Thị trường bất động sản: Cần nhiều kênh vốn

Nguồn hỗ trợ quan trọng

Anh Lê Hoài Nam (phố Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng) cho biết, sau khi có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, với lãi suất ưu đãi, vợ chồng anh mới có điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mua nhà. "Tôi nghĩ, nếu không có nguồn tín dụng này, có lẽ tôi và nhiều người thu nhập thấp, người làm công ăn lương khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Vì, chỉ trông vào đồng lương và tích cóp thì chả biết bao giờ mới đủ; mà vay vốn thương mại của ngân hàng thì lãi suất cao cũng không kham nổi" - anh Lê Hoài Nam nói.

Thực tế đến nay, các ngân hàng đã giải ngân 28.444 tỷ đồng từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng; trong đó, đã có 56.181 hộ gia đình, cá nhân ký hợp đồng cam kết cho vay, với số tiền 27.446 tỷ đồng, số tiền đã giải ngân theo tiến độ dự án là 23.049 tỷ đồng. Trong khi đó, 60 dự án nhà ở vay gói này đã được giải ngân 5.395 tỷ đồng. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, chủ trương phát triển nhà ở xã hội không chỉ từng bước tạo lập chỗ ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường mà còn là giải pháp khắc phục mất cân đối cung - cầu, từ đó lan tỏa, làm "ấm" lại thị trường bất động sản (BĐS). Điều đó cũng cho thấy, đối với thị trường BĐS, nguồn vốn là yếu tố then chốt.

Cách đây vài năm, khi lạm phát tăng cao, các ngân hàng ngừng cho vay khiến thị trường BĐS bế tắc, nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, nền kinh tế chịu hậu quả nặng nề. Mới đây, khi quy định giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay lên 250% cũng đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh do ngân hàng hạn chế tín dụng vào BĐS.

Hạn chế phụ thuộc ngân hàng

Việc phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng được coi là "khiếm khuyết" của thị trường BĐS. Tại tọa đàm "Xu hướng và dự báo của thị trường BĐS 2017" tổ chức mới đây, PGS.TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương) nhận xét, ở thời điểm hiện tại 70% nguồn vốn phát triển BĐS phụ thuộc vào ngân hàng có thể dẫn đến rủi ro lãi suất, rủi ro hạn mức tín dụng và rủi ro về năng lực của khách hàng. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy mô toàn thị trường BĐS khoảng 21 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ tương đương khoảng 16 tỷ USD, chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Cấu trúc nguồn vốn cho BĐS chủ yếu là vay ngân hàng, huy động từ nguồn ngắn hạn, vì vậy không ổn định. Khi ngân hàng có động thái siết cho vay BĐS hay tăng lãi suất cho vay, cả bên bán và bên mua nhà đều chịu tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến thanh khoản, giao dịch và nguồn cung toàn thị trường.

Hiện, một số quỹ đầu tư đã thâm nhập thị trường BĐS với nguồn vốn tăng theo từng năm, song lãi suất không hề thấp, chưa kể hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ. Tương tự, một số quỹ tín thác cũng đã xuất hiện nhưng đều do nước ngoài thành lập và hoạt động tại Việt Nam như một nhà đầu tư nước ngoài. Chưa có quỹ tín thác nào hoạt động riêng trong lĩnh vực BĐS.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện thị trường BĐS huy động từ 3 nguồn: Người dân, doanh nghiệp và hệ thống tín dụng ngân hàng là chưa đủ nếu theo thông lệ quốc tế. Do đó, cần có quỹ tài chính mới thúc đẩy vốn cho thị trường BĐS dồi dào, minh bạch hơn. Quỹ hoạt động theo hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư giống như cổ phiếu, có thể mua bán nên có tính thanh khoản và có thể chia cổ tức hằng năm. Trong nhiệm kỳ này, Hiệp hội BĐS đặt mục tiêu thí điểm hình thành quỹ đầu tư BĐS để có kênh huy động vốn độc lập cho thị trường mà không phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, thị trường BĐS có thể huy động nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng, từ doanh nghiệp, của nhà đầu tư nước ngoài, vốn từ thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính phái sinh. Nếu cân bằng được nguồn tài chính từ các kênh này, thị trường BĐS sẽ giữ được sự ổn định và độc lập, không bị lệ thuộc. Ông Chung cũng đề xuất, để tạo lập dòng vốn bền vững cần tạo lập các quỹ đầu tư, hệ thống tái thế chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí...

Tuy nhiên, khi vẫn còn phụ thuộc vào kênh vốn tín dụng ngân hàng, bản thân các doanh nghiệp phải tìm cách liên doanh, liên kết, lựa chọn ra những dự án tốt, những phân khúc hàng hóa thị trường cần để tập trung nguồn lực. Có như vậy, khi dòng tiền giảm sút, chính sách tín dụng siết chặt, doanh nghiệp vẫn có thể đưa dự án có hiệu quả vào kinh doanh mà không bị "đóng băng" như giai đoạn vừa qua.