Sốt ảo đất nền 'dựa hơi' dự án sân bay Long Thành, tiềm ẩn nhiều rủi ro
"Dựa hơi" sân bay Long Thành
Từ khi được Quốc hội chính thức “bấm nút” thông qua vào năm 2015, dự án sân bay quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) trở thành đòn bẩy khiến giá đất quanh khu vực tăng lên chóng mặt. Kể từ đó, cụm từ "đất sân bay Long Thành" trở nên "hot" hơn bao giờ hết.
Theo UBND tỉnh Đồng Nai, sân bay quốc tế Long Thành là dự án đặc biệt quan trọng cấp quốc gia, dự án sẽ được khởi công vào cuối năm 2018 và chậm nhất là đầu năm 2019. Ngoài “siêu dự án" sân bay quốc tế, Long Thành còn thu hút giới đầu tư bất động sản bởi hệ thống cơ sở hạ tầng cùng các công trình giao thông trọng điểm cũng sẽ được Chính phủ triển khai ngay sau đó.
Trong tương lai, Đồng Nai sẽ có 5 đường cao tốc đi qua gồm: Đường sắt cao tốc Bắc - Nam; TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây; Bến Lức - Long Thành; Dầu Giây - Phan Thiết; Dầu Giây - Đà Lạt và Biên Hòa - Vũng Tàu. Ngoài ra còn có thêm 2 tuyến đường vành đai 3 và 4 TP.HCM cũng đi qua địa phận tỉnh Đồng Nai. Những công trình này kết hợp với sân bay quốc tế Long Thành sẽ trở thành đầu mối giao thông khổng lồ của cả nước.
 |
| Phối cảnh dự án sân bay quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai). |
Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy, ngay từ khi dự án được phê duyệt, hàng loạt câu chuyện trớ trêu liên tục xảy ra tại vùng đất này. Chung quy nguyên do cũng vì những đợt sốt ảo đất nền được giới đầu cơ thổi lên "quá trớn" bằng cách mua đất nông nghiệp quanh dự án, sau đó “vẽ” ra các quy hoạch rồi phân lô bán nền trục lợi.
Cụ thể, đầu năm 2015, thời điểm dự án chưa được phê duyệt, đất xung quanh dự án có giá chỉ khoảng 300 nghìn đồng/m2. Tuy nhiên, ngay sau khi thông tin dự án được Quốc hội phê duyệt, giá đất tại khu vực lập tức tăng tên khoảng 3 triệu đồng/m2. Đến thời điểm tháng 11/2018, giá đất đã được giới đầu cơ thổi lên khoảng 16 triệu đồng/m2, trong khi vào hồi tháng 3, giá đất mới chỉ ở mức khoảng 8 triệu đồng/m2.
Đất từ vài ba trăm nghìn đồng bỗng chốc tăng lên gấp 30 - 40 lần khiến người dân tại đây đổ xô bán đất. Tận dụng cơ hội, giới đầu cơ nhanh chóng bắt lấy và “thổi giá”. Cứ mỗi đợt có đoàn công tác của Chính phủ, của Quốc hội về kiểm tra thực địa, thì tình trạng sang nhượng đất tại nơi đây lại “nóng” lên.
Theo khảo sát thực tế của PV tại xã Long Đức, một trong những xã nằm cạnh dự án sân bay Long Thành thì hiện lượng giao dịch tại đây bắt đầu bùng phát trở lại sau thông tin tái khởi động sân bay Long Thành. Lượt người đến xem đất không còn quá dày đặc như khoảng 2 năm trước, tuy nhiên vẫn đều đặn mỗi ngày vài ba lượt người tới xem.
Tại phòng công chứng của các xã Long An, Long Đức và thị trấn Long Thành (huyện Long Thành), lượng người đổ về để công chứng giấy tờ đông như trẩy hội.
Sáng mỗi ngày, chưa đến 7h, hàng chục người đã xếp hàng trước Văn phòng tiếp nhận hỗ trợ giải quyết thủ tục hành chính để giải quyết các hồ sơ hành chính, chủ yếu liên quan đến vấn đề đất đai. Phần lớn người xếp hàng trong số này là các đầu nậu, cò đất và các nhân viên ngân hàng hỗ trợ hồ sơ thế chấp đất đai đến làm thủ tục.
