'Quy định sở hữu chung cư 50 hay 70 năm là can thiệp vào quyền tài sản của người dân'

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó có phương án thời hạn sở hữu được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình 

Góp ý tại tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam diễn ra vào sáng nay 28/9, TS. Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright cho rằng, miếng đất hay căn hộ đều là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu,… sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề.

Đơn cử, nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. 

"Quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Do đó, chuyên gia đề nghị phải quan tâm đến gốc của vấn đề là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch,... Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên làm tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành,… trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác. Quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên nay sửa, mai sửa”, vị này nói.

Căn hộ sở hữu có thời hạn sẽ rẻ hơn sở hữu lâu dài

Cũng liên quan đến câu huyện chung cư có thời hạn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cho rằng, nếu quy định này được thông qua thì có thể dẫn đến tình trạng nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

Từ đó có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Bên cạnh đó, ưu điểm của căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn là giá bán thấp hơn căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng.

Nhưng theo nhận định của Hiệp hội này, đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Đại diện HoREA cho biết thêm, nếu so sánh thì giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi lẽ đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là “tiêu sản” (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là “tích sản” (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh,...

Bên cạnh đó, Việt Nam là nước đang phát triển (có thể còn mất nhiều năm nữa mới đạt mức GDP 7.000 USD/người) nên giá trị bất động sản, nhà đất (nhất là đất) thường có xu thế tăng giá theo thời gian.

Đơn cử, năm 2007-2010, chủ đầu tư một khu đô thị mới tại quận 7 bán nhà phố, biệt thự với giá đất nền khoảng 7-16 triệu đồng/m2; bán căn hộ chung cư với giá 32-35 triệu đồng/m2. Nhưng, hiện nay (sau 15 năm) thì giá đất nền đã tăng lên 160-200 triệu đồng/m2, giá căn hộ chung cư đã tăng lên 50 triệu đồng/m2 nên đa số người dân mua nhà chung cư thì có xu hướng lựa chọn mua căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để được hưởng địa tô chênh lệch.