Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ II): Cơ chế 'đổi đất lấy hạ tầng' hồi sinh dưới lốt các dự án BT

Các khu đất được giao đối ứng cho các chủ đầu tư dự án BT hầu hết là đất nông nghiệp

Các hình thức vốn hóa đất đai đã được thực hiện ở Việt Nam gồm có: Một là “đổi đất lấy hạ tầng” hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án BT”; hai là “giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.

“Đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt các dự án BT

Cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi như sáng kiến của Bà Rịa - Vũng Tàu từ nửa đầu những năm 1990. Ngân sách nhà nước tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Vậy là Nhà nước hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai.

Trên thực tế, hạ tầng thường là một con đường nào đó và đất đem đổi lại là đất hai bên đường. Vấn đề trung tâm ở đây là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào? Cụ thể, giá trị con đường được xây dựng do ai định giá, quyết toán, kiểm toán hay lấy theo giá trị khái toán trong dự án. Đất đai hai bên đường đem đổi lấy con đường được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con đường hay chưa có con đường?

Khi ngân sách còn hạn hẹp, trung ương đã đưa vào quy định chính thức cơ chế “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” tại Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (1998). Luật này cũng không rõ hơn những yêu cầu về xác định giá trị. Hệ quả tham nhũng đã làm cho lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”.

Đến năm 2004, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã chính thức khai tử cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng hạ tầng. Luật Đất đai 2013 tiếp tục giữ cơ chế đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng nhưng lại chấp nhận cơ chế dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao) mà không có quy định chi tiết nào về định giá hạ tầng cũng như định giá đất đai để trả cho nhà đầu tư hạ tầng.

Dự án BT chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ “đổi đất lấy hạ tầng”. Đến nay, hàng loạt dự án BT đã được nhiều nhà đầu tư đề xuất tại Hà Nội (và nhiều địa phương khác), nhiều dự án đã được lãnh đạo địa phương chấp thuận và đang được cảnh báo thiếu hiệu quả và quá tốn kém.

Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương chính là các địa phương khởi nguồn cho xu hướng phục hồi cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt các dự án BT. Vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã có kết luận nhiều sai phạm trong triển khai các dự án BT ở Hà Nội. Các sai phạm chủ yếu là: (1) Chưa xong hạ tầng mà đã giao đất cho nhà đầu tư và nhà đầu tư đã “bán đất” để thu tiền như tại dự án Thanh Hà, quận Hà Đông, Hà Nội; (2) chất lượng hạ tầng không được kiểm soát, sai lệch về công nghệ, hoạt động kém chất lượng như dự án xây dựng Trạm xử lý nước thải Yên Sở, huyện Thanh Trì, Hà Nội.

Điệp khúc điều chỉnh quy hoạch

Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước nắm giữ một quỹ đất công khá lớn, một phần thuộc các doanh nghiệp nhà nước, còn một phần được sử dụng vào mục đích công cộng, mục đích sự nghiệp hay do các cơ quan nhà nước sử dụng. Vị trí hầu hết ở những nơi đắc địa vẫn được gọi là đất “vàng”. Đến nay nhiều tổ chức, cơ quan, đơn vị của Nhà nước đã giải thể hoặc chuyển đi nơi khác, đất “vàng” ngày càng nhiều để có thể đưa vào sử dụng cho những mục đích khác theo quy hoạch hợp lý hướng tới một đô thị hiện đại.

Rất tiếc là quy hoạch đô thị một cách nghiêm túc đã được phê duyệt nhưng lại vẫn hay bị điều chỉnh để đất “vàng” lần lượt chuyển sang để xây dựng các khu chung cư cỡ lớn theo đề xuất của các nhà đầu tư tư nhân.

Nhìn lại cảnh quan Hà Nội thì thấy lần lượt nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo, nhà máy dệt 8/3... đều đã chuyển sang xây dựng khu chung cư đông người gắn với trung tâm thương mại. Điều quan trọng hơn là thể chế giao đất không hề thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất “vàng” không biết định theo kiểu gì nhưng chắc chắn là thấp hơn thị trường nhiều lần. Như vậy, vốn hóa đất “vàng” kiểu này luôn làm mất đi một phần giá trị rất lớn thuộc sở hữu toàn dân.

Từ những phân tích trên, có thể thấy vốn hóa đất đai cho phát triển đô thị ở nước ta hiện nay đang có những nhược điểm cơ bản bao gồm: Giá trị đất đai tăng lên tại đô thị không thu được về ngân sách nhà nước mà chủ yếu thuộc chủ đầu tư dự án; Đất “vàng” chủ yếu được chuyển sang để phát triển nhà ở, thiếu hạ tầng đô thị và dịch vụ công cộng tương xứng, làm mất cân đối trong phát triển đô thị; Quá trình vốn hóa đất đai luôn gắn với nguy cơ tham nhũng cao làm cho chi phí phát triển quá cao.

Đã đến lúc cần phải hoàn thiện khung pháp lý để quản lý các dự án phát triển bất động sản nhằm giảm nhẹ nhất tình trạng vi phạm pháp luật; công khai thông tin thị trường bất động sản gắn với các chỉ số cơ bản của thị trường để dự báo. Quan trọng nhất, quá trình vốn hoá đất đai đô thị phải được quản lý trên nguyên tắc đúng giá trị thật gắn với một cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý.

(Còn nữa)

Xem thêm Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ I): 5 nhược điểm cơ bản Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ I): 5 nhược điểm cơ bản