách sạn Sea Stars Hạ Long vào ngày 20/9. Trước đó vào 18/8, Hoà Bình cùng với Coteccons và Central đồng thời khởi công phân khu The Origami thuộc dự án Vinhomes Grand Park.

CTCP Xây dựng Central thậm chí không công bố trúng thầu dự án BĐS nào trong kể từ giữa tháng 8. Trước đó, Central công bố tham gia khởi công một số dự án như Thảo Điền Towers, Phân khu The Origami (TP HCM), Phúc Đạt Tower (Bình Dương), Angel Island Experience Gallery tại đảo Nhơn Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Nhóm doanh nghiệp xây dựng phía Bắc cũng không tránh khỏi tình trạng nói trên. Một số đơn vị như Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, Mã VCG), CTCP Ecoba Việt Nam hay Công Ty TNHH Tập Đoàn Xây Dựng Delta đều không trúng thầu dự án BĐS nào trong 2 - 3 tháng qua. 

Trúng thầu nhưng chưa thể thi công

Theo lãnh đạo một số doanh nghiệp xây dựng, các công trình hiện hữu tại các trung tâm thành phố lớn không gặp vấn đề về pháp lí vẫn được triển khai. 

Trong khi đó, nhiều dự án chủ đầu tư chưa thể giải quyết pháp lí khiến dự án trúng thầu từ lâu vẫn chưa thể khởi công. Các dự án mới hiện cũng chỉ cầm chừng do một số chủ đầu tư đang phải giải quyết vấn đề khó khăn với bài toán tài chính.

Chủ tịch HĐQT của một doanh nghiệp xây dựng khác cũng cho biết, thực chất doanh nghiệp của ông không rớt thầu công trình nào mà do các chủ đầu tư trì hoãn thi công kể từ khi COVID-19 diễn ra cho tới nay.

Báo cáo tài chính quí III của các doanh nghiệp xây dựng cho thấy, đa số đều chứng kiến dòng tiền hoạt động kinh doanh âm do các chủ đầu tư chậm thanh toán.

Có thể kể đến như Xây dựng Hòa Bình, với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 183 tỉ đồng. Đáng chú ý, các khoản phải thu của Hòa Bình lên tới 10.350 tỉ đồng, chiếm gần 68% tổng tài sản của công ty.

Tương tự, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Vinaconex hay Coteccons cũng lần lượt âm 225 tỉ đồng và 434 tỉ đồng.

Không chỉ trong quí III, theo đánh giá của các nhà thầu, khó khăn của lĩnh vực BĐS trong hai năm qua đã có những ảnh hưởng rất rõ đến ngành xây dựng. Không ít doanh nghiệp không thể thực hiện kế hoạch kinh doanh vì vướng pháp lí, thậm chí còn tệ hơn khi có doanh nghiệp rơi vào tình thế mất cân đối tài chính, không thể chi trả các khoản nợ tới hạn.

Theo nhận định của Chứng khoán BSC, ngành xây dựng thuộc nhóm có khả năng chịu đựng thấp nhất sau dịch COVID-19 nếu dựa trên nguồn tiền sẵn có của doanh nghiệp mà chưa phát sinh thêm doanh thu.

Triển vọng phục hồi

Mặc dù vừa trải qua một quí III khó khăn, song nhiều dự báo cho thấy thị trường BĐS sẽ có cơ hội ấm dần từ cuối năm, đặc biệt là dòng tiền của các nhà đầu tư mới sẽ kéo theo khả năng hồi phục cho nhóm ngành xây dựng.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quí III lượng vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đã có cải thiện tích cực so với hai quí đầu năm. Tổng vốn FDI đăng kí vào lĩnh vực bất động sản đã tăng dần từ mức 0,264 tỉ USD trong quí I lên 0,586 tỉ USD vào quí II và bứt phá lên con số 2,35 tỉ USD ở quí III.

Đây chính là tín hiệu tốt cho việc bổ sung nguồn vốn quan trọng để đầu tư phát triển lĩnh vực bất động sản nói riêng và đóng góp quan trọng đối với đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam nói chung.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng và các hiệp hội BĐS, thị trường càng về cuối năm đang dần phục hồi và phát triển. Nhu cầu về nhà ở, trong đó có nhà ở giá rẻ vẫn rất lớn. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp có thể coi là điểm sáng của thị trường trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã và đang ban hành nhiều chính sách để giải quyết những vướng mắc tồn đọng đối với các dự án từ năm 2019 trở về trước.