Tháo gỡ điểm nghẽn để khai thác đất hiệu quả

ng Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM

Ô- PHÓNG VIÊN: Thưa ông, tình hình sử dụng đất trên địa bàn TPHCM hiện nay như thế nào?

- Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG: TPHCM được giao nắm giữ 209,5 ngàn hécta đất đai của cả nước, trong đó hơn một nửa là đất nông nghiệp, 94,6 ngàn hécta là đất phi nông nghiệp. Trong tổng diện tích đất nói trên, 162,3 ngàn hécta đang được sử dụng, 47,3 ngàn hécta đang được giao để quản lý chưa đưa vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ còn 927ha.

Cũng như Hà Nội, TPHCM có giá đất cao nhất cả nước. Mỗi mét vuông đất thuộc bất kể loại đất nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng 1 tỷ đồng. Điều này cho thấy mật độ kinh tế của TPHCM rất cao, là một lợi thế và cũng là một thách thức về địa kinh tế trong phát triển bền vững.

Vấn đề chủ đạo ở đây là quản lý đất đai sao cho chặt chẽ, bảo đảm công bằng, bình đẳng trong tiếp cận, hưởng dụng đất đai, đồng thời sử dụng phải đạt hiệu quả và hiệu suất cao.

Cuối năm 2013, Luật Đất đai thứ tư của nước ta đã được Quốc hội thông qua. Đến nay, sự thiếu nhất quán trong nội bộ pháp luật đất đai và giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan như Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có tác động trực tiếp tới việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Vài chục điểm xung đột pháp luật (đã được các nghiên cứu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cũng như nhiều chuyên gia chỉ ra) đã có tác động trực tiếp theo hướng tiêu cực tới quá trình xem xét, thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư.

Nay đã là cuối năm 2019, mặc dù các cơ quan quản lý của thành phố rất nỗ lực nghiên cứu, xem xét, gạn lọc, hỏi ý kiến các bộ, mà mới chỉ có 5 dự án phát triển nhà ở với diện tích 24,48ha đất được phê duyệt, thấp hơn rất nhiều lần so với các năm trước. Hy vọng thách thức pháp luật này sớm có đủ điều kiện để vượt qua.

- Thưa ông, công tác quy hoạch sử dụng đất có vai trò như thế nào trong mục tiêu sử dụng đất hiệu quả?

- Quy hoạch sử dụng đất vừa có chức năng tạo dựng kịch bản sử dụng đất hiệu quả, vừa là căn cứ để Nhà nước thực hiện quản lý hành chính về đất đai. 

Việc đổi mới hệ thống quy hoạch nói chung gắn với quy hoạch sử dụng đất đang tạo nên một áp lực khá lớn đối với quản lý đất đai bằng công cụ quy hoạch, khi khung pháp luật về quy hoạch đã thay đổi hoàn toàn. 

Chức năng làm căn cứ để thực hiện các quyết định hành chính về đất đai lại gặp những trở ngại lớn do thiếu tính nhất quán của hệ thống quy hoạch sử dụng đất. 

Quản lý đất đai của thành phố đang đặt trước những thách thức lớn cần phải vượt qua trong thực thi Luật Quy hoạch 2017 liên quan đến quy hoạch sử dụng đất.

Tài chính đất đai là một yếu tố có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý đất đai đô thị. Giá đất quá cao, một quyết định hành chính về đất đai có thể mang lại lợi ích hoặc làm mất đi lợi ích tính tới đơn vị ngàn tỷ đồng. 

Một hệ thống tài chính đất đai đô thị hiệu quả phải được xây dựng trên nguyên tắc vốn hóa được đất đai, tức là đất đai quy đổi được dễ dàng thành vốn tài chính.

Việc quy đổi này giúp phát triển đô thị theo hướng hiện đại để có một đô thị xanh, đô thị thông minh. Từ phía khác, việc vốn hóa đất đai đô thị cũng có thể gặp những rủi ro tham nhũng đất đai hay khủng hoảng tài chính xảy ra từ mất cân đối cung - cầu trong thị trường bất động sản.

- Những vướng mắc trong pháp luật đất đai thời gian qua tác động như thế nào đến nguồn thu ngân sách TPHCM?

- Một trong những yếu tố cơ bản nhất của vốn hóa đất đai là tạo nguồn thu từ đất đô thị thông qua quá trình đưa đất công vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê đất và Nhà nước thu thuế, phí liên quan đến đất đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân. 

Tại các nước phát triển, nguồn thu từ đất chiếm 50% - 90% tổng thu ngân sách địa phương, tạo nguồn lực lớn cho nâng cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đô thị.

Dự án tái định cư 38ha phường Tân Thới Nhất (quận 12) sau khi bồi thường, giải tỏa thì bỏ hoang từ nhiều năm nay

Tại TPHCM, giai đoạn 2016-2020, tổng thu ngân sách địa phương 5 năm ước tính là 1.872.922 tỷ đồng thì tổng thu từ đất chỉ chiếm 3% - 5%. Số thu từ đất như vậy quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất tại TPHCM.

Kinh nghiệm các nước, bên cạnh việc tăng nguồn thu từ đất, vốn hóa đất đai có thể thực hiện bằng nhiều cơ chế khác nhau, như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; sắp xếp lại việc sử dụng đất công; thu giá trị đất tăng thêm do đầu tư phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng… 

Tất cả các cơ chế vốn hóa đất đai như vậy đã được đề cập trong pháp luật đất đai nước ta nhưng còn thiếu cụ thể, không chi tiết, kém đồng bộ, nên luôn tạo thành các điểm nóng trên công luận.

Từ đây, cũng vì vậy mà việc vốn hóa đất đai chưa được đánh giá là thành công tại TPHCM, nguồn lực đất đai chưa tạo được thế mạnh trong đầu tư phát triển. 

Trong tương lai gần, thu từ thương mại, dịch vụ sẽ bị thu hẹp do yêu cầu thực hiện thương mại tự do, nếu không tìm cách tăng hợp lý nguồn thu từ đất thì không thể tạo được nguồn lực tài chính công đủ cho nhu cầu phát triển bền vững.