"2 năm trước, Long Đức vẫn là một làng quê yên bình. Thế nhưng, ngay sau khi có quyết định phê duyệt dự án, từng đoàn xe, từng lượt người dày đặc kéo nhau đến làm nơi đây không còn được như trước.
Những tốp người lạ đến mang theo rất nhiều tiền, giao dịch ngay trước mặt người dân nghèo, khiến họ cũng chạy đua bán đất. Những khu đất xưa nay chỉ để dùng trồng cao su, trồng keo thì chỉ sau một đêm đã được đẩy giá lên tiền, giá đất cũng liên tục biến động tăng lên từng ngày", ông N.V.L, một người dân sống tại xã Long Đức cho biết.
 |
| Bảng quảng cáo được treo dọc quốc lộ 51, thị trấn Long Thành (huyện Long Thành). |
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Nhiều cảnh báo rủi ro từ cơn sốt đất nền khu vực quanh dự án sân bay quốc tế Long Thành được chính quyền đưa ra, tuy nhiên người dân và các nhà đầu tư thứ cấp dường như vẫn mặc kệ, giá đất vùng lân cận sân bay vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt.
Các cò đất chào bán đa phần là đất chưa được cấp sổ đỏ. Trước đây, những lô đất này là đất nông nghiệp, sau đó được giới đầu cơ của của người dân địa phương, chia nhỏ ra bán theo từng nền, so với đất thổ cư riêng lẻ thì giá "mềm" hơn.
Đơn cử, giá một đất nền tại xã Long Đức có diện tích 26m2 có giá khoảng 400 triệu đồng. Tuy nhiên đây là đất nông nghiệp, không được phép tách sổ, các cò đất chỉ giao dịch trên giấy ký nhận trao tay.
Nói về vấn đề này, bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Eximrs cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản tại Đồng Nai và đặc biệt khu vực Long Thành đang là tâm điểm của các nhà đầu tư, vì đây là thị trường mới, tiềm năng. Tuy nhiên, thị trường này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Đó là việc nhiều công ty dù chỉ là môi giới bất động sản nhưng đã tự xưng là chủ đầu tư, rao bán hàng loạt dự án đất nền tại huyện Long Thành. Để thu hút khách hàng, họ tự quảng cáo dự án với nhiều tiện ích như gần sân bay Long Thành, gần trung tâm thương mại, với mức sinh lời cao và kêu gọi khách mua bằng các loại hợp đồng như góp vốn, đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 |
| Nhiều dự án không đủ điều kiện pháp lý để bán hàng tuy nhiên giới đầu cơ vẫn "thổi giá" tạo nên sốt ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. |
"Nói về tiềm năng và giá trị gia tăng thì không thể phủ nhận, chính vì vậy mà các dự án khu vực Long Thành luôn hấp dẫn giới đầu tư. Tuy nhiên, nan giải nhất là pháp lý của dự án, các dự án hiện nay đa phần là tự phát, không đủ điều kiện pháp lý để bán hàng. Đây chỉ là các thửa đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa được phân lô tách thửa...
Để tránh mất tiền oan, người dân nên tránh việc đầu tư theo kiểu chạy theo thị trường lúc sốt nóng, việc này rất dễ gặp rủi ro, đặc biệt là khi tính pháp lý của những đất nền này còn khá mù mờ, thị trường chưa được định hình rõ nét. Vì vậy, cần cẩn trọng xem kỹ pháp lý, quy hoạch trước khi xuống tiền để tranh rủi ro, có thể tìm hiểu thông tin dự án qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền", bà Tú cảnh báo.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, cơn sốt ảo đất nền diễn ra quanh khu vực sân bay Long Thành phần lớn là do nhóm đầu cơ bất động sản. Những người này dùng tiền để gom một quỹ đất lớn sau đó tìm mọi cách tung tin giả, gây sốt ảo, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường.
Việc tung tin, thổi giá đất quá đà này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhỏ lẻ mà còn làm thiệt hại kinh tế, gây tác động xấu nên thị trường bất động sản. Để tránh rủi ro, người đầu tư không nên tin vào những lời quảng cáo "có cánh" của giới đầu nậu.
