Rủi ro khi mua đất tách thửa lách luật trong cơn sốt đất tại TP HCM

Đối tượng mua đất nền ở vùng ven để làm nhà ở là người có thu nhập không cao, mới lập gia đình. Do không có nhiều tiền nên người mua thường chọn những lô đất có diện tích nhỏ. Do vậy, các nền có diện tích nhỏ 40 - 45m² thường được giao dịch nhanh, giá bán 1m² nền nhỏ cao hơn nền lớn.

Do sức hấp dẫn lợi nhuận của nền có diện tích nhỏ, các chủ đầu tư dùng nhiều cách để tách thửa lách luật. Khu đất được chia làm nhiều nền, diện tích càng nhỏ càng tốt. Cách thức mà nhiều chủ đầu tư thường áp dụng là xây dựng công trình “tạm gọi là nhà” trên khu đất cần chia nhỏ.

Khu đất ở đường Ngô Chí Quốc (phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức) đã được chủ đầu tư chia nhỏ bằng cách xây một công trình có tường gạch, lợp mái tôn, chiều cao chỉ 2,5m nhưng rộng đến gần 1.000m². Toàn bộ công trình chỉ có một lối nhỏ đi vào, xung quanh xây kín mít, không cửa sổ.

Khu đất chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng chủ đầu tư đã làm nhà để phân nhỏ thành đất nền bán cho nhiều người.

Người dân ở đây cho biết, chủ đầu tư chỉ bỏ ra vài trăm triệu đồng làm công trình tạm là có thể chia miếng đất làm vài chục nền, thu được hàng tỷ đồng. Vào trong khu dân cư, cách vòng xoay Phú Hữu (phường Phú Hữu, quận 9) không xa là một “đại công trình” phân lô bán nền. Ở đây có những căn nhà kỳ dị: rộng chừng 4m nhưng dài gần 50m, tường gạch, mái thấp lè tè bằng tôn gác tạm bợ trên cây tre nhỏ, không tráng nền, cũng không có cửa và công trình phụ trợ. Đó là nhà trá hình, xây dựng nhanh, tuổi thọ rất ngắn, chỉ tồn tại vài tháng.

Sau khi cán bộ chính quyền xác nhận trên đất có nhà, và chủ đầu tư làm xong thủ tục phân lô chia nhỏ nền đất là người ta tháo bỏ “căn nhà”. Những căn nhà trá hình này không thể lách luật được nếu như không được cán bộ chính quyền cơ sở dung dưỡng cho qua.

Không ít nhà đầu tư nhắm mắt làm liều, chia đất phân lô khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Người dân phản ánh, chủ đầu tư san ủi, dựng nhà tạm, biến khu đất ven đường Cây Keo (khu phố 1, phường Tam Phú, quận Thủ Đức) thành khu nhà ở. Hàng chục khách hàng đã đặt tiền mua đất nền, rồi mới tá hỏa khi hay khu đất chưa được cơ quan chức năng cho phép.

Còn nhiều hệ lụy

Hậu quả nhãn tiền đối với những người mua đất tách thửa lách luật là gặp nhiều khó khăn trong việc cấp giấy tờ nhà đất. Không ít trường hợp tiền đã giao nhưng không có đất. Không ít trường hợp mua đất nền phân lô ở đường Cây Keo đứng trước nguy cơ mất tiền vì mua phải đất chưa được phê duyệt của chính quyền.

Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho biết Quyết định 33/2014 của UBND TPHCM quy định về diện tích tách thửa tối thiểu nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân có nhu cầu về nhà ở được tách thửa để làm nhà, nhưng phải đảm bảo quy hoạch, không tái xuất hiện khu dân cư thiếu hạ tầng.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số quận, huyện đã áp dụng sai tinh thần tích cực của chủ trương này, dẫn đến tình trạng chia nhỏ nền đất để kinh doanh, phá vỡ quy hoạch. UBND TPHCM đang xây dựng quyết định mới để thay thế Quyết định 33 nhằm trám lỗ hổng này.

Trong quá trình chờ quyết định mới, Sở Tài nguyên và Môi trường đã liên tiếp ban hành 2 văn bản để chấn chỉnh, lập lại trật tự trong công tác tách thửa. Chủ trương của chính quyền là tạo điều kiện tối đa trong việc tách thửa, cấp giấy tờ cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, nhưng phải tuân thủ đúng quy định.

Luật sư Trần Đình Dũng (Trung tâm Tư vấn pháp luật của Hội Luật gia Việt Nam) cho biết: “Những trường hợp người dân mua đất nền trực tiếp, sang nhượng lại tại các khu đất mà chủ đầu tư tách thửa không đúng quy trình, quy định sẽ gặp khó khăn trong việc làm các giấy tờ liên quan. Các trường hợp thường gặp hiện nay là người dân mua đất nền phân lô khi chưa được cơ quan chức năng phê duyệt, dựng nhà giả, chia lô đất nhỏ hơn quy định đều là trái quy định” .

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027